【正文】 析模型 模型是什么 模型就是模擬項目整個運作過程，通過數(shù)據(jù)之間的邏輯運算，得出項目的評價指標，從而衡量項目的優(yōu)劣 通過模型進行項目的實時跟蹤，從而了解項目收益的動態(tài)變化情況。 ” 成本 經(jīng)營目標 /盈利指標 項目策劃 銷售定位 項目設(shè)計 /部品定位 合作 資源 資金 來源 政策與市場環(huán)境 影響房地產(chǎn)成本的主要因素 自身管理能力 項目開發(fā)節(jié)奏 /現(xiàn)場施工 龍湖成本管理的目的 龍湖成本管理的目的 成本管理的目的是保證成本的支出獲得最大效益 提升價值 以 經(jīng)濟合理性 最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢 。龍湖項目成本管理控制 與招投標、合同管理 主講：周世艾 2022年 5月 21日 講師介紹 高級工程師；一級建造師；重慶市造價協(xié)會第二屆理事會常務理事；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟師； 12年龍湖工作經(jīng)歷，在成本控制管理和合同、招投標管理方面有比較深刻的體會。 內(nèi)容 龍湖的項目成本管理 龍湖招標投標管理 龍湖的合同管理 龍湖的項目成本控制 內(nèi)容 龍湖的項目成本管理 龍湖招標投標管理 龍湖的合同管理 龍湖的項目成本控制 問題： 成本是怎樣形成的 成本是什么時候形成的 房地產(chǎn)主要成本費項 主要費項： 一 、土地費用 二、前期費用 三、建筑安裝成本 （基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、單體建安） 四、開發(fā)間接費 五、營銷費用 六、管理費 七、財務費用 序號 一級成本費項 二級成本費項 三級成本費項 1 開發(fā)成本 土地成本 土地價款、拆遷安置補償?shù)? 2 前期費用 勘察、設(shè)計費 報建費 三通一平費等 3 配套設(shè)施費用 學校、幼兒園、會所等 4 基礎(chǔ)設(shè)施費用 水、電、氣配套、道路 小區(qū)強弱 電、總平工程 5 園林景觀工程費用 軟硬景、水電、小品等 6 主體建安成本 建筑、安裝、裝飾工程 7 工程相關(guān)費用 審計費 造價咨詢費 監(jiān)理費、定額外檢測費 物業(yè)前期介入費、維修基金 8 期間費用 銷售費用 營銷設(shè)施建造費 其他銷售費用 9 財務費用 貸款利息等、稅金 10 管理費用 員工工資、福利等 建設(shè)部 2022年 9月 18日發(fā)布 《 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 》 第四章第 24條明確 “開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項費用，主要包括： 土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費用等。 價值工程 數(shù)據(jù)分析與儲存 新項目可研 規(guī)劃設(shè)計 合約規(guī)劃 與招標 施工管理 合同結(jié)算 動態(tài)反饋 及時結(jié)算 事前定價 步步跟蹤 準確測算 成本管理工作的重心提前 準確測算 、 步步跟蹤、事前定價、動態(tài)反饋、及時結(jié)算 龍湖成本管理體系思路 龍湖成本管理的目標 目標： 建立 目標成本管理 為導向的成本管理體系 龍湖成本管理的基本內(nèi)容 合理確定成本 與 有效控制成本 ? 目標成本管理有什么作用 目標成本管理的作用在于心中有數(shù)； “ 算了再做 ” 而不是 “ 做了再算 ” 目標成本管理原則 不僅限于成本目標值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標 成本管理未來 的 發(fā)展方向 管理重心前移 方案優(yōu)化管理創(chuàng)新 龍湖的成本管理 成本管理部分管理制度 招標管理辦法 合同管理辦法 材料設(shè)備供應、核價管理辦法 預結(jié)算編制審核辦法 設(shè)計變更、簽證管理辦法 工程款支付管理辦法 …… 成本管理的管理體系 龍湖成本管理體系 制度 流程 方法 工具 （工作指引、作業(yè)指導書） 業(yè)務 模塊 制度文件 流程文件 作業(yè)指引 記錄表單 成本 管理 目標成本管理辦法 目標成本編制與審批流程 項目策劃階段成本規(guī)劃指引 項目目標成本套表模板 責任成本管理辦法 責任成本分解與審批流程 設(shè)計階段成本控制指引 動態(tài)成本報送套表 動態(tài)成本管理細則 動態(tài)成本信息報送流程 招標采購階段成本控制指引 責任成本分解套表 成本績效考核制度 合同計量與結(jié)算流程 經(jīng)濟標書及評審指引 責任成本月度評估表 。 。 合同商務條款管理指引 成本月度分析報告模板 動態(tài)成本信息歸集指引 成本預警通知書 造價咨詢單位管理指引 目標成本調(diào)整申報表 變更簽證管理指引 成本數(shù)據(jù)庫模型 預、結(jié)算編制管理指引 項目成本指標測算表 成本數(shù)據(jù)庫編制指引 市場成本調(diào)研表 專業(yè)端口責任成本考核指引 項目成本 盈利動態(tài)測算表 成本部工作管理與考核指引 項目主要規(guī)劃指標 。 項目產(chǎn)品建筑 /品質(zhì)標準表 項目設(shè)計限額要求及成本控制建議表 設(shè)計變更單 /簽證單 經(jīng)濟標評審分析表 計量支付表單 工程進度 /材料供應計量與付款臺帳 工程結(jié)算審批表 項目總包工程清算審批表 結(jié)算協(xié)議表 。 成本管理部分制度流程體系 成本模塊： 制度流程與管理工具 ? 以項目為管理對象 ? 項目的完全直接 開發(fā)成本 測算分解 ? 項目 期間成本 測算分攤 龍湖項目成本管理的內(nèi)容 集團公司 重慶公司 成都 公司 北京 公司 項目2 項目 1 項目2 項目1 項目2 項目1 項目N 項目N 項目N N公司 項目N 龍湖集團組織形式 龍湖項目管理組織形式 營銷部 成本管理部 工程管理部 設(shè)計研發(fā)部 計劃財務部 公司總經(jīng)理 研發(fā)專員 項目負責人 項目研發(fā)經(jīng)理 項目工程經(jīng)理 項目成本經(jīng)理 項目營銷經(jīng)理 項目財務經(jīng)理 專業(yè)工程師 成本專員 營銷顧問 財務專員 公司運營總監(jiān) 項目 1 項 目 2 項 目 3 項 目 N 龍湖項目部主要職能 ? 產(chǎn)品研發(fā)定位 ? 施工組織和管控 ? 成本測算和控制 ? 營銷策劃和銷售 ? 客戶管理品質(zhì)保證 實行項目管理后公司和部門職能 ? 公司 土地競拍、資金保障、人力資源 ? 部門 掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新； 整理資源、知識沉淀； 集公司資源協(xié)助支持項目工作，檢查監(jiān)督項目工作 培訓項目需要的合格的經(jīng)理和專員 項目職能崗位 項目成本管理職能 設(shè)計研發(fā) 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品建造標準 設(shè)計任務書 設(shè)計優(yōu)化產(chǎn)品成本控制 設(shè)計費管理 成本管理 目標成本測算和分攤、動態(tài)成本跟蹤控制 開發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控 材料設(shè)備采購及認價 工程招標、合同、造 價管理 資金計劃匯總 工程管理 在成本控制下進度、質(zhì)量管理 施工技術(shù)方案、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管控 營銷 市場定位 體驗區(qū)選址及標準 銷售費用 （包括樣板房景觀體驗區(qū)）管控 計劃財務 項目成本財務指標的管控