【正文】 龍湖項(xiàng)目成本管理與控制 主講：周世艾 2023年 2月 9日 講師介紹 高級工程師；一級建造師；重慶市造價(jià)協(xié)會第二屆理事會常務(wù)理事；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟(jì)師； 12年龍湖工作經(jīng)歷，在成本控制管理和合同、招投標(biāo)管理方面有比較深刻的體會。 內(nèi)容 龍湖的項(xiàng)目成本管理 龍湖的項(xiàng)目成本控制 內(nèi)容 龍湖的項(xiàng)目成本管理 龍湖的項(xiàng)目成本控制 龍湖成本管理的目標(biāo) 成本 經(jīng)營目標(biāo) /盈利指標(biāo) 項(xiàng)目策劃 銷售定位 項(xiàng)目設(shè)計(jì) /部品定位 合作 資源 資金 來源 政策與市場環(huán)境 影響房地產(chǎn)成本的因素 自身管理能力 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏 /現(xiàn)場施工 龍湖成本管理的目的 成本管理的目的是保證成本的支出獲得最大效益 提升價(jià)值 以 經(jīng)濟(jì)合理性 最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢 。 價(jià)值工程 數(shù)據(jù)分析與儲存 新項(xiàng)目可研 規(guī)劃設(shè)計(jì) 合約規(guī)劃 與招標(biāo) 施工管理 合同結(jié)算 動態(tài)反饋 及時(shí)結(jié)算 事前定價(jià) 步步跟蹤 準(zhǔn)確測算 成本管理工作的重心提前 準(zhǔn)確測算 、 步步跟蹤、事前定價(jià)、動態(tài)反饋、及時(shí)結(jié)算 龍湖成本管理體系思路 目標(biāo)： 建立 目標(biāo)成本管理 為導(dǎo)向的成本管理體系 龍湖成本管理的基本內(nèi)容 合理確定成本 與 有效控制成本 目標(biāo)成本管理內(nèi)容 編制目標(biāo) 成本 分階段對目標(biāo)成本進(jìn)行 檢查、修正 目標(biāo)成本與實(shí)際成本進(jìn)行比較，對目標(biāo)成本進(jìn)行 后評估 ? 目標(biāo)成本管理有什么作用 目標(biāo)成本管理的作用在于心中有數(shù)；“算了再做” 而不是“做了再算” 目標(biāo)成本管理原則 不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo) 成本管理未來 的 發(fā)展方向 管理重心前移 方案優(yōu)化管理創(chuàng)新 龍湖的項(xiàng)目成本管理 成本管理部分管理制度 招標(biāo)管理辦法 合同管理辦法 材料設(shè)備供應(yīng)、核價(jià)管理辦法 預(yù)結(jié)算編制審核辦法 設(shè)計(jì)變更、簽證管理辦法 工程款支付管理辦法 …… 成本管理的管理體系 龍湖成本管理體系 制度 流程 方法 工具 （工作指引、作業(yè)指導(dǎo)書） 業(yè)務(wù) 模塊 制度文件 流程文件 作業(yè)指引 記錄表單 成本 管理 目標(biāo)成本管理辦法 目標(biāo)成本編制與審批流程 項(xiàng)目策劃階段成本規(guī)劃指引 項(xiàng)目目標(biāo)成本套表模板 責(zé)任成本管理辦法 責(zé)任成本分解與審批流程 設(shè)計(jì)階段成本控制指引 動態(tài)成本報(bào)送套表 動態(tài)成本管理細(xì)則 動態(tài)成本信息報(bào)送流程 招標(biāo)采購階段成本控制指引 責(zé)任成本分解套表 成本績效考核制度 合同計(jì)量與結(jié)算流程 經(jīng)濟(jì)標(biāo)書及評審指引 責(zé)任成本月度評估表 。 。 合同商務(wù)條款管理指引 成本月度分析報(bào)告模板 動態(tài)成本信息歸集指引 成本預(yù)警通知書 造價(jià)咨詢單位管理指引 目標(biāo)成本調(diào)整申報(bào)表 變更簽證管理指引 成本數(shù)據(jù)庫模型 預(yù)、結(jié)算編制管理指引 項(xiàng)目成本指標(biāo)測算表 成本數(shù)據(jù)庫編制指引 市場成本調(diào)研表 專業(yè)端口責(zé)任成本考核指引 項(xiàng)目成本 盈利動態(tài)測算表 成本部工作管理與考核指引 項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo) 。 項(xiàng)目產(chǎn)品建筑 /品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)表 項(xiàng)目設(shè)計(jì)限額要求及成本控制建議表 設(shè)計(jì)變更單 /簽證單 經(jīng)濟(jì)標(biāo)評審分析表 計(jì)量支付表單 工程進(jìn)度 /材料供應(yīng)計(jì)量與付款臺帳 工程結(jié)算審批表 項(xiàng)目總包工程清算審批表 結(jié)算協(xié)議表 。 成本管理部分制度流程體系 成本模塊： 制度流程與管理工具 龍湖項(xiàng)目主要成本費(fèi)項(xiàng) 序號 一級成本費(fèi)項(xiàng) 二級成本費(fèi)項(xiàng) 三級成本費(fèi)項(xiàng) 1 開發(fā)成本 土地成本 土地價(jià)款、拆遷安置補(bǔ)償?shù)? 2 前期費(fèi)用 勘察、設(shè)計(jì)費(fèi) 報(bào)建費(fèi) 三通一平費(fèi)等 3 配套設(shè)施費(fèi)用 學(xué)校、幼兒園、會所等 4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 水、電、氣配套、道路 小區(qū)強(qiáng)弱 電、總平工程 5 園林景觀工程費(fèi)用 軟硬景、水電、小品等 6 主體建安成本 建筑、安裝、裝飾工程 7 工程相關(guān)費(fèi)用 審計(jì)費(fèi) 造價(jià)咨詢費(fèi) 監(jiān)理費(fèi)、定額外檢測費(fèi) 物業(yè)前期介入費(fèi)、維修基金 8 期間費(fèi)用 銷售費(fèi)用 營銷設(shè)施建造費(fèi) 其他銷售費(fèi)用 9 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款利息等 10 管理費(fèi)用 員工工資、福利等 建設(shè)部 2023年 9月 18日發(fā)布 《 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法 》 第四章第 24條明確 “開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括： 土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。 ” 成本測算費(fèi)項(xiàng)表比較 ? 討論： 你所在企業(yè)有無成本費(fèi)項(xiàng)表，表格形式和費(fèi)項(xiàng)順序有哪些不同，內(nèi)容有哪些不同 ? 結(jié)論： 各表形式和費(fèi)項(xiàng)順序不同，但費(fèi)項(xiàng)的內(nèi)容大致相同 ? 以項(xiàng)目為管理對象 ? 項(xiàng)目的完全直接成本測算分解 ? 間接成本測算分?jǐn)? 龍湖項(xiàng)目成本管理的內(nèi)容 集團(tuán)公司 重慶公司 成都 公司 北京 公司 項(xiàng)目2 項(xiàng)目 1 項(xiàng)目2 項(xiàng)目1 項(xiàng)目2 項(xiàng)目1 項(xiàng)目N 項(xiàng)目N 項(xiàng)目N N公司 項(xiàng)目N 龍湖集團(tuán)組織形式 項(xiàng)目N 龍湖項(xiàng)目管理組織形式 營銷部 成本管理部 工程管理部 設(shè)計(jì)研發(fā)部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 總經(jīng)理 研發(fā)專員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理 項(xiàng)目工程經(jīng)理 項(xiàng)目成本經(jīng)理 項(xiàng)目營銷經(jīng)理 項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理 專業(yè)工程師 成本專員 營銷顧問 財(cái)務(wù)專員 公司運(yùn)營總監(jiān) 項(xiàng)目 1 項(xiàng) 目 2 項(xiàng) 目 3 項(xiàng) 目 N 某公司 龍湖項(xiàng)目部主要職能 ? 產(chǎn)品研發(fā)定位 ? 施工組織和管控 ? 成本測算和控制 ? 營銷策劃和銷售 ? 客戶管理品質(zhì)保證 實(shí)行項(xiàng)目管理后公司和部門職能 ? 公司 土地競拍、資金保障、人力資源 ? 部門 掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新； 整理資源、知識沉淀； 集公司資源協(xié)助支持項(xiàng)目工作，檢查監(jiān)督項(xiàng)目工作 培訓(xùn)項(xiàng)目需要的合格的經(jīng)理和專員 項(xiàng)目職能崗位 項(xiàng)目成本管理職能 設(shè)計(jì)研發(fā) 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)任務(wù)書 設(shè)計(jì)優(yōu)化產(chǎn)品成本控制 設(shè)計(jì)費(fèi)管理 成本管理 目標(biāo)成本測算和分?jǐn)?、動態(tài)成本跟蹤控制 開發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控 材料設(shè)備采購及認(rèn)價(jià) 工程招標(biāo)、合同、造 價(jià)管理 資金計(jì)劃匯總 工程管理 在成本控制下的進(jìn)度、質(zhì)量管理 施工技術(shù)方案、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證管控 營銷 市場定位 體驗(yàn)區(qū)選址及標(biāo)準(zhǔn) 銷售費(fèi)用 （包括樣板房景觀體驗(yàn)區(qū)）管控 計(jì)劃財(cái)務(wù) 項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)指標(biāo)的管控 分?jǐn)偝杀镜墓芸? 總體資金計(jì)劃的管控 龍湖目標(biāo)成本管理三大工具 目標(biāo)成本測算與分解 投資分析模型 歷史成本數(shù)據(jù)庫 龍湖項(xiàng)目目標(biāo)成本測算和分解 目標(biāo)成本測算的條件和方法 經(jīng)討論確定的方案或設(shè)計(jì)圖 （規(guī)劃指標(biāo)表） 整理建筑標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品配置 相應(yīng)項(xiàng)目工程造價(jià)歷史成本數(shù)據(jù) 市場價(jià)格及其走勢的準(zhǔn)確把握 參照本企業(yè)類似產(chǎn)品歷史成本、在建項(xiàng)目成本、市場同類產(chǎn)品測算成本 ? 正向測算： ? 測算依據(jù) （產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 、市場情況 、 歷史成本數(shù)據(jù)庫 ） ? 測算方式 （估算、概算、預(yù)算） ? 團(tuán)隊(duì)工作 ? 反向倒逼： ? 確定銷售價(jià)格水平； ? 確定利潤要求； ? 反推計(jì)算成本 目標(biāo)成本測算的方法 ? 目標(biāo)成本 是根據(jù)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品預(yù)期售價(jià)和期望利潤，結(jié)合目前市場價(jià)格情況，參考?xì)v史成本數(shù)據(jù)資料，并同時(shí)預(yù)測未來價(jià)格走向， 預(yù)先制定并力爭控制的產(chǎn)品成本 ? 目標(biāo)成本作為產(chǎn)品 未來成本的控制依據(jù) ，是產(chǎn)品設(shè)計(jì)、采購、施工等整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程的指導(dǎo)和控制性文件，是企業(yè)各部門 通過技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理等措施的努力，需要實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品成本的控制線 龍湖目標(biāo)成本管理的階段 土地投資論證階段 目標(biāo)成本(土地版) 項(xiàng)目啟動階段 目標(biāo)成本(啟動版) 方案設(shè)計(jì)階段 目標(biāo)成本(方案版) 初步設(shè)