【正文】 計階段 目標成本(執(zhí)行版) 工程實施階段 目標成本(調整版) 竣工階段 項目竣工成本 目標成本形成 動態(tài)及責任成本執(zhí)行 土地投資論證階段成本測算 項目啟動階段成本測算 項目團隊 確定產(chǎn)品定位和銷售價格、銷售進度 研發(fā)部 根據(jù)規(guī)劃條件 和市場定位進行預案的調整或重新考慮方案（產(chǎn)品業(yè)態(tài)、標準） 造價采購部 項目目標成本測算 計劃財務部 根據(jù)售價、銷售進度、成本測算、進行財務指標計算 ? 拿地以后 項目團隊對擬建項目進行 詳細策劃 ， 設定項目市場定位、產(chǎn)品定位，明確項目經(jīng)濟技術指標、配置標準、建造標準、交房標準、主要設備的檔次或品牌、施工安排、工程進度，材料供應方案，銷售策劃，銷售進度等 ? 項目啟動階段成本測算是對土地投資論證階段目標成本測算的細化 ? 項目啟動階段成本測算帶入經(jīng)濟模型后應達到或超過土地版的收益指標； 目的 對項目進行沙盤推演， 預見和決策未來 ，設定產(chǎn)品 定位，營銷方案、實施計劃，成本控制，測算財務 指標，識別項目風險，提出預案 。 項目團隊明確項目成功標尺及具體指標，達成共識、 做出承諾 項目啟動階段的成功標志 項目啟動會 主要內容（成果） ? 《 項目定位 》 ? 《 項目建造標準 》 ? 《 體驗區(qū)選址、定位及開放計劃 》 ? 《 項目一二級計劃 》 《 項目分期、材料供應方式范圍 》 ? 《 項目目標成本（啟動） 》 《 項目合約規(guī)劃 》 ? 《 投資分析模型（啟動） 》 ? 《 方案設計任務書 》 ? 《 景觀方案設計任務書 》 ? 《 精裝房定位、限價及建設實施方案 》 （如有） ? 《 項目的物業(yè)、商運的運營人力資源配置及運營成本分析 》 項目投資經(jīng)濟分析模型 設計階段成本分解 工程部 提供現(xiàn)場布置方案 提供施工用水電以及甲方臨設設置方案 初步施工方案及土石方平衡對比 提供方案、初步設計圖 提供產(chǎn)品建造標準 基礎方案對比 造價采購部 目標成本分解 進行成本敏感性分析編制合約規(guī)劃 研發(fā)部 計劃財務部 財務指標計算 ? 設計階段成本分解主要是 方案設計、初步設計 階段的成本測算和分解 ? 方案設計階段是設計階段成本控制的 重點 ? 初步設計階段目標成本經(jīng)審批后，是項目的 執(zhí)行 目標成本 ? 案例： 方案設計 階段成本測算分解 方式之二， 按項目實體分解 方式之一， 按合同計劃分解 方式之三， 按考核責任分解 三種方式各有側重但又相互關聯(lián) 目標成本的分解 分解依據(jù)： 甲方的發(fā)包與采購計劃 分解內容： 總目標分解為每個合同項的目標 方式之一：按合同計劃分解： 目的 ? 將各費項成本 對應分解 成未來可執(zhí)行的合同 ? 隨項目進展，合約規(guī)劃逐步變成真實的合同和合同造價 方式之二：按工程實體分解 分解依據(jù)： 項目建設內容（設計圖紙及說明） 分解內容： 總目標分解為分部分項工程目標；包括功能組件的劃分（專業(yè)與分項工程的劃分），可細到分棟分層分構件； 方式之三：按考核責任分解 分解依據(jù)：部門或崗位成本管理職責及考核辦法 分解內容：總目標分解為每個部門或崗位的成本管理指標 , 以及輔助管理的工作要求 責任成本考核 序號 一級成本費項 二級成本費項 三級成本費項 責任部門 1 開發(fā)成本 土地成本 土地價款、拆遷安置補償?shù)? 發(fā)展部 2 前期費用 勘察、設計費 研發(fā)部 報建費 研發(fā)部 工程部 三通一平費等 工程部 3 配套設施費用 學校、幼兒園、會所等 造價采購部 4 基礎設施費用 水、電、氣配套、道路 工程部 小區(qū)強弱 電、總平工程 造價采購部 5 園林景觀工程費用 軟硬景、水電、小品等 造價采購部 6 主體建安成本 建筑、安裝、裝飾工程 造價采購部 7 工程相關費用 審計費 計劃財務部 造價咨詢費 造價采購部 監(jiān)理費、定額外檢測費 工程部 物業(yè)前期介入費、維修基金 營銷部 8 期間費用 銷售費用 營銷設施建造費 造價采購部 其他銷售費用 營銷部 9 財務費用 貸款利息等 計劃財務部 10 管理費用 員工工資、福利等 行政人力部 項目實施階段成本管理 工程部 現(xiàn)場簽證、技術核定的現(xiàn)場控制、工程質量和進度的管控、編制進度計劃 提供施工圖 設計變更的控制、專項工程的優(yōu)化 造價采購部 簽證變更的費用審核、專項工程的成本分析、動態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本調整 研發(fā)部 計劃財務部 財務指標的動態(tài)跟進 資金計劃審核 互動 ? 動態(tài)成本： 是項目實施過程中各個單項合同（費項）的實際成本與目標成本的控制結果 ? 在簽訂合同時，與合約規(guī)劃對應； 結合合同或預算造價對 目標成本 進行調整 ? 合同 變更 ( 包括：經(jīng)濟簽證、設計變更、技術洽商）所產(chǎn)生的合同金額變化及時對目標成本進行調整 動態(tài)成本管理 動態(tài)成本的組成 動態(tài)成本 = 已結算合同成本 +未結算合同成本 +非合同性成本 +待發(fā)生成本 動態(tài)成本 待發(fā)生成本 待發(fā)生費用 未簽約合同估價 已發(fā)生成本 非合同性成本 合同性成本 已結算合同成本 未結算合同成本 合同金額 結算調整 (含簽證變更 ) 合同金額 預估結算調整 (含預估簽證變更 ) ? 動態(tài)成本管理的目的意義 保證成本處于可控 保證目標成本實現(xiàn) 提供成本決策依據(jù) 月度成本回顧 ? 在目標成本中對已發(fā)生、已結算的合同金額 調整；對未發(fā)生合同費項進行 清理、預估 ? 在目標成本中按已發(fā)生、已結算的費用金額調整；對未發(fā)生費用進行清理、預估 成本動態(tài)重大事項及預警 成本管理異常事項披露 重大招標進展 補充預算動態(tài)狀況（含設計變更及洽商） 結算異常情況說明（超合同額及目標成本、以及 其它異常情況均需說明） 成本目標評審 成本研究及其它測算 動態(tài)成本月報內容 序 號 項目名稱 目標成本 (萬元 ) 20230630動態(tài)監(jiān)控 本月預 測金額 與目標 成本相比 與上月 相比 已發(fā)生 合同額 變化 說明 一 土地成本 16, 16, 15, 二 前期工程費 1, 1, 1, 三 建筑安裝工程費 36, 35, 26, 總包工程 27, 26, 26, 總包洽商變更及索賠 1, 1, 分包工程 10, 10, 7, 四 小市政配套費用 6, 6, 五 維保費用 六 一 ～ 五項合計 61, 60, 43, 動態(tài)成本月度狀況表 工程竣工階段成本管理 工程部 審核工程竣工資料 對合同相關條款進行評估 對供應商進行相關履約評估 設計總結 造價采購部 與供應商進行竣工結算（含材料供應結算） 編制竣工成本并與目標 本（執(zhí)行版）比較 研發(fā)部 計劃財務部 財務決算 核算最終的財務指標 ? 項目竣工成本 ，是指在項目 竣工驗收時點 上，項目的全部成本，包括 確認