【正文】 分?jǐn)偝杀镜墓芸? 總體資金計(jì)劃的管控 龍湖目標(biāo)成本管理三大工具 目標(biāo)成本測(cè)算與分解 投資分析模型 歷史成本數(shù)據(jù)庫 龍湖項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算和分解 目標(biāo)成本測(cè)算的條件 經(jīng)討論確定的方案或設(shè)計(jì)圖 （規(guī)劃指標(biāo)表、建筑標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品配置） 相應(yīng)項(xiàng)目工程造價(jià)歷史成本數(shù)據(jù) 市場(chǎng)價(jià)格及其走勢(shì)的準(zhǔn)確把握 測(cè)算成本 ? 正向測(cè)算： ? 測(cè)算依據(jù) （產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 、市場(chǎng)情況 、 歷史成本數(shù)據(jù)庫 ） ? 測(cè)算方式 （估算、概算、預(yù)算） ? 團(tuán)隊(duì)工作 ? 反向倒逼： ? 確定銷售價(jià)格水平； ? 確定利潤要求； ? 反推計(jì)算成本 目標(biāo)成本測(cè)算的方法 ? 目標(biāo)成本 是根據(jù)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品預(yù)期售價(jià)和期望利潤，結(jié)合目前市場(chǎng)價(jià)格情況，參考?xì)v史成本數(shù)據(jù)資料，并同時(shí)預(yù)測(cè)未來價(jià)格走向， 預(yù)先制定并力爭(zhēng)控制的產(chǎn)品成本 ? 目標(biāo)成本作為產(chǎn)品 未來成本的控制依據(jù) ，是產(chǎn)品設(shè)計(jì)、采購、施工等整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程的指導(dǎo)和控制性文件，是企業(yè)各部門 通過技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理等措施的努力，需要實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品成本的控制線 龍湖目標(biāo)成本管理的階段 土地投資論證階段 目標(biāo)成本(土地版) 項(xiàng)目啟動(dòng)階段 目標(biāo)成本(啟動(dòng)版) 方案設(shè)計(jì)階段 目標(biāo)成本(方案版) 初步設(shè)計(jì)階段 目標(biāo)成本(執(zhí)行版) 工程實(shí)施階段 目標(biāo)成本(調(diào)整版) 竣工階段 項(xiàng)目竣工成本 目標(biāo)成本形成 動(dòng)態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行 土地投資論證階段成本測(cè)算 責(zé)任部門 工作成果 發(fā)展部 項(xiàng)目定位 提供周邊配套 提供土地信息 地區(qū)總經(jīng)理 研發(fā)部 造價(jià)采購部 主持、確定 項(xiàng)目預(yù)案 目標(biāo)成本測(cè)算 通過 滿足拿地成本要求 未通過 審定 存檔 投資分析模型 總經(jīng)理重新給定成本值 土地階段成本測(cè)算方法： 成本經(jīng)驗(yàn)值估算法 參考成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，用表格組合來完成 土地投資論證階段成本測(cè)算 成本費(fèi)項(xiàng)科目 成本取值范圍 適用標(biāo)準(zhǔn) 備注 土地投資可研階段 前期費(fèi)用 90115 （土地面積） 普通樓盤 160205 （土地面積） 高檔樓盤 含精裝 160235 （土地面積） 別墅樓盤 基礎(chǔ)設(shè)施 205225 （土地面積） 容積率 225250 （土地面積） 容積率 250400 （土地面積） 容積率 環(huán)境工程 160200 （土地面積） 容積率 檔次高者取大值 135180 （土地面積） 容積率 100140 （土地面積） 容積率 配套設(shè)施 一般地下室 21002300元 /地下室面積 人防地下室 23002500元 /地下室面積 會(huì)所 35005000元 /會(huì)所面積 教育用房 15001800元 /教育用房面積 底商 15001800元 /商業(yè)用房面積 管理用房 1500元 /管理用房面積 成本費(fèi)項(xiàng)科目 取值范圍 適用標(biāo)準(zhǔn) 備注 土地投資可研階段 別墅項(xiàng)目 22002400建筑面積 雙拼 毛坯 20222200建筑面積 聯(lián)排 18002022建筑面積 疊拼 多層 15001600建筑面積 普通 16001800建筑面積 高檔 小高層 16001800建筑面積 普通 18002022建筑面積 高檔 高層 20222200建筑面積 普通 22002400建筑面積 高檔 ? 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算（土地版） 》 只是土地投資論證的一部分； ? 把 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算（土地版） 》 與項(xiàng)目 其他預(yù)設(shè)模塊 進(jìn)入 《 項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析模型 》 進(jìn)行指標(biāo)分析，為土地投資提供決策； ? 審定的 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算（土地版） 》 將作為項(xiàng)目啟動(dòng)階段目標(biāo)成本的參照依據(jù)。 模型的基本結(jié)構(gòu) 模型由以下幾個(gè)模塊組成：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表、項(xiàng)目分期情況、成本測(cè)算、項(xiàng)目進(jìn)度及付款計(jì)劃、銷售及回款計(jì)劃、資金來源及運(yùn)用表和現(xiàn)金流出表。凈現(xiàn)值是一個(gè)絕對(duì)指標(biāo)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值越大越好。內(nèi)部收益率是一個(gè)相對(duì)指標(biāo)，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率越高越好。 權(quán)益資本乘數(shù) 指項(xiàng)目的權(quán)益資本與項(xiàng)目總投資的比值，該指標(biāo)反應(yīng)的是 1元的自有資金的投入可以駕馭多少元的總投資，該指標(biāo)越大越好。 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)明確項(xiàng)目成功標(biāo)尺及具體指標(biāo)，達(dá)成共識(shí) 項(xiàng)目啟動(dòng)階段的成功標(biāo)志 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) 主要內(nèi)容（成果） ? 《 項(xiàng)目定位 》 ? 《 項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn) 》 ? 《 體驗(yàn)區(qū)選址、定位及開放計(jì)劃 》 ? 《 項(xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃 》 ? 《 項(xiàng)目分期、材料供應(yīng)方式范圍 》 ? 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本（啟動(dòng)） 》 ? 《 項(xiàng)目合約規(guī)劃 》 ? 《 投資分析模型（啟動(dòng)） 》 設(shè)計(jì)階段成本測(cè)算和分解 工程部 提供現(xiàn)場(chǎng)布置方案 提供施工用水電以及甲方臨設(shè)設(shè)置方案 初步施工方案及土石方平衡對(duì)比 提供方案、初步設(shè)計(jì)圖 提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn) 基礎(chǔ)方案對(duì)比 造價(jià)采購部 目標(biāo)成本分解 進(jìn)行成本敏感性分析編制合約規(guī)劃 研發(fā)部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算 ? 設(shè)計(jì)階段成本分解主要是 方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì) 階段的成本測(cè)算和分解 ? 方案設(shè)計(jì)階段是設(shè)計(jì)階段成本控制的 重點(diǎn) ? 初步設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本，目的是形成詳細(xì)、準(zhǔn)確的目標(biāo)成本，經(jīng)審批后，是項(xiàng)目的 執(zhí)行 目標(biāo)成本 ? 案例： 方案設(shè)計(jì) 階段成本測(cè)算及分解 分解依據(jù)： 甲方的發(fā)包與采購計(jì)劃 分解內(nèi)容： 總目標(biāo)分解為每個(gè)合同項(xiàng)的目標(biāo) 目標(biāo)成本分解： 按合同計(jì)劃分解 目的 ? 將各費(fèi)項(xiàng)成本 對(duì)應(yīng)分解 成未來可執(zhí)行的合同 ? 隨項(xiàng)目進(jìn)展，合約規(guī)劃逐步變成真實(shí)的合同和合同造價(jià) 序號(hào) 一級(jí)成本費(fèi)項(xiàng) 二級(jí)成本費(fèi)項(xiàng) 三級(jí)成本費(fèi)項(xiàng) 責(zé)任部門 1 開發(fā)成本 土地成本 土地價(jià)款、拆遷安置補(bǔ)償?shù)? 發(fā)展部 2 前期費(fèi)用 勘察、設(shè)計(jì)費(fèi) 研發(fā)部 報(bào)建費(fèi) 研發(fā)部 工程部 三通一平費(fèi)等 工程部 3 配套設(shè)施費(fèi)用 學(xué)校、幼兒園、會(huì)所等 造價(jià)采購部 4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 水、電、氣配套、道路 工程部 小區(qū)強(qiáng)弱 電、總平工程 造價(jià)采購部 5 園林景觀工程費(fèi)用 軟硬景、水電、小品等 造價(jià)采購部 6 主體建安成本 建筑、安裝、裝飾工程 造價(jià)采購部 7 工程相關(guān)費(fèi)用 審計(jì)費(fèi) 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 造價(jià)咨詢費(fèi) 造價(jià)采購部 監(jiān)理費(fèi)、定額外檢測(cè)費(fèi) 工程部 物業(yè)前期介入費(fèi)、維修基金 營銷部 8 期間費(fèi)用 銷售費(fèi)用 營銷設(shè)施建造費(fèi) 造價(jià)采購部 其他銷售費(fèi)用 營銷部 9 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款利息等 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 10 管理費(fèi)用 員工工資、福