【正文】 龍湖項(xiàng)目成本管理與控制 主講：周世艾 2023年 2月 9日 講師介紹 高級(jí)工程師；一級(jí)建造師；重慶市造價(jià)協(xié)會(huì)第二屆理事會(huì)常務(wù)理事；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟(jì)師； 12年龍湖工作經(jīng)歷，在成本控制管理和合同、招投標(biāo)管理方面有比較深刻的體會(huì)。 內(nèi)容 龍湖的項(xiàng)目成本管理 龍湖的項(xiàng)目成本控制 內(nèi)容 龍湖的項(xiàng)目成本管理 龍湖的項(xiàng)目成本控制 龍湖成本管理的目標(biāo) 成本 經(jīng)營(yíng)目標(biāo) /盈利指標(biāo) 項(xiàng)目策劃 銷(xiāo)售定位 項(xiàng)目設(shè)計(jì) /部品定位 合作 資源 資金 來(lái)源 政策與市場(chǎng)環(huán)境 影響房地產(chǎn)成本的因素 自身管理能力 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏 /現(xiàn)場(chǎng)施工 龍湖成本管理的目的 成本管理的目的是保證成本的支出獲得最大效益 提升價(jià)值 以 經(jīng)濟(jì)合理性 最大的成本提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì) 。 價(jià)值工程 數(shù)據(jù)分析與儲(chǔ)存 新項(xiàng)目可研 規(guī)劃設(shè)計(jì) 合約規(guī)劃 與招標(biāo) 施工管理 合同結(jié)算 動(dòng)態(tài)反饋 及時(shí)結(jié)算 事前定價(jià) 步步跟蹤 準(zhǔn)確測(cè)算 成本管理工作的重心提前 準(zhǔn)確測(cè)算 、 步步跟蹤、事前定價(jià)、動(dòng)態(tài)反饋、及時(shí)結(jié)算 龍湖成本管理體系思路 目標(biāo)： 建立 目標(biāo)成本管理 為導(dǎo)向的成本管理體系 龍湖成本管理的基本內(nèi)容 合理確定成本 與 有效控制成本 目標(biāo)成本管理內(nèi)容 編制目標(biāo) 成本 分階段對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行 檢查、修正 目標(biāo)成本與實(shí)際成本進(jìn)行比較，對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行 后評(píng)估 ? 目標(biāo)成本管理有什么作用 目標(biāo)成本管理的作用在于心中有數(shù)；“算了再做” 而不是“做了再算” 目標(biāo)成本管理原則 不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo) 成本管理未來(lái) 的 發(fā)展方向 管理重心前移 方案優(yōu)化管理創(chuàng)新 龍湖的項(xiàng)目成本管理 成本管理部分管理制度 招標(biāo)管理辦法 合同管理辦法 材料設(shè)備供應(yīng)、核價(jià)管理辦法 預(yù)結(jié)算編制審核辦法 設(shè)計(jì)變更、簽證管理辦法 工程款支付管理辦法 …… 成本管理的管理體系 龍湖成本管理體系 制度 流程 方法 工具 （工作指引、作業(yè)指導(dǎo)書(shū)） 業(yè)務(wù) 模塊 制度文件 流程文件 作業(yè)指引 記錄表單 成本 管理 目標(biāo)成本管理辦法 目標(biāo)成本編制與審批流程 項(xiàng)目策劃階段成本規(guī)劃指引 項(xiàng)目目標(biāo)成本套表模板 責(zé)任成本管理辦法 責(zé)任成本分解與審批流程 設(shè)計(jì)階段成本控制指引 動(dòng)態(tài)成本報(bào)送套表 動(dòng)態(tài)成本管理細(xì)則 動(dòng)態(tài)成本信息報(bào)送流程 招標(biāo)采購(gòu)階段成本控制指引 責(zé)任成本分解套表 成本績(jī)效考核制度 合同計(jì)量與結(jié)算流程 經(jīng)濟(jì)標(biāo)書(shū)及評(píng)審指引 責(zé)任成本月度評(píng)估表 。 。 合同商務(wù)條款管理指引 成本月度分析報(bào)告模板 動(dòng)態(tài)成本信息歸集指引 成本預(yù)警通知書(shū) 造價(jià)咨詢(xún)單位管理指引 目標(biāo)成本調(diào)整申報(bào)表 變更簽證管理指引 成本數(shù)據(jù)庫(kù)模型 預(yù)、結(jié)算編制管理指引 項(xiàng)目成本指標(biāo)測(cè)算表 成本數(shù)據(jù)庫(kù)編制指引 市場(chǎng)成本調(diào)研表 專(zhuān)業(yè)端口責(zé)任成本考核指引 項(xiàng)目成本 盈利動(dòng)態(tài)測(cè)算表 成本部工作管理與考核指引 項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo) 。 項(xiàng)目產(chǎn)品建筑 /品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)表 項(xiàng)目設(shè)計(jì)限額要求及成本控制建議表 設(shè)計(jì)變更單 /簽證單 經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)審分析表 計(jì)量支付表單 工程進(jìn)度 /材料供應(yīng)計(jì)量與付款臺(tái)帳 工程結(jié)算審批表 項(xiàng)目總包工程清算審批表 結(jié)算協(xié)議表 。 成本管理部分制度流程體系 成本模塊： 制度流程與管理工具 龍湖項(xiàng)目主要成本費(fèi)項(xiàng) 序號(hào) 一級(jí)成本費(fèi)項(xiàng) 二級(jí)成本費(fèi)項(xiàng) 三級(jí)成本費(fèi)項(xiàng) 1 開(kāi)發(fā)成本 土地成本 土地價(jià)款、拆遷安置補(bǔ)償?shù)? 2 前期費(fèi)用 勘察、設(shè)計(jì)費(fèi) 報(bào)建費(fèi) 三通一平費(fèi)等 3 配套設(shè)施費(fèi)用 學(xué)校、幼兒園、會(huì)所等 4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 水、電、氣配套、道路 小區(qū)強(qiáng)弱 電、總平工程 5 園林景觀工程費(fèi)用 軟硬景、水電、小品等 6 主體建安成本 建筑、安裝、裝飾工程 7 工程相關(guān)費(fèi)用 審計(jì)費(fèi) 造價(jià)咨詢(xún)費(fèi) 監(jiān)理費(fèi)、定額外檢測(cè)費(fèi) 物業(yè)前期介入費(fèi)、維修基金 8 期間費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi) 其他銷(xiāo)售費(fèi)用 9 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款利息等 10 管理費(fèi)用 員工工資、福利等 建設(shè)部 2023年 9月 18日發(fā)布 《 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 》 第四章第 24條明確 “開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括： 土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。 ” 成本測(cè)算費(fèi)項(xiàng)表比較 ? 討論： 你所在企業(yè)有無(wú)成本費(fèi)項(xiàng)表，表格形式和費(fèi)項(xiàng)順序有哪些不同，內(nèi)容有哪些不同 ? 結(jié)論： 各表形式和費(fèi)項(xiàng)順序不同，但費(fèi)項(xiàng)的內(nèi)容大致相同 ? 以項(xiàng)目為管理對(duì)象 ? 項(xiàng)目的完全直接成本測(cè)算分解 ? 間接成本測(cè)算分?jǐn)? 龍湖項(xiàng)目成本管理的內(nèi)容 集團(tuán)公司 重慶公司 成都 公司 北京 公司 項(xiàng)目2 項(xiàng)目 1 項(xiàng)目2 項(xiàng)目1 項(xiàng)目2 項(xiàng)目1 項(xiàng)目N 項(xiàng)目N 項(xiàng)目N N公司 項(xiàng)目N 龍湖集團(tuán)組織形式 項(xiàng)目N 龍湖項(xiàng)目管理組織形式 營(yíng)銷(xiāo)部 成本管理部 工程管理部 設(shè)計(jì)研發(fā)部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 總經(jīng)理 研發(fā)專(zhuān)員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理 項(xiàng)目工程經(jīng)理 項(xiàng)目成本經(jīng)理 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理 項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理 專(zhuān)業(yè)工程師 成本專(zhuān)員 營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn) 財(cái)務(wù)專(zhuān)員 公司運(yùn)營(yíng)總監(jiān) 項(xiàng)目 1 項(xiàng) 目 2 項(xiàng) 目 3 項(xiàng) 目 N 某公司 龍湖項(xiàng)目部主要職能 ? 產(chǎn)品研發(fā)定位 ? 施工組織和管控 ? 成本測(cè)算和控制 ? 營(yíng)銷(xiāo)策劃和銷(xiāo)售 ? 客戶(hù)管理品質(zhì)保證 實(shí)行項(xiàng)目管理后公司和部門(mén)職能 ? 公司 土地競(jìng)拍、資金保障、人力資源 ? 部門(mén) 掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新； 整理資源、知識(shí)沉淀； 集公司資源協(xié)助支持項(xiàng)目工作，檢查監(jiān)督項(xiàng)目工作 培訓(xùn)項(xiàng)目需要的合格的經(jīng)理和專(zhuān)員 項(xiàng)目職能崗位 項(xiàng)目成本管理職能 設(shè)計(jì)研發(fā) 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 設(shè)計(jì)優(yōu)化產(chǎn)品成本控制 設(shè)計(jì)費(fèi)管理 成本管理 目標(biāo)成本測(cè)算和分?jǐn)?、?dòng)態(tài)成本跟蹤控制 開(kāi)發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控 材料設(shè)備采購(gòu)及認(rèn)價(jià) 工程招標(biāo)、合同、造 價(jià)管理 資金計(jì)劃匯總 工程管理 在成本控制下的進(jìn)度、質(zhì)量管理 施工技術(shù)方案、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管控 營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)定位 體驗(yàn)區(qū)選址及標(biāo)準(zhǔn) 銷(xiāo)售費(fèi)用 （包括樣板房景觀體驗(yàn)區(qū)）管控 計(jì)劃財(cái)務(wù) 項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)指標(biāo)的管控 分?jǐn)偝杀镜墓芸? 總體資金計(jì)劃的管控 龍湖目標(biāo)成本管理三大工具 目標(biāo)成本測(cè)算與分解 投資分析模型 歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù) 龍湖項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算和分解 目標(biāo)成本測(cè)算的條件和方法 經(jīng)討論確定的方案或設(shè)計(jì)圖 （規(guī)劃指標(biāo)表） 整理建筑標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品配置 相應(yīng)項(xiàng)目工程造價(jià)歷史成本數(shù)據(jù) 市場(chǎng)價(jià)格及其走勢(shì)的準(zhǔn)確把握 參照本企業(yè)類(lèi)似產(chǎn)品歷史成本、在建項(xiàng)目成本、市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品測(cè)算成本 ? 正向測(cè)算： ? 測(cè)算依據(jù) （產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 、市場(chǎng)情況 、 歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù) ） ? 測(cè)算方式 （估算、概算、預(yù)算） ? 團(tuán)隊(duì)工作 ? 反向倒逼： ? 確定銷(xiāo)售價(jià)格水平； ? 確定利潤(rùn)要求； ? 反推計(jì)算成本 目標(biāo)成本測(cè)算的方法 ? 目標(biāo)成本 是根據(jù)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品預(yù)期售價(jià)和期望利潤(rùn)，結(jié)合目前市場(chǎng)價(jià)格情況，參考?xì)v史成本數(shù)據(jù)資料，并同時(shí)預(yù)測(cè)未來(lái)價(jià)格走向， 預(yù)先制定并力爭(zhēng)控制的產(chǎn)品成本 ? 目標(biāo)成本作為產(chǎn)品 未來(lái)成本的控制依據(jù) ，是產(chǎn)品設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工等整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的指導(dǎo)和控制性文件，是企業(yè)各部門(mén) 通過(guò)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理等措施的努力，需要實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品成本的控制線 龍湖目標(biāo)成本管理的階段 土地投資論證階段 目標(biāo)成本(土地版) 項(xiàng)目啟動(dòng)階段 目標(biāo)成本(啟動(dòng)版) 方案設(shè)計(jì)階段 目標(biāo)成本(方案版) 初步設(shè)