【正文】 （ %） 65 洛陽市《 2022 年保障性安居工程建設(shè)工作方案》，明確了各縣 (市 )區(qū)今年保障房建設(shè)任務(wù)。雖然每年中央政府都會下?lián)軘?shù)以千億計的專項資金用來投入保障房的建設(shè)，但仍有大約90%的資金需要地方政府籌集。 【關(guān)鍵詞】 ： 洛陽市 公共租賃住房 REITs 融資模式 湖北大學本科畢業(yè)論文（設(shè)計） II Research on REITs Financing Model of Public Rental Housing of Luoyang City Abstract Public rental housing as an important part of the affordable housing is provided by the government policy support. In recent years, with the accelerated urbanization of Luoyang, the demand for public rental housing is increasing, but the funds supply, which is needed for the construction of public rental housing can39。 洛陽市公共租賃住房 REITs 融資模式研究 摘 要 公共租賃 住 房 作為保障性住房的重要組成部分，是由政府提供政策支持、限定戶型面積、以優(yōu)惠租賃價格和限制出售等為突出特征的公共住房。 “ 十一五 ” 期間，經(jīng)濟適用房建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度 不斷 加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善 ， 但是， “ 夾心層 ” 住房之困凸顯 。 （ 2）洛陽市公共租賃住房融資困境 2022 年 9 月 29 日 ， 國務(wù)院下發(fā)了《指導(dǎo)意見》 ， 中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略。 作者調(diào)查發(fā)現(xiàn)改革開放以來，洛陽市工商業(yè)快速發(fā)展，有很多大型商貿(mào)市場和工礦企業(yè)，民間積累有大量閑散資金，怎樣利用好這筆資金，是個值得探討的課題。另外，本文通過研究洛陽市運用 REITs 的可行性，也可為其他城市引進該融資模式提供一個參考。另外，保險公司、公積金等都可以購買 REITs， 在獲得收益的同時也盤活政府財政資金 。尤其是美國金融發(fā)展水平高，各種金融工具、金融技術(shù)層出 不窮，為保障房的發(fā)展做出了巨大的貢獻。 二、 REITs 融資模式理論及實踐 （一） REITs 融資模式 簡介 概念 房地產(chǎn)投資信托 基金即 REITs 在國外已有一段發(fā)展歷史。投資于某些類型的 REITs 也提供了重要的優(yōu)勢：流動性和多樣性。其二，對 REITs 募集和運營資金的監(jiān)督，通過承銷機構(gòu)發(fā)行 REITs 受益憑證，籌集到的資金交由資金托管人管理。公司型 REITs 是依據(jù)《公司法》設(shè)立以房地產(chǎn)投資為目的的股份有限公司，將籌集起來的資金投資于各項房地產(chǎn)，公司再將收益以股利形式分配給投資人。簡而言之， REITs 類似于股票和債券，通過上市發(fā)行公開募集資金并用于房地產(chǎn)項目的建設(shè)，廣大投資者投資 REITs，以獲得房地產(chǎn)經(jīng)營收入和資本利得增值的分配。 1998 年，新加坡證交所出臺設(shè)立上市財產(chǎn)信托即 REITs 的意見。 三、洛陽市公租房建設(shè)引入 REITs 融資模式的必要性與可行性 （一） 洛陽市公租房建設(shè)引 入 REITs 融資模式的必要性分析 洛陽市公租房建設(shè)融資渠道不足 和其他城市基本一樣，洛陽市自 2022 年著手建設(shè)公共租賃住房以來，資金主要來源：（ 1）財政資金、土地出讓金收益等政府投入，這是公租房建設(shè)資金的基礎(chǔ)。（洛陽市公共租賃住房建設(shè)資金缺口量參見表 ） 如前文所述，目前洛陽市建設(shè)公租房主要資金都有政府解決，這無疑增加了政府的財政負擔。也為中低收人居民提供適宜的租賃住房，建設(shè)和諧社會，在一定程度上縮小貧富差距，體現(xiàn)社會公平。 （ 2）充足的資金來源為公共租賃住房建設(shè) REITs 融資模式提供了可能 近年來洛陽市民間資金日益充足，洛陽市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截止 2022 年 12 月末， 年末金融機構(gòu)人民幣各項存款余額 億元 ， 比年初增加 億元 （洛陽市近五年金融機構(gòu)儲 蓄余額如表 ） 。 （ 4）專業(yè)的管理團隊為公共租賃住房 REITs 融資模式提供了風險保障 所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離是公共租賃住房 REITs 與其他投融資模式最大的不同，這也為專業(yè)化管理與經(jīng)營提供了前提條件。洛陽市市區(qū)精裝房屋租金一般為每平米每月 20 元左右，普通房屋為 15 元左右每平米每月，由此得出公租房租賃價格按普通房屋標準計算 為 9 元每平米每月。按規(guī)定將 90%收益分配給投資者即投資者的收益為： 87794000*=79014600 則投資者的年收益率為： 萬元 /62800 萬元 =% 因此，洛陽市采用 REITs 在經(jīng)濟方面是完全 可行的，在初期實際收益率可能沒有這么高，但政府可以作為主導(dǎo)力量，引導(dǎo)民間閑散資本進入該領(lǐng)域，相信以政府的信譽為擔保，這樣的投資對民間的吸引力還是很大的。房企 資產(chǎn)管理人 （信托公司）司） 發(fā)行 建設(shè) 資金存放放 湖北大學本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 12 圖 ： 資產(chǎn)類 REITs 模式圖 首先，由政府確定公共租賃住房項目的基本情況，包括戶型、面積和租金收益水平，然后公開招標房地產(chǎn)企業(yè)進行建設(shè)；同時，政府劃撥土地按照預(yù)先設(shè)定的標準進行建設(shè)并用募得的資金建設(shè)公租房項目并給予房地產(chǎn)企業(yè)一定的收益。（ 1）公共租賃住房的政策性及福利性決定了政府在公租房 REITs 融資模式中的主導(dǎo)地位。洛陽市地區(qū)商業(yè)發(fā)達，政府不僅要盯住幾家大型投資機構(gòu)與企業(yè)，應(yīng)根據(jù)地區(qū)特點制定相關(guān)優(yōu)惠稅收政策以吸引中小商戶投資，達到積少成多的效果。 （ 3）監(jiān)管措施與時代同步：網(wǎng)絡(luò)化、大眾化。 本文通過分析洛陽市當前建設(shè)公共租賃住房所面臨的宏觀環(huán)境以及微觀環(huán)境，得出了洛陽市在建設(shè)公租房這項工作中面臨任務(wù)艱巨，資金缺乏等問題，為了解決這些問題，在充分研究了 REITs 融資模式后，發(fā)現(xiàn) REITs 這種融資模式具有融資效果好，收益高，風險小等特點，并提出了在洛陽地區(qū)應(yīng)用 REITs 融資模式的設(shè)想。 湖北大學本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 15 參考文獻 [1] 謝凌昱 . 我國保障房融資模式初探 —— 暨 REITs 模式 之評析 [J]. 時代經(jīng)貿(mào) ,2022,(226).137138 [2] 毛志榮 .發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金正當其時 [EB／ OL].證券時報 ,2022 ,() [3] 盧曉亮 .關(guān)于我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金 (REITs)的法律分析 . 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Among Chinese myopia patients,30million are severe patients, according to ZhouThe prevalence of myopia among high school and college students is more than 70 percent,and the situation is continuously worsening, he Zhu, director with the China Youth Development Service Center, said long hours ofstudy, lack of exercise, especially outdoor activities, and attachment to electronic screen aresome of the top reasons behind the widespread myopia problems, and the increase ofyounger patients, although China has made great progress in improving the hardwarefacilities and lighting conditions in said he hopes the survey will alert people on the threatening situation, and also helpmedical experts to better guideline parents and children39。t conducive to raising a child. She planned to have children once she had achieved career success so she could provide a stable environment for her baby. After 10 years, Xiao felt the time was right, and she tried to conceive for about six months, but was unable to bee pregnant. I conducted prehensive physical checkups. The results suggested that Xiao39。ll hold off jogging for