【正文】 ? 敷設(shè)方式和路徑、出線回路、線纜型號截面經(jīng)濟合理 弱電設(shè)計方面 ? 弱電各系統(tǒng)功能 和設(shè)備選型合理 ? 各系統(tǒng)管線走向布置合理 給排水設(shè)計方面 ? 設(shè)計參數(shù)合理 、計算指標(biāo)經(jīng)濟；系統(tǒng)流程合理 ? 設(shè)備房設(shè)置位置及設(shè)備布置合理、使用及維護方便 ? 主要的設(shè)備材料選用經(jīng)濟合理 綜合管網(wǎng)方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水處理、強弱電管網(wǎng)、給水管道工程等的走向作法進行造價分析比較，使 布置、走向、作法更合理 ，挖溝的土石方量最小。 編制概算，對投資進行控制。 景觀工程控制 軟硬景面積比例 ，包括水體面積，鋪裝面積，喬木、灌木、草坪面積的比例 。 確定項目骨干樹種、基調(diào)樹種 電梯住宅的公攤面積經(jīng)濟分析 公攤面積的組成 ? 垂直通道：樓梯間、電梯井、垃圾道、通風(fēng)井、管道井、提物井、室外樓梯； ? 墻體面積：本幢樓各套與公共建筑之間的分隔墻和整幢房屋外墻水平投影面積總和的二分之一； ? 設(shè)備用房和管理用房：幢內(nèi)共同使用的設(shè)備用房，輔助或管理用房，供本幢使用的其他共同使用的面積 對公攤面積（公攤系數(shù)）的管控 ? 第一，要明確規(guī)范的剛性要求； ? 第二，根據(jù)項目檔次定位和顧客價值敏感度，設(shè)定大堂、電梯間、公共走道的合理尺度； ? 第三、從技術(shù)角度通過各公攤部位的相對位置的調(diào)整、對單個公攤部位的局部優(yōu)化降低公攤。 ? 影響公攤系數(shù)的因素 公攤系數(shù)＝公攤面積 / 套內(nèi)面積 公攤系數(shù)第一層次的影響因素是 建筑業(yè)態(tài) 超高層住宅、寫字樓＞高層公寓＞花園洋房＞疊拼別墅＞聯(lián)排別墅＞獨棟別墅 公攤系數(shù)第二層次的影響因素是 公攤面積 建筑業(yè)態(tài) 層數(shù) 面積類型 建筑面積 套內(nèi)面積 公攤面積 公攤系數(shù) 高層公寓 11 標(biāo)準(zhǔn)層 410 350 60 17% 高層公寓 32 標(biāo)準(zhǔn)層 630 539 91 17% 高層公寓 18 標(biāo)準(zhǔn)層 603 510 93 18% 高層公寓 29 標(biāo)準(zhǔn)層 938 741 197 27% 高層公寓 27 標(biāo)準(zhǔn)層 586 471 115 20% 高層公寓 26 標(biāo)準(zhǔn)層 690 570 120 21% 高層公寓 15 標(biāo)準(zhǔn)層 626 546 80 15% 高層公寓 18 標(biāo)準(zhǔn)層 525 453 72 16% 高層公寓 31 標(biāo)準(zhǔn)層 720 614 105 17% 高層公寓 18 標(biāo)準(zhǔn)層 529 459 70 15% 高層公寓 31 標(biāo)準(zhǔn)層 785 678 107 16% 高層公寓 31 標(biāo)準(zhǔn)層 801 693 108 16% 建筑業(yè)態(tài) 層數(shù) 面積類型 建筑面積 套內(nèi)面積 公攤面積 公攤系數(shù) 花園洋房 全部 90015 80905 9110 11% 花園洋房 6 單元 5135 4736 399 8% 花園洋房 5 單元 3516 3053 463 15% 花園洋房 6 單元 4874 4289 585 14% 花園洋房 5 單元 1183 1043 139 13% 花園洋房 6 單元 1638 1461 177 12% 小商鋪 3 棟 2664 2468 196 8% 小商鋪 3 標(biāo)準(zhǔn)層 652 575 76 13% 小商鋪 單元 1370 1273 97 12% 小商鋪 棟 13426 11817 1609 14% 寫字樓 26 棟 31029 22445 8585 38% 主力店 5 棟 45236 39949 5286 13% 運用價值工程控制投資 投資測算過程中設(shè)計階段測算，這一階段運用價值工程分析，確定合理功能，有效控制投資。 價值工程 是把技術(shù)與經(jīng)濟結(jié)合起來的管理技術(shù)，通過對產(chǎn)品的功能分析，達到產(chǎn)品適當(dāng)?shù)膬r值，以最低的成本去實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。 如何有效提高產(chǎn)品的價值 ? 功能 F ? 成本 C 功能不變，成本下降 功能大幅提高，成本略有增加 功能提高，成本降低 功能略有降低，成本大幅降低 成本不變，功能提高 如何有效提高產(chǎn)品的價值 表中的價值不是從價值構(gòu)成的角度來理解的，而是從功能角度出發(fā)理解價值的，表現(xiàn)為功能與成本之比； 成本也不是一般意義上的成本，它是構(gòu)成 產(chǎn)品壽命周期的成本 ，包括建造成本和使用成本。 如何有效提高產(chǎn)品的價值 （ 1）推行價值工程管理，提升局部或樓盤的性價比 ? 價值工程兼顧功能、成本，力求以最低成本，實現(xiàn)必要的功能，提高產(chǎn)品價值。 功能、品質(zhì)與成本（銷售價格）的比值即性價比 ，從單個部品部件到整個樓盤可提高性價比 那些是必要功能，業(yè)主對哪些更敏感 （ 2）技術(shù)經(jīng)濟比較 ? 人防工程決策 ? 土建車庫與機械車庫的技術(shù)經(jīng)濟比較 ? 電梯、空調(diào)的配置方式 ? 地下車庫最少車位、面積及收益測算 ? 基礎(chǔ)形式、主體結(jié)構(gòu)形式、擋墻形式 …… 提高價值 的方式 功能不變 降低成本 成本不變 提高功能 成本略有 增加功能 提高更大 降低一些次 要功能成本 大幅度降低 運用新科技、新技 術(shù)、既提高功能， 又降低項目成本 業(yè)主不能直接感 知的工程項目（ 包括基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu) 、綜合管網(wǎng)、能 源動力設(shè)施等） √ 防水工程 √ √ 外墻保溫 √ √ 家居智能化設(shè)施 √ √ √ √ 景觀、裝修 √ √ √ 門窗 √ √ √ 戶型優(yōu)化 √ 注：以綠化工程為例，在成本不變的情況下，改變植物的搭配和密度，可以改善綠化效果；或者在達到綠化效果的前提下，改變植物品種，可以降低成本。 設(shè)計階段控制措施 ? 產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位模板化 ? 專業(yè)配置標(biāo)準(zhǔn)模板化 ? 設(shè)計任務(wù)書模板化 ? 設(shè)計合同模板化 ? 主要專業(yè)施工圖設(shè)計指引模板化 ? 主要專業(yè)施工圖設(shè)計審圖要點模板化 ? 制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)作法 90% 復(fù)制 + 10% 創(chuàng)新 （ 1+10%） n 一年一小改 三年一大改 產(chǎn)品復(fù)制 工程實施階段成本控制要點 ? 工程招投標(biāo) ? 總分包合同管理 ? 現(xiàn)場簽證及設(shè)計變更管理 ? 材料設(shè)備采購、認(rèn)價招標(biāo)及管理 ? 工程預(yù)結(jié)算管理 …… 施工方案的比較和成本控制 原則：技術(shù)可行、經(jīng)濟合理 一般施工方案中可能影響結(jié)算的內(nèi)容 ? 施工平面布置中施工設(shè)備的選擇和配置 ? 塔機的選型、安裝高度、安裝位置 ? 基礎(chǔ)土石方和室內(nèi)回填土石方平衡、外運方案 ? 鋼筋的搭接方式、 角碼鐵 的加工及布置 ? 對拉螺桿的設(shè)置方式 （防水、不防水） ? 止水帶的設(shè)置方案和材料選用 ? 其他可能增加費用的施工措施等 施工方案可能增加費用的審核 ? 方案報審批時，由施工單位自己報告有無費用增加，無增加費用的方案由工程管理部審批；有增加費用的由工程管理部審批后，經(jīng)造價部再對有無費用和如何計算費用審批 ? 施工單位報無增加費用的，結(jié)算時不再考慮方案增加費用；有增加費用的，按造價部審批意見結(jié)算 現(xiàn)場設(shè)計變更及技術(shù)洽商管理 設(shè)計變更的原因 由設(shè)計院提出的對原施工圖的變更修改 由建設(shè)單位提出的對原施工圖的變更修改 技術(shù)洽商 由施工單位提出，監(jiān)理、設(shè)計、建設(shè)單位審核確定 針對施工圖上出現(xiàn)的不清楚；錯、漏、缺；設(shè)計圖中平、立、剖尺寸及做法要求不統(tǒng)一，致使工程無法按原設(shè)計施工而做出的（設(shè)計明確）技術(shù)洽商 設(shè)計變更、技術(shù)洽商單工作內(nèi)容實施完工后，建設(shè)單位現(xiàn)場工程師和監(jiān)理單位工程師必須在實施完工后 5日內(nèi) 對實施范圍、工作內(nèi)容、完成質(zhì)量驗收 簽字確認(rèn)，如屬隱蔽工程，必須在其隱蔽之前簽字確認(rèn)。