【正文】 REITs 融資的路徑選擇包括以下三個方面 ： 第一，組織形式為合伙有限制。第二， REITs 作為房地產投資這一類長期投資產品，運作方式上 應以封閉式為主。第三，募集方式 應該 以私募開始，逐 步發(fā)展為公私募相結合的方式。 黃瑞（ 2022）認為對于我國公共租賃住房的建設， REITs 是一種較為理想的融資模式。但由于REITs 涉及信托基金業(yè)、房地產業(yè)，需制定有針對性的制度框架和政策法規(guī)，為了有利于 [1] 2022 年中國（廣東）房地產金融高峰論壇暨廣東省地產商會年會 湖北大學本科畢業(yè)論文（設計） 4 REITs 的規(guī)范化運作，關鍵是明確 REITs 的設立方式、組織結構、運行程序、收益分配以及各方主體的權利義務等具體事項。 國外 REITs 融資模式的研究 相比國內，國外對保障房融資的研究要早得多，目前有許多成熟的理論成果以及相應的金融工具來進行實際的融資操作。尤其是美國金融發(fā)展水平高，各種金融工具、金融技術層出 不窮，為保障房的發(fā)展做出了巨大的貢獻。 20 世紀 70 年代興起于美國的金融創(chuàng)新浪潮為國外保障性住房融資模式的不斷創(chuàng)新、發(fā)展提供了基礎。大量金融工具和金融技術工程的涌現，使得保障性住房融資模式的內容和方式也不斷創(chuàng)新，從而可以吸收各類資本參與保障性住房建設。其中比較具代表性意義的模式有：資產證券化（ ABS）、房地產投資信托基金（ REITs）、公私合作關系（ PPP 即public— private partnership）、股權融資、各種金融機構貸款、可轉換債券以及融資租賃等。其中尤以 ABS、 REITs 和 PPP 等模式發(fā) 展最為迅速，并在全球范圍內得到推廣，研究成果也最為集中和豐富，如 Gordon H. Saloon , Deana Van Niemen(1988)、 Grigsby , William G.（ 1990）、 Noah Kofi Karle(2022)、 Su Han Chan， John Erickson， Koch Wang（ 2022）等大量學者對 ABS 以及 REITs 模式的相關研究； . Sava’s（ 2022）、 Martha Minnow(2022)、Patricia M. Austin(2022)等人對 PPP 模式的研究等。 Brown and Radii(2022)對 REITs 融資選擇和負債結構進行了系統(tǒng)的實證性分析，發(fā)現發(fā)行股票的 REITs 比發(fā)行公開債券的 REITs更有可能籌集資金。在 REITs 資本結構中，負債類型和負債數量同樣重要。在產業(yè)成長和穩(wěn)定發(fā)展進程中，應對 REITs 的資本結構和融資策略進行動態(tài)分析，確定其選擇何種類型的負債和監(jiān)管途徑。 二、 REITs 融資模式理論及實踐 （一） REITs 融資模式 簡介 概念 房地產投資信托 基金即 REITs 在國外已有一段發(fā)展歷史。 在美國伴隨著稅法的衍變，REITs 經歷了數 次重大的調整，同時 REITs 在各國推廣的過程中也存在許多差異，但都沒有改變 REITs 作為房地產投資基金的本質。不過 REITs 與一般的房地產投資基金有顯著區(qū)別： REITs 通常可以獲得一定的稅收優(yōu)惠，但需要滿足一定的設立條件等。 本文選取當前國內外比較權威與通用的概念以饗讀者。 REITs（房地產投資信托基金）有時被稱為“房地產股票”。從本質上講 ， REITs 是企業(yè)擁有和管理投資組合的房地產所有權和抵押貸款。任何人都可以購買股票公開上市的REITs。 REITs 同樣提供房地產所有權的收益，但卻沒有作為房東要面臨的一些 問題，所要交的各種稅費也更少。投資于某些類型的 REITs 也提供了重要的優(yōu)勢：流動性和多樣性。不像實際房產 ， 這些股票可以快速和輕松地出售。并且，因為你投資的是組合的屬性而不是一個單一的建筑 ， 你面臨的金融風險也會更少更低。 房地產投資信托基金 (Real Estate Investment Trusts， REITs)是通過制定信托投資計劃，信托公司與投資者 (委托人 )簽訂信托投資合同，通過對外發(fā)行股份或受益憑證等方式吸收湖北大學本科畢業(yè)論文（設計） 5 公眾資金，委托專業(yè)機構管理，投資于房地產權益資產和房地產抵押貸款 (包括抵押支持證券 )等債權資產， 風險收益由股東或受益人按比例承擔和分享的一種資金信托投資方式。 特點 首先，作為一種投資基金， REITs 具有門檻低、分紅比例高、流動性強等優(yōu)勢 。 REITs以其創(chuàng)新模式為公眾投資者投資房地產業(yè)提供了渠道，使公眾投資者既能分享到房地產業(yè)高速發(fā)展帶來的高收益，又能分散房地產金融風險，提高社會閑置資金的利用率。 此外 ，REITs 與股票、債券市場的相關性較低 ， 在投資組合中配置一部分不動產基金 ， 可優(yōu)化投資組合 ， 有效分散單一投資證券市場的風險。 其次，對于在公共租賃住房領域應用 REITs 具有以下幾個特點：其一， REITs 提供低價優(yōu)質的公共租賃住房，滿足低收入群體住房需求，促進社會和諧。其二，對 REITs 募集和運營資金的監(jiān)督，通過承銷機構發(fā)行 REITs 受益憑證，籌集到的資金交由資金托管人管理。托管人一般是商業(yè)銀行，根據承銷機構提供的發(fā)行信息對所籌資金進行監(jiān)督，同時托管人還可以對 REITs 資金運營進行全程會計監(jiān)督，包括投資建造公租房、回收租金等。此外，資產評估師、會計師、審計師、律師等專業(yè)人士在 REITs 的運營過程中也可以發(fā)揮各自應有的監(jiān)督作用，形成完善的監(jiān)督體系。 綜上， REITs 為普通投資者增加了一個好的投資平臺，也為公 共租賃住房的建設籌集到了一定的資金。所以，不管對普通投資者還是公共租賃住房的融資 REITs 都有很大的優(yōu)勢。 （二） REITs 融資模式的分類及其運作模式 REITs 分類 基于 REITs 的性質，不同的專家根據不同的分類標準，給出了不同的分類方式。 按組織形式可以將 REITs 分為公司型和契約性。世界上大多數國家都采用的契約型REITs。公司型 REITs 是依據《公司法》設立以房地產投資為目的的股份有限公司，將籌集起來的資金投資于各項房地產，公司再將收益以股利形式分配給投資人。根據信托契約成立的 REITs 稱為契 約型 REITs，此種類型是通過發(fā)行受益憑證將籌集起來的資金投資于房地產資產的產業(yè)投資信托基金。該種 REITs 中各主體都根據信托契約來履行自己的職責，主要有以下幾個主體：房地產投資信托基金管理公司是房地產投資信托基金的發(fā)起人、房地產投資信托基金保管公司一般由銀行擔任、投資者即受益憑證的持有人，根據其購買份額分享投資收益。 根據 REITs 的投資類型，可以將它們分為三大類。（ 1）資產類：投資并擁有房地產；主要收入來源于房地產的租金。（ 2）房地產貸款類：投資房地產抵押貸款或房地產貸款支持證券（ MBS），收益主要來源 于房地產貸款的利息。（ 3）混合類：采取上述兩類的投資策略，投資領域既包括房地產本身也包括房地產貸款。 REITs 一般運作模式 REITs 是專門用于房地產直接融資的一種新型的金融產品，將房地產銷售和租賃等經營活動中所得的收入以派息形式分配給股東。簡而言之， REITs 類似于股票和債券，通過上市發(fā)行公開募集資金并用于房地產項目的建設，廣大投資者投資 REITs，以獲得房地產經營收入和資本利得增值的分配。 REITs 的基本關聯(lián)方有五個：信托公司（ Trust 湖北大學本科畢業(yè)論文（設計） 6 Corporation），信托基金（ Trust Fund） 、投資者（ Investor）、資產管理公司（ Asset Management， AM）和物業(yè)管理公司（ Property Management， PM），其基本操作模式如下圖： 圖 ： REITs 融資模式一般操作圖 （三） REITs 融資模式的實踐經驗借鑒 國外 REITs 發(fā)展模式 國外 REITs 的理論研究以美國最為成熟，目前美國已不再是單純的理論敘述，而是進入了如何建立數學模型，更好的發(fā)揮 REITs 的作用。下面簡單介紹美國及新加坡的 REITs發(fā)展模式。 稅收優(yōu)惠是美國 REITs 的發(fā)展模式最大的特點，所以稱之為稅收優(yōu)惠趨動型。 1960 年美國國會通過《房地產投資信托法案》，標志 REITs 的誕生，為了吸引投資者，政府給予了很多稅收優(yōu)惠，凡是符合稅法規(guī)定要求的 REITs 就可以避免雙重納稅，政府允許公司應稅不包括股利支出， REITs 每年只要把 90％應稅收入作為股利分配給股東， 75％以上的資產投資房地產，就可以免交公司所得稅。在股權結構上要求 REITs 股權分散，如果REITs50％以上的股權控制在不超過 5 個股東手里，就認為該 REITs 違反法規(guī)，將取 消其所享有的稅收優(yōu)惠。稅收優(yōu)惠已經成為了 REITs 的主要優(yōu)勢之一，但也對 REITs 經營運作給出許多限制，必須滿足十分嚴格的稅收條件才可享受此項優(yōu)惠，其資格條件簡單概括如下：（ 1）股權結構 （ 2）組織形態(tài)（ 3）管理行為（ 4）收入分配（ 5）資產持有。另外， 美國也有不少廉租房的 REITs，美國政府把廉租房物業(yè)賣給 REITs，然后再向 REITs 租回來，由政府向 REITs 交租金，這樣就形成了將財政資金變成投資人的資金，政府就減輕了壓力。 1998 年，新加坡證交所出臺設立上市財產信托即 REITs 的意見。新加坡財政部門針 對房地產原所有者 信托公司 REITs 物業(yè)管理公司 房地產 普通投資者 資本利得 資產管理公司 湖北大學本科畢業(yè)論文（設計） 7 REITs 推出了一系列的鼓勵措施，包括：免除基金持有人的分紅所得稅；免征 REITs 的資本所得稅；境外投資機構的稅率優(yōu)惠至 10％；完善 REITs 基金管理人的審批機制等等。 國內 REITs 探索實踐 香港的第一支 REITs“領匯”的資產是香港特區(qū)政府房屋委員會（“房委會”）旗下?lián)碛械耐＼囄?、商場等不動產。 2022 年“房委會”將旗下 180 個停車場及商場拆分出售給“領匯”，資產總值達 309 億港元，扣除“房委會” 90 億港元的負債，該基金的凈資產值達 219 億港元，成為全球市值最大的 REITs， 2022 年統(tǒng)計，“領匯 ”是在金融危機后香港表現最好的 REITs。 2022 年 12 月，“越秀 REITs”在香港聯(lián)交所正式掛牌上市，是首支內地在香港獨立上市的以物業(yè)為注入資產的 REITs。當年雖然房地產市場存在一定波動，但“越秀 REITs”開出的年息回報率高達 7％。 2022 年 6 月 11 日，中國企業(yè)融資國際洽談會在天津召開，這次會議最大的成果就是產生了我國首支保障性住房投資基金。 2022 年 8 月，央行主導模式在上海得到應用，即“央行版” REITs 方案。 三、洛陽市公租房建設引入 REITs 融資模式的必要性與可行性 （一） 洛陽市公租房建設引 入 REITs 融資模式的必要性分析 洛陽市公租房建設融資渠道不足 和其他城市基本一樣，洛陽市自 2022 年著手建設公共租賃住房以來，資金主要來源：（ 1）財政資金、土地出讓金收益等政府投入，這是公租房建設資金的基礎。（ 2）銀行貸款，它是當前公共租賃住房建設主要資金渠道。（ 3）一小部分屬于企業(yè)自建或政企合資共建的項目。公租房的建設尚未形成健全的投融資機制，其較長的投資回收期與短期的借貸資金不匹配的問題比較突出，幾乎沒有民間資本參與公租房的建設與經營過程。（ 4）住房公積金收益，是指住房公積金業(yè)務收入與業(yè)務支出之間 的差額。 2022 年洛陽市才正式開始將公積金收益用于公租房的建設，但目前洛陽市住房公積金增值收益數量較小，還要用于廉租房等其他保障房的建設，能分配給公共租賃住房建設的資金少之又少，與龐大的資金需求相比無異于杯水車薪。 洛陽市公租房建設 引入 REITs 融資模式的積極作用 在洛陽地區(qū)公共租賃住房建設融資中引入 REITs 這種資本市場的金融工具是符合市場規(guī)律的，一方面促進了投資主體的多元化，有效推進了洛陽市房地產市場的發(fā)展；另一方面則可以彌補洛陽市現有公共租賃住房融資渠道的不足，是解決洛陽市公租房建設資金缺口的有效 途徑。其積極作用主要表現為以下幾點： （ 1）彌補現有公共租賃住房融資渠道不足，緩解政府出資建設的資金壓力。（洛陽市公共租賃住房建設資金缺口量參見表 ） 如前文所述，目前洛陽市建設公租房主要資金都有政府解決，這無疑增加了政府的財政負擔。如果引入 REITs 融資模式，將有效吸收民間閑散資金進入公租房建設與管理領域，大大減少政府所需募集的資金量，減輕政府財務壓力。 湖北大學本科畢業(yè)論文（設計） 8 表 2022— 2022 年洛陽市公租房建設資金缺口統(tǒng)計表 [1] 年份 2022 2022 2022 公租房資金總需求 （億元） 9 上級財政資金補助 （億元） ^3 資金缺口 （億元） ^ （ 2）有利于增加租賃住房供應，改善供應結構，體現社會公平。目前，洛陽市房地產市場上實際上有充足的房源，但是房價仍然居高不下，住房均價由 2022 年前的 2600 左右一躍升至目前的 5500 左右。房