【文章內(nèi)容簡介】 品牌、測算目標(biāo)成本、施工安排、工程進(jìn)度，材料供應(yīng)方案，銷售策劃，銷售進(jìn)度等 ? 項目啟動階段成本測算是對土地投資論證階段目標(biāo)成本測算的細(xì)化 ? 項目啟動階段成本測算帶入 經(jīng)濟模型 后應(yīng)達(dá)到或超過土地版的收益指標(biāo)； 目的 對項目進(jìn)行沙盤推演， 預(yù)見和決策未來 ，設(shè)定產(chǎn)品 定位，營銷方案、實施計劃，成本控制，測算財務(wù) 指標(biāo)，識別項目風(fēng)險，提出預(yù)案 。 項目團隊明確項目成功標(biāo)尺及具體指標(biāo)，達(dá)成共識 項目啟動階段的成功標(biāo)志 項目啟動會 主要內(nèi)容（成果） ? 《 項目定位 》 ? 《 項目建造標(biāo)準(zhǔn) 》 ? 《 體驗區(qū)選址、定位及開放計劃 》 ? 《 項目一二級計劃 》 ? 《 項目分期、材料供應(yīng)方式范圍 》 ? 《 項目目標(biāo)成本（啟動） 》 ? 《 項目合約規(guī)劃 》 ? 《 投資分析模型（啟動） 》 設(shè)計階段成本測算和分解 工程部 提供現(xiàn)場布置方案 提供施工用水電以及甲方臨設(shè)設(shè)置方案 初步施工方案及土石方平衡對比 提供方案、初步設(shè)計圖 提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn) 基礎(chǔ)方案對比 造價采購部 目標(biāo)成本分解 進(jìn)行成本敏感性分析編制合約規(guī)劃 研發(fā)部 計劃財務(wù)部 財務(wù)指標(biāo)計算 ? 設(shè)計階段成本分解主要是 方案設(shè)計、初步設(shè)計 階段的成本測算和分解 ? 方案設(shè)計階段是設(shè)計階段成本控制的 重點 ? 初步設(shè)計階段目標(biāo)成本，目的是形成詳細(xì)、準(zhǔn)確的目標(biāo)成本，經(jīng)審批后，是項目的 執(zhí)行 目標(biāo)成本 ? 案例： 方案設(shè)計 階段成本測算及分解 分解依據(jù)： 甲方的發(fā)包與采購計劃 分解內(nèi)容： 總目標(biāo)分解為每個合同項的目標(biāo) 目標(biāo)成本分解： 按合同計劃分解 目的 ? 將各費項成本 對應(yīng)分解 成未來可執(zhí)行的合同 ? 隨項目進(jìn)展，合約規(guī)劃逐步變成真實的合同和合同造價 序號 一級成本費項 二級成本費項 三級成本費項 責(zé)任部門 1 開發(fā)成本 土地成本 土地價款、拆遷安置補償?shù)? 發(fā)展部 2 前期費用 勘察、設(shè)計費 研發(fā)部 報建費 研發(fā)部 工程部 三通一平費等 工程部 3 配套設(shè)施費用 學(xué)校、幼兒園、會所等 造價采購部 4 基礎(chǔ)設(shè)施費用 水、電、氣配套、道路 工程部 小區(qū)強弱 電、總平工程 造價采購部 5 園林景觀工程費用 軟硬景、水電、小品等 造價采購部 6 主體建安成本 建筑、安裝、裝飾工程 造價采購部 7 工程相關(guān)費用 審計費 計劃財務(wù)部 造價咨詢費 造價采購部 監(jiān)理費、定額外檢測費 工程部 物業(yè)前期介入費、維修基金 營銷部 8 期間費用 銷售費用 營銷設(shè)施建造費 造價采購部 其他銷售費用 營銷部 9 財務(wù)費用 貸款利息等 計劃財務(wù)部 10 管理費用 員工工資、福利等 行政人力部 項目實施階段成本管理 工程部 現(xiàn)場簽證、技術(shù)核定的現(xiàn)場控制、工程質(zhì)量和進(jìn)度的管控、編制進(jìn)度計劃 提供施工圖 設(shè)計變更的控制、專項工程的優(yōu)化 造價采購部 簽證變更的費用審核、專項工程的成本分析、動態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本調(diào)整 研發(fā)部 計劃財務(wù)部 財務(wù)指標(biāo)的動態(tài)跟進(jìn) 資金計劃審核 互動 ? 動態(tài)成本： 是項目實施過程中各個單項合同（費項）的實際成本與目標(biāo)成本的控制結(jié)果 ? 在工程招標(biāo)和簽訂合同時，與合約規(guī)劃對應(yīng)； 結(jié)合合同或預(yù)算造價對 目標(biāo)成本 進(jìn)行調(diào)整 ? 合同 變更 ( 包括：經(jīng)濟簽證、設(shè)計變更、技術(shù)洽商）所產(chǎn)生的合同金額變化及時對目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整 動態(tài)成本管理 動態(tài)成本的組成 動態(tài)成本 = 已結(jié)算合同成本 +未結(jié)算合同成本 +非合同性成本 +待發(fā)生成本 動態(tài)成本 待發(fā)生成本 待發(fā)生費用 未簽約合同估價 已發(fā)生成本 非合同性成本 合同性成本 已結(jié)算合同成本 未結(jié)算合同成本 合同金額 結(jié)算調(diào)整 (含簽證變更 ) 合同金額 預(yù)估結(jié)算調(diào)整 (含預(yù)估簽證變更 ) 月度成本回顧 ? 在目標(biāo)成本中對已發(fā)生、已結(jié)算的合同金額 調(diào)整；對未發(fā)生合同費項進(jìn)行 清理、預(yù)估 ? 在目標(biāo)成本中按已發(fā)生、已結(jié)算的費用金額調(diào)整；對未發(fā)生費用進(jìn)行清理、預(yù)估 成本動態(tài)重大事項及預(yù)警 成本管理異常事項披露 重大招標(biāo)進(jìn)展 補充預(yù)算動態(tài)狀況（含設(shè)計變更及洽商） 結(jié)算異常情況說明（超合同額及目標(biāo)成本、以及 其它異常情況均需說明） 成本目標(biāo)評審 成本研究及其它測算 動態(tài)成本月報內(nèi)容 序 號 項目名稱 目標(biāo)成本 (萬元 ) 20220630動態(tài)監(jiān)控 本月預(yù) 測金額 與目標(biāo) 成本相比 與上月 相比 已發(fā)生 合同額 變化 說明 一 土地成本 16, 16, 15, 二 前期工程費 1, 1, 1, 三 建筑安裝工程費 36, 35, 26, 總包工程 27, 26, 26, 總包洽商變更及索賠 1, 1, 分包工程 10, 10, 7, 四 小市政配套費用 6, 6, 五 維保費用 六 一 ～ 五項合計 61, 60, 43, 動態(tài)成本月度狀況表 工程竣工階段成本管理 工程部 審核工程竣工資料 對合同相關(guān)條款進(jìn)行評估 對供應(yīng)商進(jìn)行相關(guān)履約評估 設(shè)計總結(jié) 造價采購部 與供應(yīng)商進(jìn)行竣工結(jié)算（含材料供應(yīng)結(jié)算） 編制竣工成本并與目標(biāo) 本（執(zhí)行版）比較 研發(fā)部 計劃財務(wù)部 財務(wù)決算 核算最終的財務(wù)指標(biāo) ? 項目竣工成本 ，是指在項目 竣工驗收時點 上，項目的全部成本，包括 確認(rèn)（結(jié)算） 的已發(fā)生成本和 預(yù)估（結(jié)算） 的未發(fā)生成本。其費項包括開發(fā)成本、營銷費用、管理費用、財務(wù)等 全部成本費用 。 ? 將 《 項目竣工成本 》 與 《 項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版） 》比較，分析、說明差異原因 ? 按規(guī)定格式形成 《 項目成本總結(jié)和分析 》 一、基本情況的概要 成本目標(biāo)的下達(dá) 成本目標(biāo)的分解 成本目標(biāo)的完成 二、分解和完成的對比 以費項為跟本、對目標(biāo)成本和實際成本各費項的結(jié)構(gòu)分解、完成情況進(jìn) 行對比分析 基本結(jié)論 目標(biāo)成本和實際成本的對比分析 三、分析說明 ABC分析 敏感性分析 失敗和成功事例的分析 四、改進(jìn)建議