【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 成交 面積 同比增 長(zhǎng) 環(huán)比增 長(zhǎng) 當(dāng)月銷售率主要區(qū)間 比例 成交均價(jià) 環(huán)比增 長(zhǎng) 成交均 價(jià) 環(huán)比增長(zhǎng) 武漢 108 170% / / / / / 5096 % / / 西安 % % % 5%以內(nèi) 75% 4454 % 4603 % 長(zhǎng)沙 % % % 3565% 50% 3954 % 3965 % 鄭州 % % % 2060% 20% 4355 % 4425 % 重慶 % 266 % % / / 3775 % 4263 % 成都 % % 10.% 20%以內(nèi) 82% 5412 % 5547 % 南昌 366% % % 50%以上 83% 4370 % 4609 % 24 169。 2022 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 城市 風(fēng)險(xiǎn)度評(píng)估 成交量（萬㎡） 供求比 市場(chǎng)特征 消化周期 (月） 供求比 城市風(fēng)險(xiǎn) 08年 09年 08年 09年 評(píng)估 一季度 一季度 一季度 一季度 上海 次低 以去存量為主 ， 市場(chǎng)供應(yīng)將在 3季度放量 北京 次低 政府介入要求開發(fā)商降價(jià)來刺激市場(chǎng)，效果較為明顯 ,但市場(chǎng)仍有較大存量 深圳 1 次低 未來供應(yīng)相對(duì)平穩(wěn)，市場(chǎng)當(dāng)前要?jiǎng)?wù)是去存量 南昌 最低 南昌成交上漲趨勢(shì)顯著 ， 但增長(zhǎng)后勁有待觀察。 典型城市市場(chǎng)特征 城市市場(chǎng)：整體風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，但仍需謹(jǐn)慎對(duì)待 資料來源： CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 25 169。 2022 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 城市 風(fēng)險(xiǎn)度評(píng)估 成交量（萬㎡） 供求比 市場(chǎng)特征 消化周期 (月） 供求比 城市風(fēng)險(xiǎn) 08年 09年 08年 09年 評(píng)估 一季度 一季度 一季度 一季度 武漢 次低 119 雖然目前諸多市場(chǎng)指標(biāo)有所回升，但市場(chǎng)供求關(guān)系仍處于較為嚴(yán)重的供大于求階段，商品住宅存量存銷比仍然處于高位警戒線。 成都 中度 成都一季度成交表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，但改善性需求能否得到真正的釋放，將成為成都市樓市能否保持穩(wěn)定發(fā)展勢(shì)頭和緩解存量房較大去化壓力的關(guān)鍵。 大連 次高 去存量壓力較大 沈陽 次低 諸多的政策導(dǎo)向、開發(fā)商的讓利促銷加之房交會(huì)的熱力營(yíng)銷，沈陽市場(chǎng)在 3月開始出現(xiàn)回暖跡象，但項(xiàng)目促銷仍將持續(xù) 典型城市市場(chǎng)特征 城市市場(chǎng)：整體風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，但仍需謹(jǐn)慎對(duì)待 資料來源： CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 26 169。 2022 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 B. 企業(yè)篇 27 169。 2022 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 —— 2022年是民營(yíng)企業(yè)生死大考年 如何看待 2022年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展？ 28 169。 2022 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 我們將企業(yè)大致分為四類： 第一類：央企 第二類：資本化企業(yè) 第三類：其他 中海、保利外，今年招商、中糧、遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)、中航 萬科、金地 29 169。 2022 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 觀點(diǎn)一、當(dāng)前形勢(shì)下的兩大趨勢(shì)為國(guó)有化及百億企業(yè)集中度上升 政府推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)國(guó)有資本發(fā)力 除了中海、保利外，今年招商、中糧、遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)、中航也表現(xiàn)出搶眼業(yè)績(jī)。其中 14月，保利累計(jì)銷售面積和銷售金額分別為 、 %和 %；華潤(rùn)實(shí)現(xiàn)簽約面積 ,簽約金額達(dá) 66億元 ,同比增 620%，央企開始發(fā)力。 百億企業(yè)集中度上升，行業(yè)大魚吃小魚態(tài)勢(shì)明顯 排名 2022年百億企業(yè)榜 2022年百億企業(yè)榜 企業(yè) 銷售收入 (億元 ) 企業(yè) 銷售收入 (億元 ) 1 萬科 483 萬科 433 2 中海外 223 中海外 266 3 綠地 190 碧桂園 175 4 碧桂園 174 富力 160 5 富力 162 綠地 160 6 保利 141 保利 144 7 合生創(chuàng)展 113 世茂集團(tuán) 123 8 世茂集團(tuán) 111 雅居樂 116 9 雅居樂 102 龍湖地產(chǎn) 115 10 龍湖地產(chǎn) 102 金地 114 11 綠城 100 綠城 108 12 金地 97 合生創(chuàng)展 105 2022年百億企業(yè)市場(chǎng)集中度 ％ 2022年百億企業(yè)市場(chǎng)集中度 ％ 2022年：中海、保利是央企明星 2022年：央企陣營(yíng)全體發(fā)力 30 169。 2022 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 觀點(diǎn)二、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)依然是大政府小市場(chǎng) 行業(yè)的發(fā)展總體趨勢(shì)從原始的 “關(guān)系 +權(quán)力” 的格局轉(zhuǎn)為新型的 “資本 +專業(yè)” 的格局 房地產(chǎn)基本的生產(chǎn)要素主要為： 土地、資本、人才 土地： 所有土地均是國(guó)有土地，土地所有權(quán)掌握在國(guó)家手里 資本： 中國(guó)經(jīng)濟(jì)體系最大的特點(diǎn)在于各行各業(yè)的發(fā)展都離不開銀行，而且銀行是以國(guó)家為主導(dǎo)的 人才： “人才”要素帶來的專業(yè)方面的提升已經(jīng)重要到威脅企業(yè)發(fā)展的地步 31 169。 2022 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 觀點(diǎn)三、規(guī)模不是問題 企業(yè)名稱 2022 2022 2022 中海 萬科 保利 保利： 作為央企中的典范， 2022年也奮起直追，銷售收入翻番。 2022年一季度保利已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售收入 ，完成企業(yè) 2022年銷售收入的 %；而如果加上2022年末未結(jié)轉(zhuǎn)的銷售收入 ，保利已經(jīng)鎖定了 ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 2022年銷售收入 。 萬科： 通過 2022年的“賭”，直接從 100億的規(guī)模跳升到 400億的規(guī)模，其規(guī)模上甩開中海也僅僅花了 1年的時(shí)間 32 169。 2022 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 觀點(diǎn)四、資源配臵力是央企快速成長(zhǎng)的核心能力 央企的資源配臵能力毋庸臵疑，即使在市場(chǎng)較差的情況下，也能夠采用更為靈活的市場(chǎng)策略而不用顧忌地方政府的感受，使其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢(shì)。資源配臵能力強(qiáng)的央企具備的兩大優(yōu)勢(shì)。 融資借貸結(jié)構(gòu)更優(yōu) 運(yùn)作成本降低 借款類型 保利 招商 萬科 金地 金額 (百萬元 ) 比例 (%) 金額 (百萬元 ) 比例 (%) 金額 (百萬元 ) 比例 (%) 金額 (百萬元 ) 比例 (%) 信用借款 1,100 6,752 10914 保證借款 11,289 抵押借款 5,658 0 0 0 0 質(zhì)押借款 315 0 0 委托借款 0 0 753 0 0 0 0 合計(jì) 18,362 100 12,231 100 100 100 央企由于受到母公司的支持，通過母公司的資產(chǎn)注入減少項(xiàng)目的資金占用，大大提高了資金的使用效率。央企中招商、中糧、華潤(rùn)都在成本運(yùn)作上操作的十分理想。 33 169。 2022 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 觀點(diǎn)五、央企開始保利化，民營(yíng)房企將何去何從？ 所謂“保利化”就是保利在運(yùn)作過程中更符合市場(chǎng)化的要求。保利已經(jīng)成為了各大央企的標(biāo)桿，而“保利化”也成為了央企的發(fā)展趨勢(shì)。 企業(yè)內(nèi)控能力 2022年（ %） 2022年（ %） 2022（ %） 2022（ %） 2022保利（ %） 2022萬科（ %） 管理費(fèi)用率 銷售費(fèi)用率 財(cái)務(wù)費(fèi)用率 合計(jì) 保利三項(xiàng)費(fèi)用率與萬科對(duì)比 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力 2022年全國(guó)市場(chǎng)一片寒冬，而對(duì)于保利來說， 2022年 42個(gè)在售項(xiàng)目中銷售面積在 5萬平米以上的住宅項(xiàng)目就達(dá)到 21個(gè)， 50％的項(xiàng)目成交業(yè)績(jī)良好。從企業(yè)運(yùn)營(yíng)的角度而言，熱銷項(xiàng)目集中也有利于公司管理層的聚焦和風(fēng)險(xiǎn)控制， 20個(gè)項(xiàng)目年銷售 5萬以上比起 100個(gè)項(xiàng)目年銷售 1萬平米當(dāng)然能更好地實(shí)現(xiàn)管理聚焦、風(fēng)險(xiǎn)控制以及低成本傾斜。 34 169。 2022 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 觀點(diǎn)六、 2022年民營(yíng)企業(yè)面臨生死大考，我們認(rèn)為速度比利潤(rùn)重要 35 169。 2022 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 企業(yè)如何應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化及挖掘自身成長(zhǎng)潛力？ 1 萬科 —— 領(lǐng)跑者喜與憂 2 保利 —— 央企的殼，市場(chǎng)的心 3 富力 —— 活著才能收租 4 華潤(rùn) —— 集團(tuán)栽樹臵地乘涼 36 169。 2022 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 200701200702200703200704200705200706200707200708200709200710200711200712200802200803200804200805200806200807200808200809200810200811200812200902200903國(guó)房景氣指數(shù)? 科學(xué)的戰(zhàn)略決策和快速的應(yīng)變，萬科在戰(zhàn)略決策方面是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的楷模。 萬科預(yù)測(cè)： 2022年四季度到2022年一、二季度房?jī)r(jià)上漲。 階段情況： 房?jī)r(jià)進(jìn)入07年快速上漲。 萬科高管： 萬科內(nèi)部對(duì)于局勢(shì)的判斷出現(xiàn)嚴(yán)重分歧 —— 擴(kuò)張與收縮兩種觀點(diǎn)激烈交鋒。 階段情況： 3月份全國(guó)大部分城市暖市，成交量較大幅度反彈，房?jī)r(jià)也有所起穩(wěn)，新開樓盤平開或高開為主。 萬科預(yù)測(cè)： 王石 2022年 12月 13日第一次拋出 “ 拐點(diǎn)論 ” ，引起業(yè)界爭(zhēng)論。 階段情況： 9月 27日第二套房貸款首付款比例不得低于 40%。 10月深圳萬科率先降價(jià)。 萬科高管： 對(duì)局勢(shì)的判斷開始趨同，采取收縮戰(zhàn)略應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)。 “ 業(yè)績(jī)推介會(huì) ” 觀點(diǎn)： “ 現(xiàn)金為王 ” 的策略；2．調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，自住需求和中小套型的產(chǎn)品比例還將不斷提升； 3．加大銷售力度，壓低庫存，避免產(chǎn)生新的庫存； 4．配合銷售情況調(diào)整開竣工計(jì)劃；5．更加謹(jǐn)慎的補(bǔ)充項(xiàng)目資源。要買合適的、便宜的地。 階段情況： 下調(diào)下半年開竣工面積，開始減少新增土地，并加大銷售力度，降價(jià)促銷 萬科高管： 管理層出現(xiàn)意見分歧，一派認(rèn)為房?jī)r(jià)漲勢(shì)過快，已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入下行周期，應(yīng)減緩拿地，降低風(fēng)險(xiǎn)；另一派認(rèn)為雖然房地產(chǎn)存在泡沫，但價(jià)格仍會(huì)上漲，為企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張需要，仍要堅(jiān)決拿地。 階段情況： 7月萬科近 60億買地。取得廣東省塘廈地王以及南京 “ 江寧地王 ” 。 9月萬科拿下福州地王。 愉悅期 分歧期 拐點(diǎn)論