【正文】 階段 目標(biāo)成本(啟動(dòng)版) 方案設(shè)計(jì)階段 目標(biāo)成本(方案版) 初步設(shè)計(jì)階段 目標(biāo)成本(執(zhí)行版) 工程實(shí)施階段 目標(biāo)成本(調(diào)整版) 竣工階段 項(xiàng)目竣工成本 目標(biāo)成本形成 動(dòng)態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行 土地投資論證階段成本測(cè)算 項(xiàng)目啟動(dòng)階段成本測(cè)算 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) 確定產(chǎn)品定位和銷售價(jià)格、銷售進(jìn)度 研發(fā)部 根據(jù)規(guī)劃條件 和市場(chǎng)定位進(jìn)行預(yù)案的調(diào)整或重新考慮方案（產(chǎn)品業(yè)態(tài)、標(biāo)準(zhǔn)） 造價(jià)采購(gòu)部 項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 根據(jù)售價(jià)、銷售進(jìn)度、成本測(cè)算、進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算 ? 拿地以后 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行 詳細(xì)策劃 ， 設(shè)定項(xiàng)目市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位，明確項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、配置標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)備的檔次或品牌、施工安排、工程進(jìn)度，材料供應(yīng)方案，銷售策劃，銷售進(jìn)度等 ? 項(xiàng)目啟動(dòng)階段成本測(cè)算是對(duì)土地投資論證階段目標(biāo)成本測(cè)算的細(xì)化 ? 項(xiàng)目啟動(dòng)階段成本測(cè)算帶入經(jīng)濟(jì)模型后應(yīng)達(dá)到或超過土地版的收益指標(biāo)； 目的 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行沙盤推演， 預(yù)見和決策未來 ，設(shè)定產(chǎn)品 定位，營(yíng)銷方案、實(shí)施計(jì)劃，成本控制，測(cè)算財(cái)務(wù) 指標(biāo)，識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提出預(yù)案 。龍湖項(xiàng)目成本管理與控制 主講：周世艾 2023年 2月 9日 講師介紹 高級(jí)工程師；一級(jí)建造師；重慶市造價(jià)協(xié)會(huì)第二屆理事會(huì)常務(wù)理事；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟(jì)師； 12年龍湖工作經(jīng)歷，在成本控制管理和合同、招投標(biāo)管理方面有比較深刻的體會(huì)。 。 項(xiàng)目產(chǎn)品建筑 /品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)表 項(xiàng)目設(shè)計(jì)限額要求及成本控制建議表 設(shè)計(jì)變更單 /簽證單 經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)審分析表 計(jì)量支付表單 工程進(jìn)度 /材料供應(yīng)計(jì)量與付款臺(tái)帳 工程結(jié)算審批表 項(xiàng)目總包工程清算審批表 結(jié)算協(xié)議表 。 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)明確項(xiàng)目成功標(biāo)尺及具體指標(biāo)，達(dá)成共識(shí)、 做出承諾 項(xiàng)目啟動(dòng)階段的成功標(biāo)志 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) 主要內(nèi)容（成果） ? 《 項(xiàng)目定位 》 ? 《 項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn) 》 ? 《 體驗(yàn)區(qū)選址、定位及開放計(jì)劃 》 ? 《 項(xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃 》 《 項(xiàng)目分期、材料供應(yīng)方式范圍 》 ? 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本（啟動(dòng)） 》 《 項(xiàng)目合約規(guī)劃 》 ? 《 投資分析模型（啟動(dòng)） 》 ? 《 方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 》 ? 《 景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 》 ? 《 精裝房定位、限價(jià)及建設(shè)實(shí)施方案 》 （如有） ? 《 項(xiàng)目的物業(yè)、商運(yùn)的運(yùn)營(yíng)人力資源配置及運(yùn)營(yíng)成本分析 》 項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析模型 設(shè)計(jì)階段成本分解 工程部 提供現(xiàn)場(chǎng)布置方案 提供施工用水電以及甲方臨設(shè)設(shè)置方案 初步施工方案及土石方平衡對(duì)比 提供方案、初步設(shè)計(jì)圖 提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn) 基礎(chǔ)方案對(duì)比 造價(jià)采購(gòu)部 目標(biāo)成本分解 進(jìn)行成本敏感性分析編制合約規(guī)劃 研發(fā)部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算 ? 設(shè)計(jì)階段成本分解主要是 方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì) 階段的成本測(cè)算和分解 ? 方案設(shè)計(jì)階段是設(shè)計(jì)階段成本控制的 重點(diǎn) ? 初步設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本經(jīng)審批后，是項(xiàng)目的 執(zhí)行 目標(biāo)成本 ? 案例： 方案設(shè)計(jì) 階段成本測(cè)算分解 方式之二， 按項(xiàng)目實(shí)體分解 方式之一， 按合同計(jì)劃分解 方式之三， 按考核責(zé)任分解 三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián) 目標(biāo)成本的分解 分解依據(jù)： 甲方的發(fā)包與采購(gòu)計(jì)劃 分解內(nèi)容： 總目標(biāo)分解為每個(gè)合同項(xiàng)的目標(biāo) 方式之一：按合同計(jì)劃分解： 目的 ? 將各費(fèi)項(xiàng)成本 對(duì)應(yīng)分解 成未來可執(zhí)行的合同 ? 隨項(xiàng)目進(jìn)展，合約規(guī)劃逐步變成真實(shí)的合同和合同造價(jià) 方式之二：按工程實(shí)體分解 分解依據(jù)： 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計(jì)圖紙及說明） 分解內(nèi)容： 總目標(biāo)分解為分部分項(xiàng)工程目標(biāo)；包括功能組件的劃分（專業(yè)與分項(xiàng)工程的劃分），可細(xì)到分棟分層分構(gòu)件； 方式之三：按考核責(zé)任分解 分解依據(jù)：部門或崗位成本管理職責(zé)及考核辦法 分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個(gè)部門或崗位的成本管理指標(biāo) , 以及輔助管理的工作要求 責(zé)任成本考核 序號(hào) 一級(jí)成本費(fèi)項(xiàng) 二級(jí)成本費(fèi)項(xiàng) 三級(jí)成本費(fèi)項(xiàng) 責(zé)任部門 1 開發(fā)成本 土地成本 土地價(jià)款、拆遷安置補(bǔ)償?shù)? 發(fā)展部 2 前期費(fèi)用 勘察、設(shè)計(jì)費(fèi) 研發(fā)部 報(bào)建費(fèi) 研發(fā)部 工程部 三通一平費(fèi)等 工程部 3 配套設(shè)施費(fèi)用 學(xué)校、幼兒園、會(huì)所等 造價(jià)采購(gòu)部 4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 水、電、氣配套、道路 工程部 小區(qū)強(qiáng)弱 電、總平工程 造價(jià)采購(gòu)部 5 園林景觀工程費(fèi)用 軟硬景、水電、小品等 造價(jià)采購(gòu)部 6 主體建安成本 建筑、安裝、裝飾工程 造價(jià)采購(gòu)部 7 工程相關(guān)費(fèi)用 審計(jì)費(fèi) 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 造價(jià)咨詢費(fèi) 造價(jià)采購(gòu)部 監(jiān)理費(fèi)、定額外檢測(cè)費(fèi) 工程部 物業(yè)前期介入費(fèi)、維修基金 營(yíng)銷部 8 期間費(fèi)用 銷售費(fèi)用 營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi) 造價(jià)采購(gòu)部 其他銷售費(fèi)用 營(yíng)銷部 9 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款利息等 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 10 管理費(fèi)用 員工工資、福利等 行政人力部 項(xiàng)目實(shí)施階段成本管理 工程部 現(xiàn)場(chǎng)簽證、技術(shù)核定的現(xiàn)場(chǎng)控制、工程質(zhì)量和進(jìn)度的管控、編制進(jìn)度計(jì)劃 提供施工圖 設(shè)計(jì)變更的控制、專項(xiàng)工程的優(yōu)化 造價(jià)采購(gòu)部 簽證變更的費(fèi)用審核、專項(xiàng)工程的成本分析、動(dòng)態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本調(diào)整 研發(fā)部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 財(cái)務(wù)指標(biāo)的動(dòng)態(tài)跟進(jìn) 資金計(jì)劃審核 互動(dòng) ? 動(dòng)態(tài)成本： 是項(xiàng)目實(shí)施過程中各個(gè)單項(xiàng)合同（費(fèi)項(xiàng)）的實(shí)際成本與目標(biāo)成本的控制結(jié)果 ? 在簽訂合同時(shí)，與合約規(guī)劃對(duì)應(yīng)； 結(jié)合合同或預(yù)算造價(jià)對(duì) 目標(biāo)成本 進(jìn)行調(diào)整 ? 合同 變更 ( 包括：經(jīng)濟(jì)簽證、設(shè)計(jì)變更、技術(shù)洽商）所產(chǎn)生的合同金額變化及時(shí)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整 動(dòng)態(tài)成本管理 動(dòng)態(tài)成本的組成 動(dòng)態(tài)成本 = 已結(jié)算合同成本 +未結(jié)算合同成本 +非合同性成本 +待發(fā)生成本 動(dòng)態(tài)成本 待發(fā)生成本 待發(fā)生費(fèi)用 未簽約合同估價(jià) 已發(fā)生成本 非合同性成本 合同性成本 已結(jié)算合同成本 未結(jié)算合同成本 合同金額 結(jié)算調(diào)整 (含簽證變更 ) 合同金額 預(yù)估結(jié)算調(diào)整 (含預(yù)估簽證變更 ) ? 動(dòng)態(tài)成本管理的目的意義 保證成本處于可控 保證目標(biāo)成本實(shí)現(xiàn) 提供成本決策依據(jù) 月度成本回顧 ? 在目標(biāo)成本中對(duì)已發(fā)生、已結(jié)算的合同金額 調(diào)整；對(duì)未發(fā)生合同費(fèi)項(xiàng)進(jìn)行 清理、預(yù)估 ? 在目標(biāo)成本中按已發(fā)生、已結(jié)算的費(fèi)用金額調(diào)整；對(duì)未發(fā)生費(fèi)用進(jìn)行清理、預(yù)估 成本動(dòng)態(tài)重大事項(xiàng)及預(yù)警 成本管理異常事項(xiàng)披露 重大招標(biāo)進(jìn)展 補(bǔ)充預(yù)算動(dòng)態(tài)狀況（含設(shè)計(jì)變更及洽商） 結(jié)算異常情況說明（超合同額及目標(biāo)成本、以及 其它異常情況均需說明） 成本目標(biāo)評(píng)審 成本研究及其它測(cè)算 動(dòng)態(tài)成本月報(bào)內(nèi)容 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱 目標(biāo)成本 (萬元 ) 20230630動(dòng)態(tài)監(jiān)控 本月預(yù) 測(cè)金額 與目標(biāo) 成本相比 與上月 相比 已發(fā)生 合同額 變化 說明 一 土地成本 16, 16, 15, 二 前期工程費(fèi) 1, 1, 1, 三 建筑安裝工程費(fèi) 36, 35, 26, 總包工程 27, 26, 26, 總包洽商變更及索賠 1, 1, 分包工程 10, 10, 7, 四 小市政配套費(fèi)用 6, 6, 五 維保費(fèi)用 六 一 ～ 五