合生創(chuàng)展集團投資管理部全國房地產(chǎn)市場20xx年回顧和20xx年展望(編輯修改稿)
2025-02-11 22:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 2022 年 10 大城市成交套數(shù)結(jié)構(gòu) 19 特征 4 ： 市場格局重組， 集中度繼續(xù)提升 50 2022 年初，行業(yè)陷入深度調(diào)整，開發(fā)商面臨著經(jīng)營狀況轉(zhuǎn)差、存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降、三項費用攀升削弱盈利能力、存貨減值等威脅，被逼加快去庫存。在這樣的壓力之下，開發(fā)商積極調(diào)整銷售策略，疊加各地方政府出臺對政策進行微調(diào)，貨幣政策放松，促使了市場迅速回暖。最近的數(shù)據(jù)顯示，前 11 月，商品房銷售額同比增長 % ，增速比前 10 月有所提高，全年增長已成定局。同時，銷量的 回升為房企帶來靚麗的業(yè)績。 2022 年可謂房企的逆襲。 在市場整體回暖下，企業(yè)產(chǎn)生了分化，龍頭房企業(yè)績表現(xiàn)好于中小房企，目標完成率較高，財務(wù)也較中小企業(yè)穩(wěn)健。原因在于，在調(diào)控政策下，房地產(chǎn)行業(yè)承受的壓力不斷加大，從獲取優(yōu)質(zhì)地塊、融資成本、品牌知名度等方面來說，大型房企的優(yōu)勢凸顯，中小企業(yè)無法與之相比，從而導(dǎo)致行業(yè)集中度在 2022 年進一步提升。 20 2022 年中國 房地產(chǎn)企業(yè)銷售 金額 TOP50 （簽約口徑） 數(shù)據(jù)說明： 1 、企業(yè)范疇： 主營業(yè)務(wù)在中國內(nèi)地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 。 2 、 項目屬性： 本榜單成交數(shù)據(jù)為商品房數(shù)據(jù)。同時，不考慮項目權(quán)益劃分問題 。 3 、數(shù)據(jù)來源： 涉及的銷售 金額均 為合同簽約備案數(shù)據(jù) 。 4 、時間跨度： 此次榜單各項數(shù)據(jù)若不作特殊說明，其統(tǒng)計時間段均為 2022 年 1 月至 2022 年 12 月 31 日。 單位：億元 1 、萬科等業(yè)績表現(xiàn)良好， 龍頭企業(yè)從今年市場回暖行情中獲益更大 21 1 、集中度：房企分化加劇，龍頭企業(yè)集中度進一步提升 2022 年，房地產(chǎn)市場呈先抑后揚發(fā)展 趨勢，前期以價換量、中期回穩(wěn)，到了四季度，市場呈現(xiàn)回暖的態(tài)勢。 今年銷售金額與面積在去年基礎(chǔ)上繼續(xù)上升。同時，由于大型企業(yè)具有中小企業(yè)所缺乏的品牌 效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，資源進一步向大企業(yè)集中，導(dǎo)致今年企業(yè)集中度進一步大幅提升。 從上市房企銷售集中度來看， 2022 年全國 TOP10 企 業(yè)市場份額達到 % ，較 2022 年上升了 個百分點， TOP20 企業(yè)相較去年，有 個百分點的上升。而 2022 年時，上升幅度在 個百分點以下，表明龍頭企業(yè)從今年市場回暖行情中獲益更大。 2022 年三季度房地產(chǎn)行業(yè)并購案例達 23 起，并購金額達 億美元，占我國第三季度市場并購交易總額 22% ，超過一、二季度之和。說明在當(dāng)前的市場里面，房地產(chǎn)企業(yè)分化越加嚴重。龍頭房企擁有更強的資金能力，其實行全國化布局戰(zhàn)略，進駐更多的城市，進一步打壓了中小房企的生存空間。因此，從長遠看，房企進行整合，兼并是必然的趨勢。（數(shù)據(jù)來源于清科研究中心報告） 2 、房企分化加劇，龍頭企業(yè)集中度進一步提升 22 門檻：銷售門檻全面提升， TOP10 門檻提升逾百億 企業(yè)入榜門檻： 2022 年中國房地產(chǎn)企業(yè) TOP10 門檻提升最明顯，分別達到 460 億元和 411 萬方，對比 2022 年 TOP10 企業(yè)銷售金額入榜門檻增幅達 46% 。 TOP20 門檻： TOP20 門檻也略有提高，銷售額從 180 億上升至 233 億元，銷售面積從 166 萬方上升到 249 萬方。銷售面積門檻增長速度為 50% ，高于銷售額增長速度，表明在面對今年的常態(tài)性調(diào)控下，舍棄部分利潤快速銷售的企業(yè)在今年的大勢中更占據(jù)主動性。 TOP50 門檻： TOP50 門檻來看，銷售金額從 2022 年的 78 億元增加到 2022 年的 102 億元，銷售面積則從去年的 63 萬方，上升到 82 萬方，門檻同樣繼續(xù)提升。 3 、銷售門檻全面提升， TOP10 門檻提升逾百億 23 房企整體規(guī)模登上新的臺階，梯隊差距一次次拉大，前 50 房企向前沖刺的動力在加大，房地產(chǎn)市場進入更為激烈的競爭格局。 銷售金額：千億以上的超大型房地產(chǎn)企業(yè)個數(shù)增加，從 2022 年的僅有萬科 1 家，擴充至目前的 3 家，而且在均值上也較去年有所上漲。從企業(yè)表現(xiàn)來看， 綠地與保利十分搶眼，借助高周轉(zhuǎn)運營模式，兩家企業(yè)今年均實現(xiàn)業(yè)績突破，房企千 億軍團中再添兩名新成員。而原有的兩個第二梯隊企業(yè)晉級至第一梯隊后，綠城 和華潤成為第二梯隊的新秀，個數(shù)仍保持在 5 個。同時，第三梯隊個數(shù)從 2022 年的 6 個增加至 9 個， 300500 億的陣營競爭進一步加劇。誰能加強管控， 做好周轉(zhuǎn)，誰也許就是下一批千億軍團的后備軍。 銷售面積方面，幾乎與銷售金額梯隊保持一致，第一梯隊個數(shù)增加 1 席，數(shù)量已達 3 家，其他梯隊表現(xiàn)上，企業(yè)整體向前靠攏的趨勢明顯。 4 、格局：千億隊伍再次擴容，市場競爭愈加激烈
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