【正文】 如何做好成本管理 目前成本管理的瓶頸和破解 龍湖的歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù) … … 目標(biāo)成本編制的重要參考 歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)主要內(nèi)容 包括： ? 成本測(cè)算基礎(chǔ)資料 ? 開(kāi)發(fā)成本匯總表 ? 總體分項(xiàng)工程成本指標(biāo) ? 單位工程建安指標(biāo) 如何參考?xì)v史成本測(cè)算新項(xiàng)目成本 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)表、確定產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)） 確定總體各費(fèi)項(xiàng)成本 在歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)中 查找預(yù)設(shè)單位工程特征指數(shù)、 體形系數(shù)，確定單位工程預(yù)設(shè)成本 結(jié)合產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格情況對(duì)主要材料、人 工費(fèi)、規(guī)費(fèi)等進(jìn)行調(diào)整 以下變化規(guī)律限于主體及粗裝修參考 序號(hào) 項(xiàng)目 窗墻比變化率 體型系數(shù)變化率 1% 1% 1% 1% 1 主體結(jié)構(gòu)及 粗裝修造價(jià) % % % % 基礎(chǔ)部分： 挖孔樁基礎(chǔ)的測(cè)算數(shù)據(jù)見(jiàn)下表 挖孔樁方量和造價(jià)關(guān)系01002003004005006007000 2022 4000 6000 8000 10000 12022萬(wàn)挖孔樁方量基礎(chǔ)造價(jià)（基價(jià)）系列1參考指標(biāo) A類高層（主體） 鋼筋 、水泥 克、預(yù)拌砼 B類高層（主體） 鋼筋 、水泥 克、預(yù)拌砼 當(dāng)窗墻比為 ，體型系數(shù)為 ，主體結(jié)構(gòu)及粗裝修部分的造價(jià)基數(shù)約為 1 內(nèi)容 龍湖的項(xiàng)目成本管理 龍湖招標(biāo)投標(biāo)管理 龍湖的合同管理 龍湖的項(xiàng)目成本控制 項(xiàng)目成本控制的原則 成本控制的目標(biāo)原則 不是最低而是合理 成本控制的核心是合理的成本獲得最大效益 成本 測(cè)算過(guò)程 的控制分為： 投資論證階段測(cè)算 設(shè)計(jì)階段控制 執(zhí)行過(guò)程 的控制主要是施工階段控制 成本控制 包括成本 測(cè)算過(guò)程 的控制和 執(zhí)行過(guò)程 的控制 房地產(chǎn)項(xiàng)目土地投資論證 根據(jù)提供的土地信息，確定擬取得地塊的項(xiàng)目定位 結(jié)合市場(chǎng)需求對(duì)不同業(yè)態(tài)使用功能建筑面積的合理 配置 參考類似業(yè)態(tài)工程項(xiàng)目歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)編制投資估算，利用投資分析模型 測(cè)算控制土地成本 結(jié)合周邊環(huán)境、相鄰項(xiàng)目售價(jià)、市場(chǎng)需求等情況 論 證項(xiàng)目投資可行性 投資論證階段的控制 ? （概念設(shè)計(jì)） ? 方案設(shè)計(jì) ? 初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)） ? 施工圖設(shè)計(jì) （產(chǎn)品設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品成本） 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的控制 ? 投資決策至初步設(shè)計(jì)階段 ，通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)方案的比較，本階段成本控制的效果約為 75%～ 80%，控制成本的阻力最小，控制成本需要的成本最低 ? 深化設(shè)計(jì)至施工圖設(shè)計(jì)階段，通過(guò)對(duì)建筑標(biāo)準(zhǔn)的比較，本階段成本控制的效果約為 15%～ 20% ? 施工圖設(shè)計(jì)結(jié)束至施工階段（實(shí)施階段），通過(guò)對(duì)施工方案的比較，本階段成本控制效果約為 5%以內(nèi) ，控制成本阻力較大，控制的成本較高 設(shè)計(jì)階段投資控制效果 概念 設(shè)計(jì) 施工 /安裝 使用 控制的效果 控制的阻力 控制的成本 主要 控制 價(jià)值區(qū) 101 方案設(shè)計(jì)控制要點(diǎn) 產(chǎn)品的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品定位 ， 產(chǎn)品功能 、 標(biāo)準(zhǔn) ， 戶型組合 豎向標(biāo)高的確定，土石方平衡方案 ， 景觀對(duì)原始地形的利用 公建及配套種類及規(guī)模分析 ， 綜合管網(wǎng)的初步布置，水電設(shè)備房的位置 窗地比 、 平面周長(zhǎng) 、 體型系數(shù) 人防工程自建與繳費(fèi)的決策 項(xiàng)目分部分項(xiàng)工程及部品部件的價(jià)值判斷 102 重點(diǎn)關(guān)注： 產(chǎn)品定位 ，不同產(chǎn)品比例的搭配，產(chǎn)品功能、配置、標(biāo)準(zhǔn)，主要設(shè)計(jì)選型，建筑平面，建筑裝飾交付標(biāo)準(zhǔn)，停車方式及比率，小區(qū)供配電方式 … 對(duì)業(yè)態(tài)和戶型的多方案設(shè)計(jì)比較，通過(guò)比較確定單體平面和戶型；通過(guò)對(duì)建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測(cè)算，確定最 合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積 。 在容積率指標(biāo)控制面積，結(jié)合市場(chǎng)需求對(duì)不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層、建多少多層、建多少商業(yè)、建多少別墅、建多少花園洋房；配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，獲得最大銷售額和高額利潤(rùn)。 注意設(shè)計(jì)作品和產(chǎn)品的關(guān)系 比較高層與小高層的成本 案例： 某項(xiàng)目指標(biāo)如下，方案設(shè)計(jì)階段沒(méi)有充分利用建筑密度指標(biāo)規(guī)劃利潤(rùn)貢獻(xiàn)大的產(chǎn)品，規(guī)劃建 8棟高層， 4個(gè) 18層、 4個(gè) 33層 總用地面積 平方米 容積率 建筑占地面積 平方米 建筑密度 % 不大于 35% % 綠地率 % % 總建筑面積 平方米 1）地上建筑面積 平方米 114936 2）地下建筑面積 平方米 其中地下車庫(kù)面積 平方米 高層與高層、花園洋房的成本比較 容積率 密度 單體 建造費(fèi) 總成本 銷售 價(jià)格 18～ 32層 高層 不變 小 大 優(yōu)、 中 、差 中 12～ 18層 高層 不變 大 小 優(yōu) 、中、差 中 花園洋房 不變 大 大 優(yōu)、中、 差 高 某項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響 業(yè)態(tài) 單位 原技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 變化后的技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位建筑面積 創(chuàng)利能力 花園洋房 平米 66,900 82,350 1,278 小高層 平米 113,100 95,200 1,097 小商鋪 平米 1,200 3,600 3,201 地下車庫(kù) 平米 35,843 35,448 幼兒園 平米 500 500 總建筑面積 217,543 217,098 容積率 內(nèi)部收益率 ％ % % 凈現(xiàn)值 元 2,166 3,439 限額設(shè)計(jì) 確定限額設(shè)計(jì)控制指標(biāo) 限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及投資估算控制設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制 凡是能進(jìn)行定量綜合的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過(guò)計(jì)算確定 ，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性 。 初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn) 各建筑 、 結(jié)構(gòu) 、 構(gòu)造做法及建筑選材 結(jié)構(gòu)型式 、 基礎(chǔ)型式 、 擋墻形式的選擇 外立面設(shè)計(jì) 電梯 、 空調(diào)等大型成套設(shè)備選型 管線布置走向 變配電系統(tǒng) 道路斷面 公攤面積與公攤系數(shù)優(yōu)化 精裝修配置標(biāo)準(zhǔn)與成本 鋼筋 、 砼用量 門窗開(kāi)啟方式及分隔設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì)方面 ? 根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙對(duì) 規(guī)劃 建筑面積、 銷售 建筑面積、造價(jià) 建筑面積進(jìn)行計(jì)算比較，盡量減少公攤面積增大得房率。 ? 控制單體建筑的特徵指數(shù)，包括：外墻周長(zhǎng)、面積系數(shù)，門窗面積系數(shù)、窗墻比、窗地比指標(biāo)、 體型系數(shù) 等對(duì)節(jié)能保溫、消防、抗震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的影響。 ? 控制建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，控制單體工程配置標(biāo)準(zhǔn)；比較外墻保溫材料和作法，門窗材質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)；外裝飾材料的選擇搭配，室內(nèi)不同公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝飾材料的選擇搭配，在滿足 必要使用功能 的同時(shí)成本最合理。 產(chǎn)品定位 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面 ? 基礎(chǔ)選型、埋深 和布置應(yīng)合理 ? 樓面恒、活荷載及梁的線荷載，梁、柱或墻的集中荷載取值合理，安全系數(shù)取值合理 ? 主體結(jié)構(gòu)布置、結(jié)構(gòu)體系選型合理，梁、柱、板鋼筋配筋計(jì)算配置合理 ? 人防地下室結(jié)構(gòu)選型應(yīng)正確，設(shè)計(jì)荷載取值、結(jié)構(gòu)計(jì)算與構(gòu)造 強(qiáng)電設(shè)計(jì)方面 ? 主要 電氣負(fù)荷指標(biāo)配置、供電范圍 、變壓器臺(tái)數(shù)合理 ? 進(jìn)出線通道 是否合理 ? 設(shè)備選擇、出線回路計(jì)算電流、斷路器容量和電纜截面配置合理 ? 發(fā)電機(jī)供電范圍、容量和臺(tái)數(shù)選擇合理