【正文】 人均 GDP13989元 預(yù)計 2022年 GDP達(dá)到 380億 北海市場環(huán)境分析 北海市近年經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，政府投資力度增強、人均收入穩(wěn)步提高 發(fā)展階段 啟動期 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展期 人均 GDP （美元） 800～ 3000 3000～ 4000 4000～ 8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為 主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 以數(shù)量為主，向注重質(zhì)量方向發(fā)展 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 宏觀經(jīng)濟增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 45% 停滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 ? 2022年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值，增長 %，增速高出全區(qū) 點，在全區(qū)排位第二。近階段北海大道、北部灣大道、四川路云南路等城市縱向干道南段還是房地產(chǎn)開發(fā)投資的熱點。 ? 隨著市政府 “ 南進(jìn)、東擴、北聯(lián) ” 的城市發(fā)展思路，新區(qū)道路等基礎(chǔ)設(shè)施逐漸完善，對于北海市的房地產(chǎn)發(fā)展起到推波助瀾的作用；新行政中心的南移，將是目前影響北海市房地產(chǎn)市場發(fā)展方向的最大的因素，北海市東面及城市南面新區(qū)逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。 北海市場環(huán)境分析 北部灣（廣西）經(jīng)濟區(qū)的中心城市，中國 東盟自由貿(mào)易區(qū)重要的商貿(mào)、工業(yè)、港口城市，泛北部灣最適宜人類居住的濱?；▓@城市，區(qū)域性國際化的旅游城市。 ? 總面積 3337平方公里，市區(qū)面積 957平方公里。 北海市場環(huán)境分析 北海位于廣西南部，是具有海濱特色的地級市。 北海市場環(huán)境分析 泛珠江三角洲合作區(qū)域的深化給北海的發(fā)展帶來又一大機遇。 ? 可達(dá)性好、交通便捷 ? 生活配套完善 ? 宜城路和華中西路道路寬闊，交通非常便利 ? 成熟區(qū)域，市政配套完善 ? 地塊自然資源條件一般 ? 缺少稀缺性自然景觀資源 ? 城市中心區(qū)周邊老居民房多，環(huán)境嘈雜和雜亂 ? 地塊內(nèi)部無自然資源 項目屬性研判和界定 項目界定： 屬性 詮釋 三四線城市 北海屬于廣西省地級城市，經(jīng)濟總量低 中心城區(qū) 城市傳統(tǒng)中心區(qū)域，距離最核心商圈步行 5分鐘距離 規(guī)模較小 商業(yè)體量大 配套齊全 購物、教育、醫(yī)療、運動設(shè)施齊全 項目成本高 本地塊前期已付 2700萬 三四線城市、中心城區(qū)的、高成本的、帶有歷史遺留問題的項目 項目屬性研判和界定 專項市場研究報告思路 項目屬性研判和界定 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 項目目標(biāo)和約束條件 結(jié)構(gòu)化分析和問題界定 C：矛盾或沖突 （ plication） ——R1與 R2之間存在著的矛盾或沖突 準(zhǔn)確定位產(chǎn)品，達(dá)到有效去化。項目沿街面過小，直接影響商業(yè)規(guī)劃、影響項目展示 ? 歷史因素：原規(guī)劃設(shè)計落后、形象較差、口碑不好、市場信心不足、投資置業(yè)者接受度較低 項目屬性研判和界定 項目界定 ——區(qū)域?qū)傩院晚椖繉傩缘慕缍?，可以幫助我們明確研究方向和方法 屬性 詮釋 區(qū) 位 屬 性 ? 位于廣西省的北部灣經(jīng)濟圈龍頭位置 ? 經(jīng)濟基礎(chǔ)一般 ? 中國一東盟 “ 一軸兩翼 ” 發(fā)展戰(zhàn)略 ? 北海市經(jīng)濟基礎(chǔ)較弱，整體水平不高 ? 位于北海市中心區(qū) ? 區(qū)域配套完善 ? 區(qū)域認(rèn)知度高 ? 位于廣東路、北部灣東路交界處，北臨汽車總站 ? 周邊擁有北海市汽車總站、農(nóng)貿(mào)市場、海濱公園和中山公園。 任何城市的核心地段都是寸土寸金，北海市目前以及未來兩年內(nèi)不會再有城市中心區(qū)域地塊出讓作為住宅用地 廣東 路 北部灣東 路 項目屬性研判和界定 地塊周邊情況 :形象較差 ,但交通通達(dá)性好 ,商業(yè)氛圍較好 ,但檔次低 . ? 東：靠南珠農(nóng)貿(mào)市場 ? 南：原體育館現(xiàn)改為商住用地 ? 北：汽車總站 ? 項目整體規(guī)劃已不能做太大改動，且只有南面沿街，限制沿街面商業(yè)貢獻(xiàn)率。 ?前期已付 2700萬，加后期改造費用 , 成本上不占優(yōu)勢。 ?所在板塊為北部灣東路板塊，區(qū)域規(guī)模效應(yīng)明顯。短、平、快。北海項目整體戰(zhàn)略定位 本報告要解決的核心問題 前提：市場可實現(xiàn) + 地塊特性 本報告要解決的核心問題是項目城市化、地段價值最大化 城市化和地段價值最大化 住宅優(yōu)化 項目開發(fā)策略 商業(yè)開發(fā)定位 1 2 3 專項市場研究報告思路 項目屬性研判和界定 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 項目目標(biāo)和約束條件 結(jié)構(gòu)化分析和問題界定 我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向 ?第一層級：財務(wù)目標(biāo)。本項目最大目標(biāo)是利潤最大化，追求快速現(xiàn)金流 ?第二層級：開發(fā)目標(biāo)。 客戶整體目標(biāo) 項目背景和約束條件 ?北海市老城區(qū)的一個爛尾樓，周邊配套齊全。 ?地塊性質(zhì)是商業(yè)及居住用地。 項目目標(biāo)和約束條件 專項市場研究報告思路 項目屬性研判和界定 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 項目目標(biāo)和約束條件 結(jié)構(gòu)化分析和問題界定 地塊處于北海市次中心區(qū)的核心位置，周邊交通、配套等優(yōu)勢明顯 ? 項目位于北海市中心區(qū)核心區(qū)域，距離北部灣廣場商圈不超過 8分鐘，項目周邊商業(yè)形成一定規(guī)模，是北海市最為繁華的區(qū)域之一 ? 項目周邊為城市主要交通干道，交通便利，商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療、銀行等生活配套設(shè)施齊全 ? 海濱花園、中山花園。 南珠農(nóng)貿(mào)市場 項目屬性研判和界定 地塊優(yōu)勢主要體現(xiàn)在區(qū)域、地段價值上，而劣勢則主要是環(huán)境因素和歷史因素 項目的優(yōu)勢： ? 區(qū)域價值：中心區(qū)一直以來是北海的核心，是北海次繁華、土地價值比較高的區(qū)域 ? 地段價值：項目所在地，是中心區(qū)的核心，同時也在北海東進(jìn)的主軸線上，地段價值高 ? 配套價值：周邊成熟的配套，使該地塊成為生活最便利的區(qū)域 ? 認(rèn)知度價值：在北海人心目中，項目地塊是城市核心，購房的最理想選擇地 項目的劣勢： ? 外部因素：周邊環(huán)境較為嘈雜、附近較多低檔次小區(qū)、周邊商業(yè)業(yè)態(tài)較低，區(qū)域還沒有形成高端居住地區(qū)的氛圍。二小等 ? 處在北部灣廣場 ? 城市發(fā)展的核心區(qū)域 ? 未來城市改造的重點 ? 從規(guī)劃上北海市的策略是東進(jìn)南擴，但中心區(qū)依然是發(fā)展重點 ? 未來城市重點改造項目都將改善中心區(qū)的環(huán)境和交通 項 目 屬 性 ? 城市核心地段的開發(fā)項目 ? 商業(yè)＋居住用地 ? 部分商業(yè)、部分居住，歷史遺留原因。 R1 R2 控制成本，避免競爭，走短平快戰(zhàn)略 目前市場銷售最為快速的是中小戶型 體育館項目即將啟動，競爭壓力巨大 R1 非期望結(jié)果 ——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果 期望結(jié)果 ——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果 ？ R2 利潤最大化要求可售商業(yè)利潤貢獻(xiàn)最大化 周邊商業(yè)業(yè)態(tài)較低，不符合項目定位 結(jié)構(gòu)化分析和問題界定 Q：提出問題 （ question） ——要實現(xiàn)從 R1到 R2必須要回答的核心問題 ?Q1. 如何在市場可接受情況下重新定位產(chǎn)品，使商業(yè)貢獻(xiàn)最大彌補項目成本的高昂 ？ ?，樹立項目形象？ ?Q3 .啟動資金有限成本控制的情況下如何突破競爭壓力？ 結(jié)構(gòu)化分析和問題界定 專項市場研究報告思路 項目屬性研判和界定 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 項目目標(biāo)和約束條件 結(jié)構(gòu)化分析和問題界定 項目整體戰(zhàn)略定位研究思路 項目戰(zhàn)略定位 市場分析 成功模式及案例研究 競爭 分析 客戶分析 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 城市背景 項目整體戰(zhàn)略定位研究思路 市場分析 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 城市背景分析 房地產(chǎn)市場 中國 —東盟 “ 一軸兩翼 ” 區(qū)域經(jīng)濟合作帶來的歷史性機遇 ? 由于泛北部灣經(jīng)濟合作區(qū)包括了大部分 東盟 國家和中國多個沿海省區(qū)，經(jīng)濟互補性強，雖然直接層面的地區(qū)發(fā)展水平還不高，但周邊有發(fā)達(dá)的珠三角、臺灣地區(qū)、新加坡，輻射能力較強，而且 21世紀(jì)是海洋經(jīng)濟的世紀(jì)，所