【正文】 設(shè)計階段控制措施 ? 產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位模板化 ? 專業(yè)配置標(biāo)準(zhǔn)模板化 ? 設(shè)計任務(wù)書模板化 ? 設(shè)計合同模板化 ? 主要專業(yè)施工圖設(shè)計指引模板化 ? 主要專業(yè)施工圖設(shè)計審圖要點(diǎn)模板化 ? 制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)作法 90% 復(fù)制 + 10% 創(chuàng)新 （ 1+10%） n 一年一小改 三年一大改 產(chǎn)品復(fù)制 工程實(shí)施階段成本控制要點(diǎn) ? 工程招投標(biāo) ? 總分包合同管理 ? 現(xiàn)場簽證及設(shè)計變更管理 ? 材料設(shè)備采購、認(rèn)價招標(biāo)及管理 ? 工程預(yù)結(jié)算管理 …… 施工方案的比較和成本控制 原則：技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)合理 一般施工方案中可能影響結(jié)算的內(nèi)容 ? 施工平面布置中施工設(shè)備的選擇和配置 ? 塔機(jī)的選型、安裝高度、安裝位置 ? 基礎(chǔ)土石方和室內(nèi)回填土石方平衡、外運(yùn)方案 ? 鋼筋的搭接方式、 角碼鐵 的加工及布置 ? 對拉螺桿的設(shè)置方式 （防水、不防水） ? 止水帶的設(shè)置方案和材料選用 ? 其他可能增加費(fèi)用的施工措施等 施工方案可能增加費(fèi)用的審核 ? 方案報審批時，由施工單位自己報告有無費(fèi)用增加，無增加費(fèi)用的方案由工程管理部審批；有增加費(fèi)用的由工程管理部審批后，經(jīng)造價部再對有無費(fèi)用和如何計算費(fèi)用審批 ? 施工單位報無增加費(fèi)用的，結(jié)算時不再考慮方案增加費(fèi)用；有增加費(fèi)用的，按造價部審批意見結(jié)算 現(xiàn)場設(shè)計變更及技術(shù)洽商管理 設(shè)計變更的原因 由設(shè)計院提出的對原施工圖的變更修改 由建設(shè)單位提出的對原施工圖的變更修改 技術(shù)洽商 由施工單位提出，監(jiān)理、設(shè)計、建設(shè)單位審核確定 針對施工圖上出現(xiàn)的不清楚；錯、漏、缺；設(shè)計圖中平、立、剖尺寸及做法要求不統(tǒng)一，致使工程無法按原設(shè)計施工而做出的（設(shè)計明確）技術(shù)洽商 設(shè)計變更、技術(shù)洽商單工作內(nèi)容實(shí)施完工后，建設(shè)單位現(xiàn)場工程師和監(jiān)理單位工程師必須在實(shí)施完工后 5日內(nèi) 對實(shí)施范圍、工作內(nèi)容、完成質(zhì)量驗(yàn)收 簽字確認(rèn)，如屬隱蔽工程，必須在其隱蔽之前簽字確認(rèn)。 如何有效提高產(chǎn)品的價值 （ 1）推行價值工程管理，提升局部或樓盤的性價比 ? 價值工程兼顧功能、成本，力求以最低成本，實(shí)現(xiàn)必要的功能，提高產(chǎn)品價值。 價值工程 是把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來的管理技術(shù)，通過對產(chǎn)品的功能分析，達(dá)到產(chǎn)品適當(dāng)?shù)膬r值，以最低的成本去實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。 確定項(xiàng)目骨干樹種、基調(diào)樹種 電梯住宅的公攤面積經(jīng)濟(jì)分析 公攤面積的組成 ? 垂直通道：樓梯間、電梯井、垃圾道、通風(fēng)井、管道井、提物井、室外樓梯； ? 墻體面積：本幢樓各套與公共建筑之間的分隔墻和整幢房屋外墻水平投影面積總和的二分之一； ? 設(shè)備用房和管理用房：幢內(nèi)共同使用的設(shè)備用房，輔助或管理用房，供本幢使用的其他共同使用的面積 對公攤面積（公攤系數(shù)）的管控 ? 第一，要明確規(guī)范的剛性要求； ? 第二，根據(jù)項(xiàng)目檔次定位和顧客價值敏感度，設(shè)定大堂、電梯間、公共走道的合理尺度； ? 第三、從技術(shù)角度通過各公攤部位的相對位置的調(diào)整、對單個公攤部位的局部優(yōu)化降低公攤。 編制概算，對投資進(jìn)行控制。 ? 控制建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，控制單體工程配置標(biāo)準(zhǔn)；比較外墻保溫材料和作法，門窗材質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)；外裝飾材料的選擇搭配，室內(nèi)不同公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝飾材料的選擇搭配，在滿足 必要使用功能 的同時成本最合理。 初步設(shè)計（擴(kuò)初設(shè)計）階段控制要點(diǎn) 各建筑 、 結(jié)構(gòu) 、 構(gòu)造做法及建筑選材 結(jié)構(gòu)型式 、 基礎(chǔ)型式 、 擋墻形式的選擇 外立面設(shè)計 電梯 、 空調(diào)等大型成套設(shè)備選型 管線布置走向 變配電系統(tǒng) 道路斷面 公攤面積與公攤系數(shù)優(yōu)化 精裝修配置標(biāo)準(zhǔn)與成本 鋼筋 、 砼用量 門窗開啟方式及分隔設(shè)計 建筑設(shè)計方面 ? 根據(jù)初步設(shè)計圖紙對 規(guī)劃 建筑面積、 銷售 建筑面積、造價 建筑面積進(jìn)行計算比較，盡量減少公攤面積增大得房率。 在容積率指標(biāo)控制面積，結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層、建多少多層、建多少商業(yè)、建多少別墅、建多少花園洋房；配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，獲得最大銷售額和高額利潤。 參考類似業(yè)態(tài)工程項(xiàng)目歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)編制投資估算，利用投資分析模型 測算控制土地成本 根據(jù)提供的土地信息，確定擬取得地塊的項(xiàng)目定位 投資論證階段測算 其費(fèi)項(xiàng)包括開發(fā)成本、營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)等 全部成本費(fèi)用 。 項(xiàng)目指標(biāo)的衡量體系 影響模型的主要因素有三個指標(biāo)：項(xiàng)目的內(nèi)部收益率；項(xiàng)目的現(xiàn)金成本收益率；項(xiàng)目的權(quán)益資本乘數(shù) 分別從三個主要的方面衡量項(xiàng)目的優(yōu)劣： 項(xiàng)目的內(nèi)部收益率：從項(xiàng)目動態(tài)收益的角度； 項(xiàng)目的現(xiàn)金成本收益率：從項(xiàng)目現(xiàn)金流的角度； 項(xiàng)目的權(quán)益資本乘數(shù)：從權(quán)益資本使用效率的角度 建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對項(xiàng)目評價指標(biāo)的影響 業(yè)態(tài) 單位 原技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 變化后的技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位建筑面積 創(chuàng)利能力 花園洋房 平米 66,900 82,350 1,278 小高層 平米 113,100 95,200 1,097 小商鋪 平米 1,200 3,600 3,201 地下車庫 平米 35,843 35,448 幼兒園 平米 500 500 總建筑面積 217,543 217,098 容積率 內(nèi)部收益率 ％ % % 凈現(xiàn)值 元 2,166 3,439 ****項(xiàng)目工期延后對項(xiàng)目評價指標(biāo)的影響 單位 按原工期 延期 1年 內(nèi)部收益率 ％ % % 凈現(xiàn)值 元 16,017 13,756 項(xiàng)目啟動階段成本測算 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) 確定產(chǎn)品定位和銷售價格、銷售進(jìn)度 研發(fā)部 根據(jù)規(guī)劃條件 和市場定位進(jìn)行預(yù)案的調(diào)整或重新考慮方案（產(chǎn)品業(yè)態(tài)、標(biāo)準(zhǔn)） 造價采購部 項(xiàng)目目標(biāo)成本測算 計劃財務(wù)部 根據(jù)售價、銷售進(jìn)度、成本測算、進(jìn)行財務(wù)指標(biāo)計算 ? 拿地以后 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對擬建項(xiàng)目進(jìn)行 詳細(xì)策劃 ， 設(shè)定項(xiàng)目市場定位、產(chǎn)品定位， 明確項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、配置標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)備的檔次或品牌、測算目標(biāo)成本、施工安排、工程進(jìn)度，材料供應(yīng)方案，銷售策劃，銷售進(jìn)度等 ? 項(xiàng)目啟動階段成本測算是對土地投資論證階段目標(biāo)成本測算的細(xì)化 ? 項(xiàng)目啟動階段成本測算帶入 經(jīng)濟(jì)模型 后應(yīng)達(dá)到或超過土地版的收益指標(biāo)； 目的 對項(xiàng)目進(jìn)行沙盤推演， 預(yù)見和決策未來 ，設(shè)定產(chǎn)品 定位，營銷方案、實(shí)施計劃，成本控制，測算財務(wù) 指標(biāo)，識別項(xiàng)目風(fēng)險，提出預(yù)案 。 現(xiàn)金成本收益率 指投入 1元的成本項(xiàng)目可以帶來的現(xiàn)金收入，該指標(biāo)不是衡量項(xiàng)目收益高低的指標(biāo)，而是衡量項(xiàng)目現(xiàn)金收益情況的指標(biāo)。 內(nèi)部收益率 是指項(xiàng)目投資實(shí)際可望達(dá)到的報酬率，也是使投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。 模型中基本財務(wù)指標(biāo) 凈現(xiàn)值 指在項(xiàng)目計算期內(nèi)，按行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率或其他設(shè)定折現(xiàn)率計算的各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和。 項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分