【正文】 次出現(xiàn)于 2022 年 3 月 5 日溫家寶總理所做的政府工作報告中，其中提出要“積極 發(fā)展公共租賃住房”。 “ 夾心層 ” 群體隨著收入增長，將具備通過市場解決住房的支付能力，對政府保障的需求是階段性的 。如此大的資金量，地方政府能否籌集到，是保證建設(shè)任務(wù)能否 順利完成的基礎(chǔ)（我國保障房建設(shè)情況及資金需求參見表 ）。其中一項重要內(nèi)容就是要抓住機遇提升洛陽市城鎮(zhèn)化率， 《洛陽市城市總體規(guī)劃 (2022 年 ~2020 年 )》提出，至 2020 年，市域總?cè)丝跒?740 萬，城鎮(zhèn)人口 480 萬，城鎮(zhèn)化水 平將達到 65%。方案指出，公共租賃住房將成為保障房建設(shè)的重點和亮點，全市計劃建設(shè) 1 萬套公租房，政府投資建設(shè)的公共租賃住房要占 60%以上 ，面對未來要建設(shè)大量的公共租賃住房，政府的資金壓力可想而知。這樣不僅解決了政府融資難的問題，也是對社會財富的合理利用，使人民生活更有保障。文章中所涉及的數(shù)據(jù)均是在政府各大網(wǎng)站、期刊文章中搜集的最新數(shù)據(jù)；最后，洛陽市是一個老工業(yè)城市，現(xiàn)在處于新城建設(shè)與舊城改造的關(guān)鍵時期，城鎮(zhèn)化高速發(fā)展，大量人口涌入城市，“夾心層”人口數(shù)量不斷增多，對公租房需求還有很大一個量，大量的建設(shè)就需要大筆的資金，光靠政府財政資金、財政性貸款遠(yuǎn)不能滿足，政府急需一種高效的融資模式來解決這個難題。 毛志榮（ 2022）研究了 REITs 的產(chǎn)品特性及相關(guān)立法，通過對專項立法模式一亞洲模式和稅收優(yōu)惠驅(qū)動模式一美國模式 進行比較，結(jié)合我國法律制度的現(xiàn)狀、房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀，對我國發(fā)展 REITs 產(chǎn)品的路徑選擇和市場環(huán)境進行了分析。 孟曉蘇（ 2022） 建議國家試點 發(fā)展 REITs， “ 要先試點用廉租房和政府公共資產(chǎn)發(fā)行 REITs” 。保障性住房在 REITs 融資的路徑選擇包括以下三個方面 ： 第一，組織形式為合伙有限制。但由于REITs 涉及信托基金業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，需制定有針對性的制度框架和政策法規(guī)，為了有利于 [1] 2022 年中國（廣東）房地產(chǎn)金融高峰論壇暨廣東省地產(chǎn)商會年會 湖北大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 4 REITs 的規(guī)范化運作，關(guān)鍵是明確 REITs 的設(shè)立方式、組織結(jié)構(gòu)、運行程序、收益分配以及各方主體的權(quán)利義務(wù)等具體事項。大量金融工具和金融技術(shù)工程的涌現(xiàn)，使得保障性住房融資模式的內(nèi)容和方式也不斷創(chuàng)新，從而可以吸收各類資本參與保障性住房建設(shè)。在 REITs 資本結(jié)構(gòu)中，負(fù)債類型和負(fù)債數(shù)量同樣重要。不過 REITs 與一般的房地產(chǎn)投資基金有顯著區(qū)別： REITs 通常可以獲得一定的稅收優(yōu)惠，但需要滿足一定的設(shè)立條件等。任何人都可以購買股票公開上市的REITs。并且，因為你投資的是組合的屬性而不是一個單一的建筑 ， 你面臨的金融風(fēng)險也會更少更低。 此外 ，REITs 與股票、債券市場的相關(guān)性較低 ， 在投資組合中配置一部分不動產(chǎn)基金 ， 可優(yōu)化投資組合 ， 有效分散單一投資證券市場的風(fēng)險。此外，資產(chǎn)評估師、會計師、審計師、律師等專業(yè)人士在 REITs 的運營過程中也可以發(fā)揮各自應(yīng)有的監(jiān)督作用，形成完善的監(jiān)督體系。 按組織形式可以將 REITs 分為公司型和契約性。該種 REITs 中各主體都根據(jù)信托契約來履行自己的職責(zé)，主要有以下幾個主體：房地產(chǎn)投資信托基金管理公司是房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)起人、房地產(chǎn)投資信托基金保管公司一般由銀行擔(dān)任、投資者即受益憑證的持有人，根據(jù)其購買份額分享投資收益。（ 3）混合類：采取上述兩類的投資策略，投資領(lǐng)域既包括房地產(chǎn)本身也包括房地產(chǎn)貸款。下面簡單介紹美國及新加坡的 REITs發(fā)展模式。稅收優(yōu)惠已經(jīng)成為了 REITs 的主要優(yōu)勢之一，但也對 REITs 經(jīng)營運作給出許多限制，必須滿足十分嚴(yán)格的稅收條件才可享受此項優(yōu)惠，其資格條件簡單概括如下：（ 1）股權(quán)結(jié)構(gòu) （ 2）組織形態(tài)（ 3）管理行為（ 4）收入分配（ 5）資產(chǎn)持有。 國內(nèi) REITs 探索實踐 香港的第一支 REITs“領(lǐng)匯”的資產(chǎn)是香港特區(qū)政府房屋委員會（“房委會”）旗下?lián)碛械耐＼囄?、商場等不動產(chǎn)。 2022 年 6 月 11 日，中國企業(yè)融資國際洽談會在天津召開，這次會議最大的成果就是產(chǎn)生了我國首支保障性住房投資基金。（ 3）一小部分屬于企業(yè)自建或政企合資共建的項目。 洛陽市公租房建設(shè) 引入 REITs 融資模式的積極作用 在洛陽地區(qū)公共租賃住房建設(shè)融資中引入 REITs 這種資本市場的金融工具是符合市場規(guī)律的，一方面促進了投資主體的多元化，有效推進了洛陽市房地產(chǎn)市場的發(fā)展；另一方面則可以彌補洛陽市現(xiàn)有公共租賃住房融資渠道的不足，是解決洛陽市公租房建設(shè)資金缺口的有效 途徑。 湖北大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 8 表 2022— 2022 年洛陽市公租房建設(shè)資金缺口統(tǒng)計表 [1] 年份 2022 2022 2022 公租房資金總需求 （億元） 9 上級財政資金補助 （億元） ^3 資金缺口 （億元） ^ （ 2）有利于增加租賃住房供應(yīng)，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，體現(xiàn)社會公平。存量住房市場租金水平、空置率在公共租賃住房 REITs 的投資帶動下能夠不斷趨于合理化，進一步有效控制住房市場的價格和數(shù)量。在公租房建設(shè)現(xiàn)有的融資渠道中，政府財務(wù)支持為主要融資渠道，其他融資主要來自于銀行貸款和作為承建商的企業(yè)一部分自有資金。除了國外寶貴的經(jīng)驗借鑒外，國內(nèi)也在 2022 年先后在香 [1] 洛陽市統(tǒng)計局《洛陽市經(jīng)濟情況統(tǒng)計 202 2022》 湖北大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 9 港推出了領(lǐng)匯和越秀兩支 REITs。該部分資金儲備若能順利引入公共租賃住房建設(shè)，足以彌補洛陽市新建公共租賃住房的資金缺口，并成為穩(wěn)定的資金來源。公租房引入 REITs 融資后，政府會制定更多的配套優(yōu)惠政策，對投資者來說，建設(shè)公共租賃住房的成本會進一步降低；另外，從公共租賃住房 REITs 收益看：洛陽市在城市化過程中帶來的大量城鎮(zhèn)拆遷、舊城改造人口，對住宅租賃市場的需求也隨之增加，未來洛陽市需要更大的公共租賃住房供給量，公共租賃住房需求也會持續(xù)穩(wěn)定，這些也會保障投資者的資金回收。 [1] 洛陽市統(tǒng)計局《洛陽市統(tǒng)計年鑒 2022— 2022》 湖北大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 10 洛陽市公租房建設(shè)引入 REITs 融資模式的經(jīng)濟可行性分析 本節(jié)將從經(jīng)濟方面入 手分析洛陽市引入 REITs 的可行性，所采用數(shù)據(jù)以 2022 年為例。比例相當(dāng)小，這也可說明，只要投資公租房 REITs 有利可圖，從目前洛陽市市居民儲蓄現(xiàn)狀來看是有充足的資金作為投資保障的，從公租房 REITs 資金募集的角度來看該融資模式是可行的。則 2022 年洛陽市公共租賃住房建成后一年租金收入為： 1029000*8*12=98784000 元 采用 REITs 籌集資金，則基金管理會發(fā)生年基金管理費。依據(jù)《基金法》 規(guī)定，基金托管費是以基金資產(chǎn)凈值的 %年費率計提。 四、洛陽市公租房建設(shè)引入 REITs 融資模式的運行設(shè)計及政策建議 （一） 洛陽市公租房建設(shè)引入 REITs 融資模式設(shè)計 公租房 REITs 設(shè)立形式 在第二章我們就目前運行的 REITs 的類型進行了簡單介紹。另外，根據(jù)美國、日本、新加坡等地的歷史經(jīng)驗在初期應(yīng)用較多的也是資產(chǎn)類 REITs。 其次，由基金管理公 司組合投資于各大公租房項目，以分散減小風(fēng)險獲取收益的最大化，并公開發(fā)行公共租賃住房投資基金產(chǎn)品，進入證券交易所交易或者柜臺交易。同時，政府和房地產(chǎn)企業(yè)以及物業(yè)管理公司應(yīng)注意相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)，提高公租房住戶的生活水平，增強公租房項目的盈利能力，為以后的 REITs 融資吸引更多的投資者。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也可以直接投資 REITs 獲得收益；（ 3）投資者可以是個人也可是其他投資團體或法人，他們是 REITs 融資模式的基礎(chǔ)，也是 REITs 的受益人，；（ 4）資金管理公司是 REITs 融資過程的 “關(guān)鍵先生”，它主要是研究并確定 REITs 發(fā)行方式，要確保所采用的發(fā)行方式能夠募集到充足的資金，因此， REITs 融資能否成功，資金管 理公司的發(fā)行方式、宣傳策劃的方法以及他們的管理方法很關(guān)鍵；（ 5）資產(chǎn)管理人即 REITs 的管理者，他就像是個大管家，要盡可能的使 REITs 所得資金效益最大化投資人收益的多少很大程度上就看資產(chǎn)管理人的管理才能了。這些政策為 REITs 的收益提供了保障，同時也吸引了投資者的目光，使 REITs 有足夠的資金來源。在 REITs 運行過程中，政府起主導(dǎo)作用，各級從事經(jīng)濟方面的公職人員能否勝任，廣大投資者的利益能否得到保證，公共租賃住房建設(shè)的質(zhì)量如何都取決于政府的監(jiān) 管執(zhí)行力度。 REITs 在交易所上市后，應(yīng)建立一個由相關(guān)政府部門 及相關(guān)單位 組成的監(jiān)管小組，以避免多頭監(jiān)管。 建立專業(yè)人才培養(yǎng)機制 REITs 發(fā)源于海外， 我國也是近幾年才開始發(fā) 展應(yīng)用， 而且是一種需要同時關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)。 結(jié)論 社會保障體系是保障社會和諧發(fā)展的基礎(chǔ)，住房問題又是重要的民生問題，健全的住房保障制度是社會保障體系的重要組成部分。本文最大的理論成果在于給出了洛陽市 REITs 融資模式的運行模式，該模式結(jié)合洛陽市經(jīng)濟社會特點，便于操作，能夠較好為普通投資者接受。 總的來說，洛陽市作為中原經(jīng)濟區(qū)的副中心城市，經(jīng)濟發(fā)展水平持續(xù)增長，勢頭猛勁，有機會也有能力成功應(yīng)用 REITs 融資模式，這不僅解決了目前洛陽市公租房建設(shè)的資金問題，也為洛陽的房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展提供了一個好的投融資平臺。論文從選題、結(jié)構(gòu)的編排到內(nèi)容的選取都凝結(jié)了她大量的心血，是她的諄諄教導(dǎo)才有了我現(xiàn)在豐碩的成果。 湖北大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 17 您好，為你提供優(yōu)秀的畢業(yè)論文參考資料，請您刪除以下內(nèi)容， O(∩_∩)O 謝謝！??！A national survey was recently launched to evaluate the eye health of Chinese children andteenag June 6, China39。s work can be a way to unwind. It is true for He Wenjun, whose workplace is right near the forest park. She discovered her athletic aptitude at the age of seven, when she began playing tennis. Then she turned to jogging, and she has persevered with it for 10 years. I e to jog almost every day after work, whenever I have time. I think jogging is good for my health. And for me, a girl, it helps me to achieve to eternal goal, to keep slim, He said. He says she prefers jogging alone, so she can focus better. She loves jogging, even during Beijing39。s health. Poor technique harms the muscles and skeleton, and can cause secondary injures. And, jogging in a bad environment can cause circulation problems, said Lu Zhiyong, attending doctor, Sports Hospital, General Admin. of . Lu has some tips for joggers, and those who are thinking of taking it says people sh ould first evaluate their physical condition, to decide the amount and type of exercise, and jogging in the open air is better running on a treadmill. Conrad Macao will run special programs for the entire month of October this year to support the Hong Kong Cancer Fund39。s suggestion that a special day be marked in the year for the global practice of the stressbusting regimen, which is already a multibillion dollar industry in the United States. Modi said in the speech: Yoga is