【正文】 發(fā)揮其住房保障功能，改變目前融資困難、資金不足、從而盡可能惠及所有住房弱勢群體，最終達(dá)到應(yīng)保盡保，做到“居者有其屋”，是目前形勢迫切需求的。在洛陽市發(fā)展 REITs 必然會面臨人才短缺問題，因此，需要盡快建立起一支既精通基金業(yè)務(wù)運作，又了解房地產(chǎn)市場的專門管理人才隊伍。其中， 要發(fā)揮 作為集體投資計劃的負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu) 的作用 ，主要是認(rèn)可 REITs 及監(jiān)督相關(guān)規(guī)則能否得到遵守 。這不光是為了經(jīng)濟(jì)利益，更是為了保障廣大老百姓的切身利益，在此，我提出以下幾點建議： （ 1） 信息披露制度 ，要保證信息公開 。所以，洛陽市引入 REITs 后，政策環(huán)境很重要，要爭取上級政府的支持與信任，以取得優(yōu)惠的稅收、投資回報等利好政 策，同時，應(yīng)結(jié)合我國 《 經(jīng)濟(jì) 法》等相關(guān)法律共同來規(guī)范和協(xié)調(diào) ?？梢哉f，在 REITs 運作過程中，每一個主體都是獲益者，都是不可或缺的。 （二） 洛陽市公租房建設(shè)引入 REITs 融資模式運行主體分析 洛陽市公共租賃住房應(yīng)主要采取資產(chǎn)類 REITs 模式，在上文的資產(chǎn)類運行模式圖中可以清楚的看到該模式中主要有五大主體：政府、房地產(chǎn)企業(yè)、投資者、資金管理公司、資產(chǎn)管理人。在資金募集方式上，通過定向募集的方式優(yōu)先引入大型投資機(jī)構(gòu)及社?；鸬壬鐣Y金，輔以一定比例的社會公開募資，并以財政專項資金為保障，進(jìn)行公租房項目的開發(fā)建設(shè)。 公租房 REITs 運行框架 資產(chǎn)類 REITs 具體運行模式如下圖所示： 公共租賃住房 資金 REITs 投資者 投資收益 投資 租金收益 資金管理公司 政府 amp。根據(jù) REITs 的投資類型，可以將它們分為三大類，主要是資產(chǎn)類、房地產(chǎn)貸款類 、混合類。則該公共租賃住房 REITs 年基金托管費為： *%=1570000 元 通過以上計算，我們可以測算出公租房 REITs 年收益為年租金收入 — 年基金管理費 —湖北大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 11 年基金托管費 =98784000— 9420220— 1570000=87794000 元。依據(jù)《基金法》規(guī)定，基金管理費是以基金資產(chǎn)凈值的 %年費率計提。 （ 3）投資 REITs 收益分析 根據(jù)國家公共租賃住房管理指導(dǎo)意見以及洛陽市公共租賃住房管理實施辦法，洛陽市公租房租賃價格為同等級商品房租賃價格的 60%左右。 （ 1） 2022 年洛陽市公共租賃住房投資估算 2022 年洛陽市公租房計劃開工 萬套，按每套平均 70 平方米計算總建筑面積約為：14700*70=1029000 平方米 洛陽市公租房所需土地一般由政府劃撥供應(yīng)，除去土地費用中高層建筑每平米均價為1000 元左右，考慮到公共租賃住房的政策性按每平米 950 元計算。在 公共租賃住房投入使用后，其收益大部分來自租戶的租金和政府的財政補貼，資金的連續(xù)性和穩(wěn)定性可以得到保證。 表 洛陽市近五年金融機(jī)構(gòu)儲蓄余額統(tǒng)計表 [1] 年份 2022 2022 2022 2022 2022 存款總余額 （億元） 企業(yè)存款余額 （億元） 居民存款余額 （億元） （ 3）政府保障為公共租賃住房 REITs 提供了穩(wěn)定可靠的資金回收 之前章節(jié)已經(jīng)分析過，公共租賃住房是一種具有一定社會福利性的準(zhǔn)公共產(chǎn)品，對于這種政策性項目，雖然我們主張其融資模式引入市場機(jī)制，綜合各國各地區(qū)經(jīng)驗來看，政府要給與一定的政策支持和保護(hù)，如稅收優(yōu)惠、財政補貼、制定配套法律等。 2022 年北京、天津和上海也先后建立了 REITs，目前，資本規(guī)模相比上市之初有較大增長。由于公共租賃住房本身具有福利性，在以往的這種政策性住房的承建項目中，政府在考核項目承建資格時，一般只有少數(shù)幾家大型房地產(chǎn)商壟斷了這類項目的承建資格，而對于中小房產(chǎn)商而言，只能對這些項目望而卻步。此外，目前房地產(chǎn)市場上還存有部分由于資金周轉(zhuǎn)問題而出現(xiàn)的“爛尾樓”，通過公租房 REITs 對其的投資，可將其轉(zhuǎn)為公共租賃住房出租，也可有效解決開發(fā)商資金問題。目前，洛陽市房地產(chǎn)市場上實際上有充足的房源，但是房價仍然居高不下，住房均價由 2022 年前的 2600 左右一躍升至目前的 5500 左右。其積極作用主要表現(xiàn)為以下幾點： （ 1）彌補現(xiàn)有公共租賃住房融資渠道不足，緩解政府出資建設(shè)的資金壓力。公租房的建設(shè)尚未形成健全的投融資機(jī)制，其較長的投資回收期與短期的借貸資金不匹配的問題比較突出，幾乎沒有民間資本參與公租房的建設(shè)與經(jīng)營過程。 2022 年 8 月，央行主導(dǎo)模式在上海得到應(yīng)用，即“央行版” REITs 方案。 2022 年“房委會”將旗下 180 個停車場及商場拆分出售給“領(lǐng)匯”，資產(chǎn)總值達(dá) 309 億港元，扣除“房委會” 90 億港元的負(fù)債，該基金的凈資產(chǎn)值達(dá) 219 億港元，成為全球市值最大的 REITs， 2022 年統(tǒng)計，“領(lǐng)匯 ”是在金融危機(jī)后香港表現(xiàn)最好的 REITs。另外， 美國也有不少廉租房的 REITs，美國政府把廉租房物業(yè)賣給 REITs，然后再向 REITs 租回來，由政府向 REITs 交租金，這樣就形成了將財政資金變成投資人的資金，政府就減輕了壓力。 稅收優(yōu)惠是美國 REITs 的發(fā)展模式最大的特點，所以稱之為稅收優(yōu)惠趨動型。 REITs 一般運作模式 REITs 是專門用于房地產(chǎn)直接融資的一種新型的金融產(chǎn)品，將房地產(chǎn)銷售和租賃等經(jīng)營活動中所得的收入以派息形式分配給股東。 根據(jù) REITs 的投資類型，可以將它們分為三大類。世界上大多數(shù)國家都采用的契約型REITs。 綜上， REITs 為普通投資者增加了一個好的投資平臺，也為公 共租賃住房的建設(shè)籌集到了一定的資金。 其次，對于在公共租賃住房領(lǐng)域應(yīng)用 REITs 具有以下幾個特點：其一， REITs 提供低價優(yōu)質(zhì)的公共租賃住房，滿足低收入群體住房需求，促進(jìn)社會和諧。 房地產(chǎn)投資信托基金 (Real Estate Investment Trusts， REITs)是通過制定信托投資計劃，信托公司與投資者 (委托人 )簽訂信托投資合同，通過對外發(fā)行股份或受益憑證等方式吸收湖北大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 5 公眾資金，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)管理，投資于房地產(chǎn)權(quán)益資產(chǎn)和房地產(chǎn)抵押貸款 (包括抵押支持證券 )等債權(quán)資產(chǎn)， 風(fēng)險收益由股東或受益人按比例承擔(dān)和分享的一種資金信托投資方式。 REITs 同樣提供房地產(chǎn)所有權(quán)的收益，但卻沒有作為房東要面臨的一些 問題，所要交的各種稅費也更少。 本文選取當(dāng)前國內(nèi)外比較權(quán)威與通用的概念以饗讀者。在產(chǎn)業(yè)成長和穩(wěn)定發(fā)展進(jìn)程中，應(yīng)對 REITs 的資本結(jié)構(gòu)和融資策略進(jìn)行動態(tài)分析，確定其選擇何種類型的負(fù)債和監(jiān)管途徑。其中比較具代表性意義的模式有：資產(chǎn)證券化（ ABS）、房地產(chǎn)投資信托基金（ REITs）、公私合作關(guān)系（ PPP 即public— private partnership）、股權(quán)融資、各種金融機(jī)構(gòu)貸款、可轉(zhuǎn)換債券以及融資租賃等。 國外 REITs 融資模式的研究 相比國內(nèi)，國外對保障房融資的研究要早得多，目前有許多成熟的理論成果以及相應(yīng)的金融工具來進(jìn)行實際的融資操作。第二， REITs 作為房地產(chǎn)投資這一類長期投資產(chǎn)品，運作方式上 應(yīng)以封閉式為主。他認(rèn)為，這 不僅 解決廉租房后續(xù)建設(shè)資金不足 的問題， 而且 解決 了 建廉租房財政跟不上 、 銀行不敢貸款的問題。聶梅生（ 2022）提議，建立廉租房信托基金（ REITs）。公租房在洛陽市是一個相對較新的事物，相關(guān)理論還不是 很成熟，本文所研究內(nèi)容可以為公共租賃住房在洛陽地區(qū)發(fā)揮更大的作用提供一家之言。 研究意義 本文所選題目十分具體，具有很高的參考價值，對洛陽市有很好的理論意義和現(xiàn)實意義。 表 2022— 2022 洛陽市公共租賃住房建設(shè)相關(guān)信息統(tǒng)計 [2] 年份 公共租 賃住房 2022 2022 2022 開工總套數(shù) （套） 萬 1 萬 萬 資金總需求 （億元） 9 中央專項資金補助 （億元） ^ 與此同時，政府也鼓勵銀行開發(fā)公租房貸款，但很多相關(guān)問題還未明晰，因此銀行在參與公租房貸款時也還面臨一些問題，例如借款主體是事業(yè)法人缺乏開發(fā)資質(zhì)，單靠低廉的房租收入難以償還貸款利息，公租房的權(quán)屬不明難以落實貸款擔(dān)保，并進(jìn)一步導(dǎo)致各地貸款細(xì)則難以制定，公租房的建設(shè)捉襟見肘。 洛陽市在保障房建設(shè)，尤其是公共租賃住房建設(shè)方面還比較落后，要與目前的城鎮(zhèn)化水平和城鎮(zhèn)人口數(shù)相匹配還有很大的工程量要做。 表 2022— 2022 我國保障房建設(shè)相關(guān)信息統(tǒng)計 [1] 年份 項目（保障房） 2022 2022 2022 2022 開工總套數(shù) （萬套） 580 1000 700 630 總資金需求 （億元） 7500 萬 萬 — 中央專項資金補助（億元） 800 1526 2117 2229 由表 1 的數(shù)據(jù)可以看出，中央政府專項資金供應(yīng)量在近幾年逐步增加，但隨著保障房開工總數(shù)量的增多，建設(shè)保障房的資金需求量也隨之增加，更多的資金 來源還是要依賴地方政府，地方政府將面臨巨大的資金募集的壓力。 因此，大力發(fā)展公共租賃住房，是解決 “ 夾心層 ” 住房困難的有效途徑。 公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場價或者承租者承受起的價格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體 ， 是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個產(chǎn)品 ，具有規(guī)劃合理、交通方便、配套完善和租售并舉等特點，與廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房有很大的區(qū)別。文中所涉及的數(shù)據(jù)均出自政府網(wǎng)站和各大新聞媒體報道文章，真實有效，可信度高。 湖 北 大 學(xué) 本 科 畢 業(yè) 論 文 （設(shè) 計） 題 目 洛陽市公共租賃住房 REITs 融資模式研究 姓 名 學(xué) 號 專業(yè)年級 2022 級工程管理 理 指導(dǎo)教師 職 稱 講 師 師 2022 年 05 月 14 日 湖北大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計） I 目 錄 錯誤 !未找到引用源。本文研究了洛陽市公共租賃房的融資現(xiàn)狀：首先，在查閱大量資料的前提下，對 REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）融資模式進(jìn)行了深入研究，說明了洛陽市應(yīng)用 REITs 融資模式的必要性；其次，實地考察了洛陽市的情況，用實際數(shù)據(jù)分析了洛陽市公共租賃住房建設(shè)實行 REITs 融資模式的可行性；最后，在研究了國內(nèi)外各地區(qū)實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上給出了洛陽市應(yīng)用 REITs 融資模式的建議。t keep up. This paper studies the financing status of Luoyang public rental housing: First, under the precondition of consulting a large number of data, the REITs (Real Estate Investment Trusts) financing mode were studied, to illustrate the application of Luoyang REITs financing model of necessity. Second, the onthespot investigation of Luoyang, Luoyang public rental housing construction is analyzed with the actual data for feasibility of REITs financing pattern. Finally, after studying the domestic and foreign regions on the basis of practical experience of Luoyang REITs financing mode was given some advice. In this paper, the data are involved from the government website and some big news media articles, real and effective, with high reliability. In addition, this research can be applied to other domestic cities REITs financing model to provide certain theoretical guidance. 湖北大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計） III 【 Key words】 Luoyang City public rental housing REITs financing mode 湖北大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 1 一、緒論 （一） 研究背景和意義 研究背景 （ 1）公共租賃住房與解決“夾心層”住房問題 “公共租賃住房”一詞首