【文章內容簡介】 P 39.2 313.88 11.5% 合理區(qū)間 10％～ 14％ 北海房地產投資占 GDP的比重適中，說明房地產市場已逐漸成熟，上升空間不大 北海市場環(huán)境分析 新政對北海房地產造成一定影響，外地投資客萎縮，本地富裕原住民不再購買。但由于北海房價基數低，仍有部分投資客逢低買進。 ?―提高第二套住房按揭首付 ” 的政策對北海市影響較明顯，統(tǒng)計數字顯示，截至１０月２０日，１０月份銷售的商品房僅１７３套， 十一 期間的１０月３日到５日，成交為空白。 ?從今年３月份起，北海市商品住房價格同比增長一直位居全國首位，交易一直較為活躍，平均每月在６００套左右，其中最高的６月份達１５００套。由于當地商品住房銷售價格從每平方米２４００元到每平方米３０００元不等，業(yè)內人士認為，交易量的萎縮反映出購銷雙方對市場的心理預期。 ?隨著 9月下旬提高第二套住房按揭首付比例等調控措施出臺，北海樓市初顯頹勢， “ 十一 ” 黃金周銷售寥寥無幾，但 11月出現(xiàn)反彈跡象，新購住房成交量近6萬平方米。而目前除偏遠地段及尾樓，新房銷售價都在 3000元左右，部分樓盤超過 4000元。 ? 新政下北海成交量萎縮，但房價呈現(xiàn)剛性，并未明顯下跌。（一般區(qū)域 3500元 /平米。市中心區(qū)公寓 4000元/平米。） 北海市場環(huán)境分析 可以推導出 :新政對北海市場影響較大 ,隨著物業(yè)稅的出臺 ,以目前北海市場情況 , 投資者很可能撤出市場 .大量物業(yè)拋售 ,造成供求關系失衡 . 房地產市場分析小結－初步發(fā)展階段，健康穩(wěn)定；經濟持續(xù)增長和居民收入的提高將促進房地產行業(yè)持續(xù)發(fā)展 對本項目有利因素 ?經濟持續(xù)增長和居民收入的提高促進房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展，投資逐年上升 ?從房價收入比和人均居住面積等指標來看，北海市房地產市場上漲空間不大 ?北海市房地產隨著城市發(fā)展方向的轉移，中心城區(qū)將成為住宅供應稀缺區(qū)域 ?小高層、高層產品已被接受 . 本地人更傾向于市中心樓盤 . ?產品品質一般，社區(qū)概念初步形成，細節(jié)注重不足。消費者對小區(qū)品質、物業(yè)管理、規(guī)劃、產品創(chuàng)新等要求逐步增加，沒有有效滿足和引領消費者的需求 對本項目不利因素 ?房地產價格上升過快，使得本項目實現(xiàn)價格突破空間小 ?銀灘新區(qū)的樓盤分流了大部分目標客戶 ?市場供過于求 ?市場對新政反應過度 北海市場環(huán)境分析 項目整體戰(zhàn)略定位研究思路 項目戰(zhàn)略定位 市場分析 成功模式及案例研究 競爭 分析 客戶分析 從樓盤開發(fā)領域來看，北海房地產可分為如下主要五個區(qū)域 北海競爭環(huán)境分析 目前北海市房地產市場，存在三個方面的競爭 ——區(qū)域的競爭、資源的競爭和項目的競爭 海景、城市資源 資源的競爭 開發(fā)區(qū)、中心區(qū)、東城區(qū)、西城區(qū) 區(qū)域的競爭 未來主要競爭對手 樓盤的競爭 北海競爭環(huán)境分析 新城板塊 ?新城板塊將啟動開發(fā)馮家江文化、教育、旅游綜合產業(yè)區(qū)（馮家江新區(qū)），建設新行政中心，初步形成集行政辦公、商務會展、旅游觀光于一體的現(xiàn)代化新城區(qū)； ?新城近期規(guī)劃新增 居住用地 58公頃。 新城板塊內有馮家江，南接銀灘旅游區(qū)，地理及自然環(huán)境優(yōu)越，可以預見新城板塊將形成北海高尚社區(qū)群。 北海競爭環(huán)境分析 中心板塊 ?中心板塊是城市最成熟的板塊，金融教育購物中心等生活配套齊全，政府機關眾多，核心商圈北部灣廣場也在板塊中，目前開發(fā)集中在北部灣大道、北京路與四川路、北海大道中段兩側，多為舊城改造項目，是目前拉動市場樓價的主力軍。 ?中心區(qū)域地價高，產品類型大部分是以高層為主的商住樓，還有以商務辦公為主題的商務公寓，如北海大道中段的明麗商務中心、格林云天；商業(yè)開發(fā)也集中在此板塊，如海洋購物廣場；樓盤均價在 4300元 /㎡ 左右，樓盤單價最高價突破 6000元 /㎡ ，樓層差價一般在 6090元 /㎡ 之間； ?促銷策略還是采用比較傳統(tǒng)的房價折扣手法，一般是按揭付款給 ，一次性付款給 ； ?由于地處中心地段，人流量較大，較少運用戶外媒體宣傳，甚至樓書及圍墻廣告都是簡單設計。 ?板塊客戶群中外來消費人群和本地消費人群的比例比較均衡。 北海競爭環(huán)境分析 南部板塊 ?南部板塊為在四川路南段與廣東路南段之間、金海岸大道與西南大道之間，是未來城市發(fā)展的重心，隨著行政中心的南移及銀灘的開發(fā)，金海岸大道及廣東路兩側地塊具有極大的投資價值，有條件建設中高端產品； ?目前市政設施及生活配套不完善，樓盤主要在云南路與四川路兩側，產品類型有高容積率的度假公寓及多層低容積率的別墅社區(qū)及普通住宅，產品參差不齊； ?由于目前爛尾樓盤較多，整體品質不高，有 4000元 /㎡ 以上的海景房，也有低于 2022元 /㎡ 多層及別墅，呈兩級分化； ?樓層差價一般在 50－ 80元 /㎡ 之間，景觀差價一般在 80－ 100元 /㎡ 之間；目標客戶群主要針對外地投資置業(yè)人群； ?廣告渠道主要是樓書、北海房地產信息網、市中心戶外廣告、旅游景點路牌廣告。 ?這個板塊外來消費人群比重較大，占 7成甚至更多。 北海競爭環(huán)境分析 城西板塊 ?北海城市西部板塊分兩個區(qū)域，西藏路以西區(qū)域和西藏南路與云南南路之間區(qū)域，有工業(yè)園區(qū)及國家級北海出口加工區(qū)，近期規(guī)劃建設有經濟適用房與廉租住房。城西板塊所處的地段相對偏遠，但交通還算方便，非政府發(fā)展的主流區(qū)域。 ?政府西藏南路與云南南路之間的區(qū)域大部分是已建成的商住社區(qū)，有銀灣花園、大益花園、碧桂華庭、北海花園、濱城公寓，在建的項目有嘉和麗景，多為中端多層公寓。銀灣花園是最具代表性，規(guī)模大，社區(qū)內配有幼兒園、逸夫小學、游泳池、網球場、老人活動中心、小區(qū)商業(yè)街。 ?樓盤住宅起價一般不低于 2500元 /㎡ ，最高價基本已突破 3500元 /㎡ ，樓層景觀差價一般在 50元 /㎡ 之間； ?廣告渠道主要是樓書、北海房地產信息網。 ?這個板塊外來消費人群和本地消費人群的比例為 6： 4，在外地人群中福建移民人群占相當比重。 北海競爭環(huán)境分析 城東板塊 ?北海城市東部板塊集中在北海大道東段、廣東路、上海路、深圳路開發(fā)，城市生活配套較完善，外來人口比較多，政府規(guī)劃建設公司總部 “ 后花園 ”居住區(qū)； ?近期規(guī)劃新增居住用地 50公頃，并規(guī)劃建設有經濟適用房； ?產品類型目前多層和高層 ?大部分樓盤住宅起價不低于 3000元 /㎡ ，最高價突破 5500元 /㎡ ； ?廣告渠道主要是樓書、北海房地產信息網； ?這個板塊外來消費人群所占比例略高，隨著房價逐步攀升，市政中心的南移，本地市民的消費潛力將被激發(fā)； ?并且由于東臨北海核心經濟區(qū)，北聯(lián)鐵山港，有條件成為本地市民及外來就業(yè)人員理想的置業(yè)區(qū)域。 北海競爭環(huán)境分析 興海 龍福苑 項目名稱： 興海 龍福苑 項目地址 ：北海市北部灣中路汽車總站對面 開 發(fā) 商： 廣西興海房地產開發(fā)有限責任公司住宅 銷售狀態(tài)： 已銷售 70% 單價： 17層 4370元 /㎡ , 9層 3770元 /㎡ 商業(yè)： 700013000元 /㎡ 戶型概況： 一房 :㎡ 二房 : ㎡ 三房 : ㎡ 總價： 15萬起 去化： 65% 中間層價格： 9層 3770元 /㎡ 主力戶型： 一房 /二房 總建面積： ㎡ 裝修狀況： 毛坯 建筑形態(tài)： 3棟高層及小高層 規(guī)劃戶數： 485 優(yōu)惠方式： 按揭 99折優(yōu)惠 北海競爭環(huán)境分析 金海灣 項目名稱： 金海灣 項目地址 ： 北海市四川北路與海角路交匯處 開 發(fā) 商： 北海市銀基房地產 銷售狀態(tài)： 在售 單價： 1號樓 606單價 :5118元 /㎡ 特價房 1號樓 217單價 :3780元 /㎡ 戶型概況： 一房： ㎡ 二房 :㎡ 總價： 2230萬 去化 :50% 中間層價格： 4500元 /㎡ 主力戶型： 一房 總建面積： ㎡ 裝修狀況： 精裝修 容 積 率： 規(guī)劃戶數： 161 綠 化 率： 5% 建筑形態(tài)： 多層 \西班牙建筑風格 優(yōu)惠方式： 一次性 92折優(yōu)惠 ,按揭 9