【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地供應(yīng)計(jì)劃，并且予以了重點(diǎn)保障。對(duì)政府直接投資建設(shè)、面向經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象的公共租賃住房，建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥；對(duì)于其他方式投資的公共租賃住房，建設(shè)用地采用出讓、租賃或作價(jià)入股等方式有償供應(yīng)，這類土地供應(yīng)的前置條件為所建的公租房的租金水平、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施條件等。(2)對(duì)于政府直接投資建設(shè)的公共租賃住房，建設(shè)資金來(lái)源包括省市財(cái)政支持資金、中央補(bǔ)助資金、住房公積金貸款、出租公共租賃住房和配套設(shè)施回收的資金、社會(huì)捐贈(zèng)以及其他方式籌集的資金等，同時(shí)鼓勵(lì)銀行業(yè)、金融機(jī)構(gòu)依據(jù)保障性住房建設(shè)貸款管理規(guī)定，積極向符合貸款條件的公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目提供信貸支持；支持符合條件的公共租賃住房建設(shè)企業(yè)發(fā)行債券進(jìn)行直接融資等；(3)公共租賃住房建設(shè)按經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)政策執(zhí)行，免收行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)按低限減半征收。公共租賃住房建設(shè)、租賃、營(yíng)運(yùn)過(guò)程中的建安營(yíng)業(yè)稅及附加、營(yíng)業(yè)稅及附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、契稅、印花稅等所征稅收，地方所得部分全部用于安排公共租賃住房的建設(shè)和管理；(4)獎(jiǎng)勵(lì)措施。對(duì)發(fā)展公共租賃住房取得顯著成績(jī)的市縣，經(jīng)年度考核驗(yàn)收后，由省政府將給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)[13]。此外，杭州市公共租賃房的建設(shè)過(guò)程中，要求在貫徹《杭州市區(qū)公共租賃房建設(shè)管理實(shí)施細(xì)則》的具體要求的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)遵循國(guó)家以及行業(yè)的相關(guān)規(guī)范對(duì)工程項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行管理，保障工程的質(zhì)量和安全，發(fā)揮公共租賃房的最優(yōu)保障效果。根據(jù)實(shí)地調(diào)查走訪和各項(xiàng)目資料的查閱，對(duì)杭州市各地塊公共租賃房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方式、建設(shè)管理機(jī)構(gòu)、管理方式等現(xiàn)狀有了一定的了解。（1）開(kāi)發(fā)方式杭州市公共租賃房由杭州市租賃房投資有限公司自主開(kāi)發(fā)的有田園地塊、慶隆地塊、塘北地塊、蔣村地塊和牛田地塊公共租賃房五大項(xiàng)目，而花園崗地塊和三里亭地塊的項(xiàng)目則是分別委托杭州景致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和三里亭經(jīng)濟(jì)房開(kāi)發(fā)公司，建成后由杭州市租賃房投資有限公司整體回購(gòu)。（2）建設(shè)管理機(jī)構(gòu)田園地塊公共租賃房是由杭州第四建筑工程有限公司代為實(shí)施具體施工管理，蔣村、慶隆、牛田、塘北地塊則由杭州市租賃房投資有限公司自身開(kāi)展對(duì)各項(xiàng)目建設(shè)管理工作，具體措施是由公司的工程建設(shè)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)管理，并且實(shí)時(shí)向主管部門匯報(bào)項(xiàng)目情況。此外，花園崗和三里亭地塊公共租賃房項(xiàng)目則是由其建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)管理。（3）建設(shè)管理方式田園地塊由杭州市第四建筑工程有限公司在該項(xiàng)目派駐一個(gè)專業(yè)的項(xiàng)目部，代替業(yè)主方行使現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督監(jiān)理單位、施工單位的職責(zé)，但業(yè)主方還為該項(xiàng)目設(shè)立一位業(yè)主協(xié)調(diào)人，幫助該項(xiàng)目部協(xié)調(diào)處理相關(guān)管理問(wèn)題；而蔣村、慶隆、牛田、塘北地塊則是由業(yè)主單位直接向各項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)派駐兩個(gè)管理人員，分別為A崗和B崗，A崗是該項(xiàng)目的甲方負(fù)責(zé)人，對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)、資料等進(jìn)行全面協(xié)調(diào)管理，B崗則是協(xié)助A崗?fù)瓿筛黜?xiàng)工作，并且負(fù)責(zé)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)與公司的銜接工作，此外，還為這四個(gè)項(xiàng)目分別提供了一位跟蹤審計(jì)單位的工作人員，協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)管理人員對(duì)項(xiàng)目的工程量、成本進(jìn)行有效的控制。此外，業(yè)主單位對(duì)于各項(xiàng)目地塊的另一個(gè)方式就是每月的質(zhì)量安全檢查工作，由公司工程建設(shè)部派工程師每月對(duì)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行資料、現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工、施工質(zhì)量等各方面進(jìn)行檢查，并要求施工單位、監(jiān)理單位按規(guī)范整改，保障工程的安全和質(zhì)量。（4）項(xiàng)目管理情況目前，各地塊均出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的進(jìn)度問(wèn)題，工期拖延較為嚴(yán)重，其中塘北地塊由于總包單位資金問(wèn)題仍在停工狀態(tài)；慶隆地塊由于樁基工程的整改等也造成了嚴(yán)重的工期滯后；田園地塊由于市政單位的扯皮導(dǎo)致了一些進(jìn)度上的落后；蔣村、牛田地塊也由于涉及變更、材料供應(yīng)等當(dāng)面導(dǎo)致工期有所拖延。在安全管理方面，各項(xiàng)目的安全教育不是很到位，安全責(zé)任人不到位，臨時(shí)用電、臨邊圍護(hù)等做的不完善，容易導(dǎo)致安全問(wèn)題的產(chǎn)生。此外，在質(zhì)量管理方面，主體施工過(guò)程中，各地塊對(duì)于已完成的工程保護(hù)做的不夠好，以及在正在施工的現(xiàn)場(chǎng)，質(zhì)量通病問(wèn)題依然存在較多。4 案例研究——慶隆地塊公共租賃房建設(shè)管理中存在的問(wèn)題項(xiàng)目管理是為了取得合同效益，需要充分發(fā)揮項(xiàng)目機(jī)構(gòu)中各部門的群體綜合作用，圍繞工程項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程開(kāi)展一系列的管理行為和管理活動(dòng)，做到人員到位、職責(zé)到位、管理到位、協(xié)調(diào)到位，從而在項(xiàng)目質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、投資控制、安全控制、合同管理、信息管理、綜合協(xié)調(diào)等方面發(fā)揮其管理職能，使工程項(xiàng)目順利運(yùn)行[14]。這里結(jié)合我在慶隆地塊公共租賃房項(xiàng)目的實(shí)習(xí)工作以及參與公司組織的對(duì)各個(gè)公共租賃房項(xiàng)目每月安全質(zhì)量大檢查中各地塊出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行歸納。這些問(wèn)題主要可以分為工程進(jìn)度問(wèn)題、工程費(fèi)用問(wèn)題、工程質(zhì)量問(wèn)題、工程施工安全和文明問(wèn)題、工程管理協(xié)調(diào)問(wèn)題等多種類型，如何處理好這類問(wèn)題是整個(gè)項(xiàng)目工程能按時(shí)保質(zhì)完成的關(guān)鍵。具體的問(wèn)題歸納如下：工程質(zhì)量是整個(gè)工程的最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，是判定工程是否合格的重要標(biāo)準(zhǔn)，因此對(duì)于施工質(zhì)量的管理非常重要。但由于施工過(guò)程的不復(fù)雜性，仍然會(huì)有些質(zhì)量問(wèn)題的存在。（1）慶隆地塊原樁基工程施工過(guò)程中，存在鋼筋籠上浮，清孔不徹底等問(wèn)題，造成后期的重大質(zhì)量問(wèn)題。（2）慶隆地塊地下室施工階段，鋼筋綁扎工程中存在漏綁以及排布雜亂等情況。（3）慶隆地塊的鋼筋焊接過(guò)程中，焊接角度出現(xiàn)偏差，并且好多焊渣未能及時(shí)清理。（4）慶隆地塊的主體施工過(guò)程中模板的拼接不嚴(yán)密，使出現(xiàn)了混凝土澆搗出現(xiàn)了漲模的情況。（5）慶隆地塊的部分地下室工程混凝土澆搗施工出現(xiàn)欠灌現(xiàn)象。（6）慶隆地塊的防水卷材鋪貼空鼓現(xiàn)象普遍，其防水涂層重要部位厚度太薄。（7）田園項(xiàng)目在二次裝修中部分地面瓷磚鋪貼水平度不夠、部分墻面瓷磚完工后被破壞等施工質(zhì)量欠缺。（9）田園地塊市政工程的預(yù)埋水管保護(hù)不到位，缺少墊層，還出現(xiàn)了化糞池工程倒塌的現(xiàn)象。（10）田園地塊的墻面瓷磚的鋪貼存在空鼓現(xiàn)象等。 工程進(jìn)度方面問(wèn)題工程進(jìn)度管理是指對(duì)工程項(xiàng)目各階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時(shí)間和銜接關(guān)系編制進(jìn)度計(jì)劃，并將該計(jì)劃付諸實(shí)施。工程建設(shè)項(xiàng)目中進(jìn)度變化的主要因素是工程設(shè)計(jì)變更、工程進(jìn)度款的撥付、材料的使用情況、天氣等[15]。在檢查走訪中，關(guān)于進(jìn)度問(wèn)題的具體表現(xiàn)為：（1）慶隆地塊因樁基質(zhì)量問(wèn)題，進(jìn)而停工進(jìn)行整改，經(jīng)歷檢測(cè)和補(bǔ)樁整改之后，目前工期已經(jīng)嚴(yán)重滯后于原來(lái)的總進(jìn)度計(jì)劃。（2）慶隆地塊樁基整改過(guò)程中遭遇持續(xù)大雪天氣的影響而停工，造成工期的延誤。（3）慶隆地塊的樁基單位的整改資金的到位不及時(shí)，導(dǎo)致了工程無(wú)法持續(xù)開(kāi)展。（4）慶隆地塊11月份因?yàn)樯唐讽诺墓?yīng)存在很大問(wèn)題，導(dǎo)致主體施工過(guò)程中，混凝土工程無(wú)法按時(shí)澆筑，導(dǎo)致工期滯后。（5）受1月份持續(xù)大雪天氣影響，慶隆地塊工地現(xiàn)場(chǎng)停止施工，造成工期一定的延誤。（6）每個(gè)月工程進(jìn)度款的撥付是施工進(jìn)度的保障，但是由于政府部門工作程序的繁雜使得進(jìn)度款的支付存在拖延現(xiàn)象，導(dǎo)致了施工單位的拖延施工。 工程成本管理問(wèn)題公共租賃房項(xiàng)目是政府投資興建的工程，資金全由政府國(guó)有保障性住房資金支持，這往往導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)者對(duì)于實(shí)施過(guò)程中造價(jià)控制力不足，我國(guó)政府投資工程項(xiàng)目真正按投資計(jì)劃完成的很少,多數(shù)都超出預(yù)算的30%～40%，工程成本問(wèn)題主要是由于一系列的設(shè)計(jì)變更、材料變更、工期延誤等多種因素造成的。杭州市公租房建設(shè)中費(fèi)用問(wèn)題也較為明顯，具體有：（1）慶隆地塊的樁基工程出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題后，導(dǎo)致了總包單位的索賠，導(dǎo)致工程成本的增加。（2）慶隆地塊由于外部的余杭塘路已經(jīng)完工，導(dǎo)致原有圍墻無(wú)法與外部道路形成閉合，因而需要拆除靠近余杭塘路一側(cè)的圍墻，重新砌筑，這涉及到成本的增加。（3）慶隆地塊由于樁基工程的整改方案中，鋼筋的要求采用更高規(guī)格的鋼筋，從而增加了成本。（4）慶隆項(xiàng)目中部分設(shè)計(jì)變更后，施工方要求建設(shè)負(fù)