【正文】 3,201 地下車庫 平米 35,843 35,448 幼兒園 平米 500 500 總建筑面積 217,543 217,098 容積率 內(nèi)部收益率 ％ % % 凈現(xiàn)值 元 2,166 3,439 限額設(shè)計(jì) 確定限額設(shè)計(jì)控制指標(biāo) 限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制 凡是能進(jìn)行定量綜合的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算確定 ，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性 。 參考類似業(yè)態(tài)工程項(xiàng)目歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)編制投資估算，利用投資分析模型 測(cè)算控制土地成本 投資論證階段的控制 ? （概念設(shè)計(jì)） ? 方案設(shè)計(jì) ? 初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)） ? 施工圖設(shè)計(jì) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的控制 ? 投資決策至初步設(shè)計(jì)階段 ，通過對(duì)設(shè)計(jì)方案的比較，本階段投資控制的效果約為 75%～ 80%，控制投資的阻力最小，控制投資需要的成本最低 ? 深化設(shè)計(jì)至施工圖設(shè)計(jì)階段，通過對(duì)建筑標(biāo)準(zhǔn)的比較，本階段投資控制的效果約為 15%～ 20% ? 施工圖設(shè)計(jì)結(jié)束至施工階段（實(shí)施階段），通過對(duì)施工方案的比較，本階段投資控制效果約為 5%以內(nèi) ，控制投資阻力較大，控制成本較高 設(shè)計(jì)階段投資控制效果 概念 設(shè)計(jì) 施工 /安裝 使用 控制的效果 控制的阻力 控制的成本 主要 控制 價(jià)值區(qū) 105 方案設(shè)計(jì)控制要點(diǎn) 產(chǎn)品的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品定位 ， 產(chǎn)品功能 、 標(biāo)準(zhǔn) ， 戶型組合 豎向標(biāo)高的確定，土石方平衡方案 ， 景觀對(duì)原始地形的利用 公建及配套種類及規(guī)模分析 ， 綜合管網(wǎng)的初步布置，水電設(shè)備房的位置 窗地比 、 平面周長(zhǎng) 、 體型系數(shù) 人防工程自建與繳費(fèi)的決策 項(xiàng)目分部分項(xiàng)工程及部品部件的價(jià)值判斷 106 重點(diǎn)關(guān)注： 產(chǎn)品定位 ，不同產(chǎn)品比例的搭配，產(chǎn)品 功能、配置、標(biāo)準(zhǔn)，主要設(shè)計(jì)選型，建筑平面，基 礎(chǔ)類型，結(jié)構(gòu)形式，結(jié)構(gòu)布置，建筑裝飾交付標(biāo)準(zhǔn)，停車方式及比率，小區(qū)供配電方式 … 對(duì)業(yè)態(tài)和戶型的多方案設(shè)計(jì)比較，通過比較確定單體平面和戶型；通過對(duì)建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測(cè)算，確定最 合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積 。 結(jié)合市場(chǎng)需求對(duì)不同業(yè)態(tài)使用功能建筑面積的合理 配置 設(shè)計(jì)階段控制 執(zhí)行過程 的控制主要是施工階段控制 成本控制 包括成本 測(cè)算過程 的控制和 執(zhí)行過程 的控制 土地投資論證 4）、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括： 單位工程人工費(fèi)和單位面積人工費(fèi)指標(biāo) 各分部工程造價(jià)和單位面積造價(jià)指標(biāo) 各種主要材料的消耗量和單位面積消耗指標(biāo) 5）、單位工程強(qiáng)電、弱電、裝飾工程成本分析表 如何參考?xì)v史成本測(cè)算新項(xiàng)目成本 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)表） 確定產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn) 確定總體費(fèi)項(xiàng)成本 在歷史成本數(shù)據(jù)庫中查找預(yù)設(shè)單位工程特征指數(shù)、 體形系數(shù)，確定預(yù)設(shè)成本 結(jié)合產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)前市場(chǎng)情況對(duì)主要材料、人工費(fèi)、 規(guī)費(fèi)等進(jìn)行調(diào)整 基礎(chǔ)部分： 挖孔樁基礎(chǔ)的測(cè)算數(shù)據(jù)見下表 挖孔樁方量和造價(jià)關(guān)系01002003004005006007000 2023 4000 6000 8000 10000 12023萬挖孔樁方量基礎(chǔ)造價(jià)（基價(jià)）系列1以下變化規(guī)律限于主體及粗裝修參考 序號(hào) 項(xiàng)目 窗墻比變化率 體型系數(shù)變化率 1% 1% 1% 1% 1 主體結(jié)構(gòu)及 粗裝修造價(jià) % % % % 參考指標(biāo) A類高層（主體） 鋼筋 、水泥 克、預(yù)拌砼 B類高層（主體） 鋼筋 、水泥 克、預(yù)拌砼 當(dāng)窗墻比為 ，體型系數(shù)為 ，主體結(jié)構(gòu)及粗裝修部分的造價(jià)基數(shù)約為 1 內(nèi)容 龍湖的項(xiàng)目成本管理 龍湖的項(xiàng)目成本控制 項(xiàng)目成本控制的要點(diǎn) 成本控制的目標(biāo)原則 不是最低而是合理 成本控制的核心是合理的成本獲得最大效益 成本 測(cè)算過程 的控制分為： 1）、工程概況主要包括： 工程名稱、建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、高度、層高等。 3）、 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 ? 單位工程建安指標(biāo)： 按項(xiàng)目的單位工程編制，共分為五大部分： 1） 、工程概況。 ? 將 《 項(xiàng)目竣工成本 》 與 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版） 》比較，分析、說明差異原因 ? 按規(guī)定格式形成 《 項(xiàng)目成本總結(jié)和分析 》 一、基本情況的概要 成本目標(biāo)的下達(dá) 成本目標(biāo)的分解 成本目標(biāo)的完成 二、分解和完成的對(duì)比 以費(fèi)項(xiàng)為跟本、對(duì)各費(fèi)項(xiàng)的結(jié)構(gòu)分解、完成情況進(jìn) 行對(duì)比分析 基本結(jié)論 目標(biāo)成本和實(shí)際成本的對(duì)比分析 三、分析說明 ABC分析 敏感性分析 失敗和成功事例的分析 四、改進(jìn)建議 如何做好成本管理 目前成本管理的瓶頸和破解 龍湖的歷史成本數(shù)據(jù)庫 …… 目標(biāo)成本編制的重要參考 歷史成本數(shù)據(jù)庫 歷史數(shù)據(jù)的來源 自身開發(fā)項(xiàng)目的積累 內(nèi)容完善、質(zhì)量好、數(shù)量有限 同行業(yè)項(xiàng)目資料收集 內(nèi)容質(zhì)量不容易準(zhǔn)確 歷史成本數(shù)據(jù)庫主要內(nèi)容 包括： ? 成本測(cè)算基礎(chǔ)資料 ? 開發(fā)成本匯總表 ? 總體分項(xiàng)工程成本指標(biāo) ? 單位工程建安指標(biāo) ? 成本測(cè)算基礎(chǔ)資料： 搜集房地產(chǎn)工程（歷史）已建項(xiàng)目 規(guī)劃指標(biāo) ，已建項(xiàng)目 概況指標(biāo) 以及已建項(xiàng)目各單位 工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 的實(shí)際記錄 新建房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，擬建項(xiàng)目概況指標(biāo) ? 開發(fā)項(xiàng)目成本匯總表： 是上述歷史項(xiàng)目的實(shí)際成本記錄，包括項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)項(xiàng)的竣工結(jié)算造價(jià)的總合。 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)明確項(xiàng)目成功標(biāo)尺及具體指標(biāo)，達(dá)成共識(shí)、 做出承諾 項(xiàng)目啟動(dòng)階段的成功標(biāo)志 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) 主要內(nèi)容（成果） ? 《 項(xiàng)目定位 》 ? 《 項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn) 》 ? 《 體驗(yàn)區(qū)選址、定位及開放計(jì)劃 》 ? 《 項(xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃 》 《 項(xiàng)目分期、材料供應(yīng)方式范圍 》 ? 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本（啟動(dòng)） 》 《 項(xiàng)目合約規(guī)劃 》 ? 《 投資分析模型（啟動(dòng)） 》 ? 《 方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 》 ? 《 景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 》 ? 《 精裝房定位、限價(jià)及建設(shè)實(shí)施方案 》 （如有） ? 《 項(xiàng)目的物業(yè)、商運(yùn)的運(yùn)營(yíng)人力資源配置及運(yùn)營(yíng)成本分析 》 項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析模型 設(shè)計(jì)階段成本分解 工程部 提供現(xiàn)場(chǎng)布置方案 提供施工用水電以及甲方臨設(shè)設(shè)置方案 初步施工方案及土石方平衡對(duì)比 提供方案、初步設(shè)計(jì)圖 提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn) 基礎(chǔ)方案對(duì)比 造價(jià)采購部 目標(biāo)成本分解 進(jìn)行成本敏感性分析編制合約規(guī)劃 研發(fā)部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算 ? 設(shè)計(jì)階段成本分解主要是 方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì) 階段的成本測(cè)算和分解 ? 方案設(shè)計(jì)階段是設(shè)計(jì)階段成本控制的 重點(diǎn) ? 初步設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本經(jīng)審批后，是項(xiàng)目的 執(zhí)行 目標(biāo)成本 ? 案例： 方案設(shè)計(jì) 階段成本測(cè)算分解 方式之二， 按項(xiàng)目實(shí)體分解 方式之一， 按合同計(jì)劃分解 方式之三， 按考核責(zé)任分解 三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián) 目標(biāo)成本的分解 分解依據(jù)： 甲方的發(fā)包與采購計(jì)劃 分解內(nèi)容： 總目標(biāo)分解為每個(gè)合同項(xiàng)的目標(biāo) 方式之一：按合同計(jì)劃分解： 目的 ? 將各費(fèi)項(xiàng)成本 對(duì)應(yīng)分解 成未來可執(zhí)行的合同 ? 隨項(xiàng)目進(jìn)展，合約規(guī)劃逐步變成真實(shí)的合同和合同造價(jià) 方式之二：按工程實(shí)體分解 分解依據(jù)： 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計(jì)圖紙及說明） 分解內(nèi)容： 總目標(biāo)分解為分部分項(xiàng)工程目標(biāo)；包括功能組件的劃分（專業(yè)與分項(xiàng)工程的劃分），可細(xì)到分棟分層分構(gòu)件； 方式之三：按考核責(zé)任分解 分解依據(jù)：部門或崗位成本管理職責(zé)及考核辦法 分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個(gè)部門或崗位的成本管理指標(biāo) , 以及輔助管理的工作要求 責(zé)任成本考核 序號(hào) 一級(jí)成本費(fèi)項(xiàng) 二級(jí)成本費(fèi)項(xiàng) 三級(jí)成本費(fèi)項(xiàng) 責(zé)任部門 1 開發(fā)成本 土地成本 土地價(jià)款、拆遷安置補(bǔ)償?shù)? 發(fā)展部 2 前期費(fèi)用 勘察、設(shè)計(jì)費(fèi) 研發(fā)部 報(bào)建費(fèi) 研發(fā)部 工程部 三通一平費(fèi)等 工程部 3 配套設(shè)施費(fèi)用 學(xué)校、幼兒園、