【正文】 資本規(guī)模相比上市之初有較大增長(zhǎng)。在 公共租賃住房投入使用后，其收益大部分來(lái)自租戶(hù)的租金和政府的財(cái)政補(bǔ)貼，資金的連續(xù)性和穩(wěn)定性可以得到保證。 （ 3）投資 REITs 收益分析 根據(jù)國(guó)家公共租賃住房管理指導(dǎo)意見(jiàn)以及洛陽(yáng)市公共租賃住房管理實(shí)施辦法，洛陽(yáng)市公租房租賃價(jià)格為同等級(jí)商品房租賃價(jià)格的 60%左右。則該公共租賃住房 REITs 年基金托管費(fèi)為： *%=1570000 元 通過(guò)以上計(jì)算，我們可以測(cè)算出公租房 REITs 年收益為年租金收入 — 年基金管理費(fèi) —湖北大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 11 年基金托管費(fèi) =98784000— 9420220— 1570000=87794000 元。 公租房 REITs 運(yùn)行框架 資產(chǎn)類(lèi) REITs 具體運(yùn)行模式如下圖所示： 公共租賃住房 資金 REITs 投資者 投資收益 投資 租金收益 資金管理公司 政府 amp。 （二） 洛陽(yáng)市公租房建設(shè)引入 REITs 融資模式運(yùn)行主體分析 洛陽(yáng)市公共租賃住房應(yīng)主要采取資產(chǎn)類(lèi) REITs 模式，在上文的資產(chǎn)類(lèi)運(yùn)行模式圖中可以清楚的看到該模式中主要有五大主體：政府、房地產(chǎn)企業(yè)、投資者、資金管理公司、資產(chǎn)管理人。所以，洛陽(yáng)市引入 REITs 后，政策環(huán)境很重要，要爭(zhēng)取上級(jí)政府的支持與信任，以取得優(yōu)惠的稅收、投資回報(bào)等利好政 策，同時(shí)，應(yīng)結(jié)合我國(guó) 《 經(jīng)濟(jì) 法》等相關(guān)法律共同來(lái)規(guī)范和協(xié)調(diào) 。其中， 要發(fā)揮 作為集體投資計(jì)劃的負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu) 的作用 ，主要是認(rèn)可 REITs 及監(jiān)督相關(guān)規(guī)則能否得到遵守 ?！笆?二五規(guī)劃”指出公共租賃住房是我國(guó)住房湖北大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 14 保障體系中的主體，如何充分發(fā)揮其住房保障功能，改變目前融資困難、資金不足、從而盡可能惠及所有住房弱勢(shì)群體，最終達(dá)到應(yīng)保盡保，做到“居者有其屋”，是目前形勢(shì)迫切需求的。本人將在以后的學(xué)習(xí)工作過(guò)程中繼續(xù)關(guān)注洛陽(yáng)市的發(fā)展，為家鄉(xiāng)建設(shè)添磚加瓦，貢獻(xiàn)力量。s annual National Day for Eye Care, the China Youth Development ServiceCenter and Zhejiang Medicine, a leading listed Chinese pharmaceutical pany, jointlyannounced the kickoff of the about one month, a questionnaire piled by top eye care medical experts in China willbe distributed through multiple online partners, including m, as well asthrough offline survey events held in universities, middle schools and primary schools acrossthe report will be released based on the survey statistics and analysis, and most importantly,guidelines for parents and youth on how to care for the eyes and prevent myopia — agrowing problem in China39。s Pink Revolution, an annual campaign that seeks to raise awareness and funds for breast cancer research, the hotel recently announced. A major sponsor of the campaign for three years in a row, Conrad Macao has pledged to donate a portion of its proceeds to the fund, includ ing those collected from selling its popular bear and rubber duck merchandise, in limited pink editions. Pink is the theme for floral arrangements and decorations in the hotel in October. In addition, on Fridays that month, members of the management and staff will add something pink to their uniforms, regular s and handwritten guest cards. Breast cancer is the most prevalent type of cancer among women in Hong Kong and is also of significant concern in Macao and around the world, regardless of age, general manager Bede Barry said in a statement. The hotel has enlisted the support of a number of international and local celebrities to help drive the cause, including South Korean actor Jung Suk Won. This year, a lucky guest who stays at the hotel during the campaign and also donates money for the cause will win a necklace specially designed by Arte Madrid, a Spanish jewelry brand. Women should strive to balance quality of work and life, and have children at a young age. As a doctor I see much suffering because of this imbalance. Xiao Ying, 36, works for a large law firm. Her job means lots of travel, a heavy caseload and a large number of meetings, so her schedule is hectic. She has been pregnant twice, but had abortions on both occasions because she felt her busy, highpressure career wasn39。ll wear a mask, or just ignore the smog and go on jogging, she said. For those who are not so athletic, jogging also has its attractions. Wu Houbin started roughly two years ago, when he was severely obese. Within two months, his weight dropped from 82 kilograms to 64 kilograms. The success helped him recover health, and he has made friends. Jogging does not require speed, but stamina. If you want to stick to the game, you need to take it as a mission, a habit, and then eventually a hobby, Wu said. But persevering with jogging is not always easy. Jogging is beneficial for heart lung function, and the skeletal system, but doctors say improper technique damages the joints, especially the knees and ankles. Excessive jogging wears down the body, and harms one39。在此，我對(duì)他們的友好幫助表示衷心的感謝。在實(shí)踐過(guò)程中這些措施還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，希望政府以及管理者能夠深入思考，采取更多有效措施促使 REITs 能更好地為民服務(wù)。 洛陽(yáng)市有一大批高等院校以及科研單位，不缺乏相關(guān)的專(zhuān)業(yè)人才，今后應(yīng)注重相關(guān)理論研究，加強(qiáng)綜合性人才的引進(jìn)與培養(yǎng)。 （ 2） 外部監(jiān)管制度 ，保證公開(kāi)化、透明化 。針對(duì)以上這些問(wèn)題，結(jié)合以往國(guó)際上的成功經(jīng)驗(yàn)給出以下建議： 湖北大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 13 制定相關(guān)的優(yōu)惠政策條例 縱觀 REITs 的發(fā)展歷程，不管是在其發(fā)源地美國(guó)，還是在其他國(guó)家和地區(qū)，要想成功運(yùn)作 REITs，離不開(kāi)政府支持與優(yōu)惠政策。 最后，公共租賃住房項(xiàng)目建成后將出租給滿(mǎn)足條件的社會(huì)中低收入者，他們向公租房項(xiàng)目繳納一定的租金，作為基本的投資收益分 配給投資者。房地產(chǎn)貸款類(lèi) REITs 和混合類(lèi) REITs受利率的影響更大，因此而產(chǎn)生的收益分配不如資產(chǎn)型 REITs 穩(wěn)定。 公租房 REITs 所募集的資金都是交由金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行托管，金融機(jī)構(gòu)在托管過(guò)程中要收取一定費(fèi)用。則今年洛陽(yáng)市公租房建設(shè)融資規(guī)模為： — = 億元 金融機(jī)構(gòu)除去存款準(zhǔn)備金以及貸出資金的余額為（以 2022 年為準(zhǔn)計(jì)算）： — *20%=2322 億元 2322— = 億元 2022 年洛陽(yáng)市公租房建設(shè)融資 億元占 億元的比率為： 即僅需社會(huì)閑散 資金的 %就可滿(mǎn)足 2022 年洛陽(yáng)市公租房建設(shè)的需要。有了政府的擔(dān)保， 廣大風(fēng)險(xiǎn)承受能力有限的個(gè)人投資者和中小機(jī)構(gòu)就會(huì)樂(lè)于參與；另一方面，從洛陽(yáng)市目前所建的公租房項(xiàng)目的項(xiàng)目成本來(lái)看，政府提供的長(zhǎng)期低息貸款擔(dān)保、稅費(fèi)減免、無(wú)償提供土地都可降低項(xiàng)目成本。 （二） 洛陽(yáng)市公租房建設(shè)引入 REITs 融資模式的可行性分析 洛陽(yáng)市公租房建設(shè)引入 REITs 融資模式的條件可行性分析 （ 1）國(guó)內(nèi)外 REITs 成功案例為洛陽(yáng)市公共租賃住房 REITs 融資模式提供了經(jīng)驗(yàn) REITs 在美國(guó)出現(xiàn)后，主要應(yīng)用于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)，隨后 REITs 模式也引入了政策性住房，發(fā)展到現(xiàn)在，其運(yùn)作模式、管理機(jī)制、法律條款等等已經(jīng)相當(dāng)完善，其他國(guó)家紛紛借鑒美國(guó) REITs 的成功經(jīng)驗(yàn)，加拿大、荷蘭、澳大利亞、韓國(guó)、日本、新加坡等國(guó)根據(jù)本國(guó)國(guó)情先后引入 REITs 融資模式，這些國(guó)家的 REITs 成功案例也為洛陽(yáng)市公共租賃住房REITs 融資模式提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。 公租房建設(shè)引入 REITs 融資模式，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，盤(pán)活住宅存量，增加租賃住房供應(yīng)。 2022 年洛陽(yáng)市才正式開(kāi)始將公積金收益用于公租房的建設(shè)，但目前洛陽(yáng)市住房公積金增值收益數(shù)量較小，還要用于廉租房等其他保障房的建設(shè)，能分配給公共租賃住房建設(shè)的資金少之又少，與龐大的資金需求相比無(wú)異于杯水車(chē)薪。當(dāng)年雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定波動(dòng)，但“越秀 REITs”開(kāi)出的年息回報(bào)率高達(dá) 7％。在股權(quán)結(jié)構(gòu)上要求 REITs 股權(quán)分散，如果REITs50％以上的股權(quán)控制在不超過(guò) 5 個(gè)股東手里，就認(rèn)為該 REITs 違反法規(guī)，將取 消其所享有的稅收優(yōu)惠。（ 2）房地產(chǎn)貸款類(lèi)：投資房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)貸款支持證券（ MBS），收益主要來(lái)源 于房地產(chǎn)貸款的利息。 （二） REITs 融資模式的分類(lèi)及其運(yùn)作模式 REITs 分類(lèi) 基于 REITs 的性質(zhì)，不同的專(zhuān)家根據(jù)不同的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，給出了不同的分類(lèi)方式。 REITs以其創(chuàng)新模式為公眾投資者投資房地產(chǎn)業(yè)提供了渠道，使公眾投資者既能分享到房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展帶來(lái)的高收益，又能分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，提高社會(huì)閑置資金的利用率。從本質(zhì)上講 ， REITs 是企業(yè)擁有和管理投資組合的房地產(chǎn)所有權(quán)和抵押貸款。 Brown and Radii(2022)對(duì) REITs 融資選擇和負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)行了系統(tǒng)的實(shí)證性分析，發(fā)現(xiàn)發(fā)行股票的 REITs 比發(fā)行公開(kāi)債券的 REITs更有可能籌集資金。 黃瑞（ 2022）認(rèn)為對(duì)于我國(guó)公共租賃住房的建設(shè)， REITs 是一種較為理想的融資模式。這對(duì)于公共租賃住房融資應(yīng)用 REITs 模式有很好的啟示意義。作者本著以事實(shí)為依據(jù)的態(tài)度在寫(xiě)作期間游走了 洛陽(yáng)市很多地方，實(shí)地了解了洛陽(yáng)市的現(xiàn)狀；其次，論文的寫(xiě)作也參考了大量的資料，包括近年來(lái)國(guó)內(nèi)優(yōu)秀學(xué)者發(fā)表在期刊、雜志、網(wǎng)站上的文章。 表 洛陽(yáng)市城鎮(zhèn)化水平對(duì)比 [1] 年份 項(xiàng)目 2022 2022 2020 城鎮(zhèn)總?cè)丝跀?shù) （萬(wàn)人） 480 市域總?cè)丝? （萬(wàn)人） 740 城鎮(zhèn)化率