【正文】 湖 北 大 學(xué) 本 科 畢 業(yè) 論 文 （設(shè) 計） 題 目 洛陽市公共租賃住房 REITs 融資模式研究 姓 名 學(xué) 號 專業(yè)年級 2022 級工程管理 理 指導(dǎo)教師 職 稱 講 師 師 2022 年 05 月 14 日 湖北大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計） I 目 錄 錯誤 !未找到引用源。 洛陽市公共租賃住房 REITs 融資模式研究 摘 要 公共租賃 住 房 作為保障性住房的重要組成部分，是由政府提供政策支持、限定戶型面積、以優(yōu)惠租賃價格和限制出售等為突出特征的公共住房。近年來洛陽市城市化速度加快，對公共租賃住房的需求也在增加，但 建設(shè)公共租賃住房所需的資金供應(yīng)卻跟不上。本文研究了洛陽市公共租賃房的融資現(xiàn)狀：首先，在查閱大量資料的前提下，對 REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）融資模式進行了深入研究，說明了洛陽市應(yīng)用 REITs 融資模式的必要性；其次，實地考察了洛陽市的情況，用實際數(shù)據(jù)分析了洛陽市公共租賃住房建設(shè)實行 REITs 融資模式的可行性；最后，在研究了國內(nèi)外各地區(qū)實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上給出了洛陽市應(yīng)用 REITs 融資模式的建議。文中所涉及的數(shù)據(jù)均出自政府網(wǎng)站和各大新聞媒體報道文章，真實有效，可信度高。此外，本文所研究內(nèi)容可為國內(nèi)其他城市應(yīng)用 REITs融資模式提供一定的理論指導(dǎo)。 【關(guān)鍵詞】 ： 洛陽市 公共租賃住房 REITs 融資模式 湖北大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計） II Research on REITs Financing Model of Public Rental Housing of Luoyang City Abstract Public rental housing as an important part of the affordable housing is provided by the government policy support. In recent years, with the accelerated urbanization of Luoyang, the demand for public rental housing is increasing, but the funds supply, which is needed for the construction of public rental housing can39。t keep up. This paper studies the financing status of Luoyang public rental housing: First, under the precondition of consulting a large number of data, the REITs (Real Estate Investment Trusts) financing mode were studied, to illustrate the application of Luoyang REITs financing model of necessity. Second, the onthespot investigation of Luoyang, Luoyang public rental housing construction is analyzed with the actual data for feasibility of REITs financing pattern. Finally, after studying the domestic and foreign regions on the basis of practical experience of Luoyang REITs financing mode was given some advice. In this paper, the data are involved from the government website and some big news media articles, real and effective, with high reliability. In addition, this research can be applied to other domestic cities REITs financing model to provide certain theoretical guidance. 湖北大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計） III 【 Key words】 Luoyang City public rental housing REITs financing mode 湖北大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 1 一、緒論 （一） 研究背景和意義 研究背景 （ 1）公共租賃住房與解決“夾心層”住房問題 “公共租賃住房”一詞首次出現(xiàn)于 2022 年 3 月 5 日溫家寶總理所做的政府工作報告中，其中提出要“積極 發(fā)展公共租賃住房”。 公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構(gòu)所有，用低于市場價或者承租者承受起的價格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體 ， 是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個產(chǎn)品 ，具有規(guī)劃合理、交通方便、配套完善和租售并舉等特點，與廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房有很大的區(qū)別。 “ 十一五 ” 期間，經(jīng)濟適用房建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度 不斷 加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善 ， 但是， “ 夾心層 ” 住房之困凸顯 。“ 夾心層 ” 指的是部分游離于 我國住房保障制度之外的住房 困難群體，主要包括一些無力通過市場租賃或購買住房的中等偏下收入住房困難家庭、階段性住房支付能力不足的新職工和外來務(wù)工人員。 “ 夾心層 ” 群體隨著收入增長，將具備通過市場解決住房的支付能力，對政府保障的需求是階段性的 。 因此，大力發(fā)展公共租賃住房，是解決 “ 夾心層 ” 住房困難的有效途徑。 國家“十二五規(guī)劃”強調(diào)重點發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體。雖然每年中央政府都會下?lián)軘?shù)以千億計的專項資金用來投入保障房的建設(shè)，但仍有大約90%的資金需要地方政府籌集。如此大的資金量，地方政府能否籌集到，是保證建設(shè)任務(wù)能否 順利完成的基礎(chǔ)（我國保障房建設(shè)情況及資金需求參見表 ）。 表 2022— 2022 我國保障房建設(shè)相關(guān)信息統(tǒng)計 [1] 年份 項目（保障房） 2022 2022 2022 2022 開工總套數(shù) （萬套） 580 1000 700 630 總資金需求 （億元） 7500 萬 萬 — 中央專項資金補助（億元） 800 1526 2117 2229 由表 1 的數(shù)據(jù)可以看出，中央政府專項資金供應(yīng)量在近幾年逐步增加，但隨著保障房開工總數(shù)量的增多，建設(shè)保障房的資金需求量也隨之增加，更多的資金 來源還是要依賴地方政府，地方政府將面臨巨大的資金募集的壓力。 （ 2）洛陽市公共租賃住房融資困境 2022 年 9 月 29 日 ， 國務(wù)院下發(fā)了《指導(dǎo)意見》 ， 中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略。洛陽是中原經(jīng)濟區(qū)的副中心城市，緊緊抓住國家建設(shè)中原經(jīng)濟區(qū)的重大機遇 ， 制訂和實施 [1] 資料來源：《 700 萬套保障房投資缺口難補》 湖北大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 2 《中原經(jīng)濟區(qū)洛陽建設(shè)綱要》，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，不斷提升區(qū)域副中心城市地位和核心帶動作用的需要 。其中一項重要內(nèi)容就是要抓住機遇提升洛陽市城鎮(zhèn)化率， 《洛陽市城市總體規(guī)劃 (2022 年 ~2020 年 )》提出，至 2020 年，市域總?cè)丝跒?740 萬，城鎮(zhèn)人口 480 萬，城鎮(zhèn)化水 平將達(dá)到 65%。 洛陽市在保障房建設(shè)，尤其是公共租賃住房建設(shè)方面還比較落后，要與目前的城鎮(zhèn)化水平和城鎮(zhèn)人口數(shù)相匹配還有很大的工程量要做。如何在短期內(nèi)，籌集到更多的資金，建設(shè)更多的公租房是當(dāng)前洛陽市面臨的一個難題。 表 洛陽市城鎮(zhèn)化水平對比 [1] 年份 項目 2022 2022 2020 城鎮(zhèn)總?cè)丝跀?shù) （萬人） 480 市域總?cè)丝? （萬人） 740 城鎮(zhèn)化率 （ %） 65 洛陽市《 2022 年保障性安居工程建設(shè)工作方案》，明確了各縣 (市 )區(qū)今年保障房建設(shè)任務(wù)。方案指出，公共租賃住房將成為保障房建設(shè)的重點和亮點，全市計劃建設(shè) 1 萬套公租房，政府投資建設(shè)的公共租賃住房要占 60%以上 ，面對未來要建設(shè)大量的公共租賃住房，政府的資金壓力可想而知。 表 2022— 2022 洛陽市公共租賃住房建設(shè)相關(guān)信息統(tǒng)計 [2] 年份 公共租 賃住房 2022 2022 2022 開工總套數(shù) （套） 萬 1 萬 萬 資金總需求 （億元） 9 中央專項資金補助 （億元） ^ 與此同時，政府也鼓勵銀行開發(fā)公租房貸款，但很多相關(guān)問題還未明晰，因此銀行在參與公租房貸款時也還面臨一些問題，例如借款主體是事業(yè)法人缺乏開發(fā)資質(zhì)，單靠低廉的房租收入難以償還貸款利息，公租房的權(quán)屬不明難以落實貸款擔(dān)保，并進一步導(dǎo)致各地貸款細(xì)則難以制定，公租房的建設(shè)捉襟見肘。 作者調(diào)查發(fā)現(xiàn)改革開放以來，洛陽市工商業(yè)快速發(fā)展，有很多大型商貿(mào)市場和工礦企業(yè)，民間積累有大量閑散資金，怎樣利用好這筆資金，是個值得探討的課題?；?以上條 [1] 洛陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃局《洛陽市城市總體規(guī)劃（ 2022— 2020）》 [2] 洛陽市統(tǒng)計局《洛陽市經(jīng)濟情況統(tǒng)計 202 2022》 湖北大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 3 件，借鑒國外成熟的房地產(chǎn)融資模式 —— 房地產(chǎn)投資信托基金（ REITs），不失為當(dāng)下相對較好的一種選擇，因為 REITs 可以將社會上的各種閑散資金融集在一起，投資于房地產(chǎn)業(yè)，進而將這筆資金用于公共租賃住房的建設(shè)。這樣不僅解決了政府融資難的問題，也是對社會財富的合理利用，使人民生活更有保障。 研究意義 本文所選題目十分具體，具有很高的參考價值，對洛陽市有很好的理論意義和現(xiàn)實意義。首先，作者系洛陽市人，對洛陽的歷史風(fēng)情、人文地理很熟悉，一直以來都關(guān)注著洛陽市的發(fā)展。作者本著以事實為依據(jù)的態(tài)度在寫作期間游走了 洛陽市很多地方，實地了解了洛陽市的現(xiàn)狀；其次，論文的寫作也參考了大量的資料，包括近年來國內(nèi)優(yōu)秀學(xué)者發(fā)表在期刊、雜志、網(wǎng)站上的文章。文章中所涉及的數(shù)據(jù)均是在政府各大網(wǎng)站、期刊文章中搜集的最新數(shù)據(jù)；最后，洛陽市是一個老工業(yè)城市，現(xiàn)在處于新城建設(shè)與舊城改造的關(guān)鍵時期，城鎮(zhèn)化高速發(fā)展，大量人口涌入城市，“夾心層”人口數(shù)量不斷增多，對公租房需求還有很大一個量，大量的建設(shè)就需要大筆的資金，光靠政府財政資金、財政性貸款遠(yuǎn)不能滿足，政府急需一種高效的融資模式來解決這個難題。公租房在洛陽市是一個相對較新的事物，相關(guān)理論還不是 很成熟，本文所研究內(nèi)容可以為公共租賃住房在洛陽地區(qū)發(fā)揮更大的作用提供一家之言。另外，本文通過研究洛陽市運用 REITs 的可行性，也可為其他城市引進該融資模式提供一個參考。 （二） 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 國內(nèi) REITs 融資模式在保障房領(lǐng)域的研究 實際上國內(nèi)對保障房融資模式的研究并不多，主要是 2022 年以來我國逐步重視保障房的建設(shè)與投資，在發(fā)展過程中資金問題逐漸凸顯，這才引起大家對保障房融資問題的關(guān)注。 毛志榮（ 2022）研究了 REITs 的產(chǎn)品特性及相關(guān)立法，通過對專項立法模式一亞洲模式和稅收優(yōu)惠驅(qū)動模式一美國模式 進行比較，結(jié)合我國法律制度的現(xiàn)狀、房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀，對我國發(fā)展 REITs 產(chǎn)品的路徑選擇和市場環(huán)境進行了分析。聶梅生（ 2022）提議，建立廉租房信托基金（ REITs）。他認(rèn)為在我國采取 REITs 方式，可以緩解廉租房的融資困境，這樣政府不僅僅節(jié)省了直接建設(shè)廉租房投資的成本，而且還節(jié)省了尋找和管理廉租房的隱性成本。這對于公共租賃住房融資應(yīng)用 REITs 模式有很好的啟示意義。 孟曉蘇（ 2022） 建議國家試點 發(fā)展 REITs， “ 要先試點用廉租房和政府公共資產(chǎn)發(fā)行 REITs” 。他認(rèn)為，這 不僅 解決廉租房后續(xù)建設(shè)資金不足 的問題， 而且 解決 了 建廉租房財政跟不上 、 銀行不敢貸款的問題。另外，保險公司、公積金等都可以購買 REITs， 在獲得收益的同時也盤活政府財政資金 。 [1]郭平（ 2022）認(rèn)為 契約制 REITs 有較高的效率， 發(fā)展 的也較為成熟 ,各個結(jié)構(gòu)都清晰明確。保障性住房在