【正文】 會所等 造價采購部 4 基礎設施費用 水、電、氣配套、道路 工程部 小區(qū)強弱 電、總平工程 造價采購部 5 園林景觀工程費用 軟硬景、水電、小品等 造價采購部 6 主體建安成本 建筑、安裝、裝飾工程 造價采購部 7 工程相關費用 審計費 計劃財務部 造價咨詢費 造價采購部 監(jiān)理費、定額外檢測費 工程部 物業(yè)前期介入費、維修基金 營銷部 8 期間費用 銷售費用 營銷設施建造費 造價采購部 其他銷售費用 營銷部 9 財務費用 貸款利息等 計劃財務部 10 管理費用 員工工資、福利等 行政人力部 項目實施階段成本管理 工程部 現(xiàn)場簽證、技術核定的現(xiàn)場控制、工程質(zhì)量和進度的管控、編制進度計劃 提供施工圖 設計變更的控制、專項工程的優(yōu)化 造價采購部 簽證變更的費用審核、專項工程的成本分析、動態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本調(diào)整 研發(fā)部 計劃財務部 財務指標的動態(tài)跟進 資金計劃審核 互動 ? 動態(tài)成本： 是項目實施過程中各個單項合同（費項）的實際成本與目標成本的控制結果 ? 在簽訂合同時，與合約規(guī)劃對應； 結合合同或預算造價對 目標成本 進行調(diào)整 ? 合同 變更 ( 包括：經(jīng)濟簽證、設計變更、技術洽商）所產(chǎn)生的合同金額變化及時對目標成本進行調(diào)整 動態(tài)成本管理 動態(tài)成本的組成 動態(tài)成本 = 已結算合同成本 +未結算合同成本 +非合同性成本 +待發(fā)生成本 動態(tài)成本 待發(fā)生成本 待發(fā)生費用 未簽約合同估價 已發(fā)生成本 非合同性成本 合同性成本 已結算合同成本 未結算合同成本 合同金額 結算調(diào)整 (含簽證變更 ) 合同金額 預估結算調(diào)整 (含預估簽證變更 ) ? 動態(tài)成本管理的目的意義 保證成本處于可控 保證目標成本實現(xiàn) 提供成本決策依據(jù) 月度成本回顧 ? 在目標成本中對已發(fā)生、已結算的合同金額 調(diào)整；對未發(fā)生合同費項進行 清理、預估 ? 在目標成本中按已發(fā)生、已結算的費用金額調(diào)整；對未發(fā)生費用進行清理、預估 成本動態(tài)重大事項及預警 成本管理異常事項披露 重大招標進展 補充預算動態(tài)狀況（含設計變更及洽商） 結算異常情況說明（超合同額及目標成本、以及 其它異常情況均需說明） 成本目標評審 成本研究及其它測算 動態(tài)成本月報內(nèi)容 序 號 項目名稱 目標成本 (萬元 ) 20230630動態(tài)監(jiān)控 本月預 測金額 與目標 成本相比 與上月 相比 已發(fā)生 合同額 變化 說明 一 土地成本 16, 16, 15, 二 前期工程費 1, 1, 1, 三 建筑安裝工程費 36, 35, 26, 總包工程 27, 26, 26, 總包洽商變更及索賠 1, 1, 分包工程 10, 10, 7, 四 小市政配套費用 6, 6, 五 維保費用 六 一 ～ 五項合計 61, 60, 43, 動態(tài)成本月度狀況表 工程竣工階段成本管理 工程部 審核工程竣工資料 對合同相關條款進行評估 對供應商進行相關履約評估 設計總結 造價采購部 與供應商進行竣工結算（含材料供應結算） 編制竣工成本并與目標 本（執(zhí)行版）比較 研發(fā)部 計劃財務部 財務決算 核算最終的財務指標 ? 項目竣工成本 ，是指在項目 竣工驗收時點 上，項目的全部成本，包括 確認（結算） 的已發(fā)生成本和 預估（結算） 的未發(fā)生成本。 成本管理部分制度流程體系 成本模塊： 制度流程與管理工具 龍湖項目主要成本費項 序號 一級成本費項 二級成本費項 三級成本費項 1 開發(fā)成本 土地成本 土地價款、拆遷安置補償?shù)? 2 前期費用 勘察、設計費 報建費 三通一平費等 3 配套設施費用 學校、幼兒園、會所等 4 基礎設施費用 水、電、氣配套、道路 小區(qū)強弱 電、總平工程 5 園林景觀工程費用 軟硬景、水電、小品等 6 主體建安成本 建筑、安裝、裝飾工程 7 工程相關費用 審計費 造價咨詢費 監(jiān)理費、定額外檢測費 物業(yè)前期介入費、維修基金 8 期間費用 銷售費用 營銷設施建造費 其他銷售費用 9 財務費用 貸款利息等 10 管理費用 員工工資、福利等 建設部 2023年 9月 18日發(fā)布 《 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 》 第四章第 24條明確 “開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設所需投入的各項費用，主要包括： 土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發(fā)間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費用等。 項目產(chǎn)品建筑 /品質(zhì)標準表 項目設計限額要求及成本控制建議表 設計變更單 /簽證單 經(jīng)濟標評審分析表 計量支付表單 工程進度 /材料供應計量與付款臺帳 工程結算審批表 項目總包工程清算審批表 結算協(xié)議表 。 合同商務條款管理指引 成本月度分析報告模板 動態(tài)成本信息歸集指引 成本預警通知書 造價咨詢單位管理指引 目標成本調(diào)整申報表 變更簽證管理指引 成本數(shù)據(jù)庫模型 預、結算編制管理指引 項目成本指標測算表 成本數(shù)據(jù)庫編制指引 市場成本調(diào)研表 專業(yè)端口責任成本考核指引 項目成本 盈利動態(tài)測算表 成本部工作管理與考核指引 項目主要規(guī)劃指標 。 。 價值工程 數(shù)據(jù)分析與儲存 新項目可研 規(guī)劃設計 合約規(guī)劃 與招標 施工管理 合同結算 動態(tài)反饋 及時結算 事前定價 步步跟蹤 準確測算 成本管理工作的重心提前 準確測算 、 步步跟蹤、事前定價、動態(tài)反饋、及時結算 龍湖成本管理體系思路 目標： 建立 目標成本管理 為導向的成本管理體系 龍湖成本管理的基本內(nèi)容 合理確定成本 與 有效控制成本 目標成本管理內(nèi)容 編制目標 成本 分階段對目標成本進行 檢查、修正 目標成本與實際成本進行比較，對目標成本進行 后評估 ? 目標成本管理有什么作用 目標成本管理的作用在于心中有數(shù)；“算了再做” 而不是“做了再算” 目標成本管理原則 不僅限于成本目標值本身、更要關注成本背后的產(chǎn)品目標 成本管理未來 的 發(fā)展方向 管理重心前移 方案優(yōu)化管理創(chuàng)新 龍湖的項目成本管理 成本管理部分管理制度 招標管理辦法 合同管理辦法 材料設備供應、核價管理辦法 預結算編制審核辦法 設計變更、簽證管理辦法 工程款支付管理辦法 …… 成本管理的管理體系 龍湖成本管理體系 制度 流程 方法 工具 （工作指引、作業(yè)指導書） 業(yè)務 模塊 制度文件 流程文件 作業(yè)指引 記錄表單 成本 管理 目標成本管理辦法 目標成本編制與審批流程 項目策劃階段成本規(guī)劃指引 項目目標成本套表模板 責任成本管理辦法 責任成本分解與審批流程 設計階段成本控制指引 動態(tài)成本報送套表 動態(tài)成本管理細則 動態(tài)成本信息報送流程 招標采購階段成本控制指引 責任成本分解套表 成本績效考核制度 合同計量與結算流程 經(jīng)濟標書及評審指引 責任成本月度評估表 。龍湖項目成本管理與控制 主講：周世艾 2023年 2月 9日 講師介紹 高級工程師；一級建造師；重慶市造價協(xié)會第二屆理事會常務理事；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟師； 12年龍湖工作經(jīng)歷，在成本控制管理和合同、招投標管理方面有比較深刻的體會。 內(nèi)容 龍湖的項目成本管理 龍湖的項目成本控制 內(nèi)容 龍湖的項目成本管理 龍湖的項目成本控制 龍湖成本管理的目標 成本