【正文】 利等 行政人力部 項目實施階段成本管理 工程部 現(xiàn)場簽證、技術(shù)核定的現(xiàn)場控制、工程質(zhì)量和進度的管控、編制進度計劃 提供施工圖 設(shè)計變更的控制、專項工程的優(yōu)化 造價采購部 簽證變更的費用審核、專項工程的成本分析、動態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本調(diào)整 研發(fā)部 計劃財務(wù)部 財務(wù)指標的動態(tài)跟進 資金計劃審核 互動 ? 動態(tài)成本： 是項目實施過程中各個單項合同（費項）的實際成本與目標成本的控制結(jié)果 ? 在工程招標和簽訂合同時，與合約規(guī)劃對應(yīng)； 結(jié)合合同或預算造價對 目標成本 進行調(diào)整 ? 合同 變更 ( 包括：經(jīng)濟簽證、設(shè)計變更、技術(shù)洽商）所產(chǎn)生的合同金額變化及時對目標成本進行調(diào)整 動態(tài)成本管理 動態(tài)成本的組成 動態(tài)成本 = 已結(jié)算合同成本 +未結(jié)算合同成本 +非合同性成本 +待發(fā)生成本 動態(tài)成本 待發(fā)生成本 待發(fā)生費用 未簽約合同估價 已發(fā)生成本 非合同性成本 合同性成本 已結(jié)算合同成本 未結(jié)算合同成本 合同金額 結(jié)算調(diào)整 (含簽證變更 ) 合同金額 預估結(jié)算調(diào)整 (含預估簽證變更 ) 月度成本回顧 ? 在目標成本中對已發(fā)生、已結(jié)算的合同金額 調(diào)整；對未發(fā)生合同費項進行 清理、預估 ? 在目標成本中按已發(fā)生、已結(jié)算的費用金額調(diào)整；對未發(fā)生費用進行清理、預估 成本動態(tài)重大事項及預警 成本管理異常事項披露 重大招標進展 補充預算動態(tài)狀況（含設(shè)計變更及洽商） 結(jié)算異常情況說明（超合同額及目標成本、以及 其它異常情況均需說明） 成本目標評審 成本研究及其它測算 動態(tài)成本月報內(nèi)容 序 號 項目名稱 目標成本 (萬元 ) 20220630動態(tài)監(jiān)控 本月預 測金額 與目標 成本相比 與上月 相比 已發(fā)生 合同額 變化 說明 一 土地成本 16, 16, 15, 二 前期工程費 1, 1, 1, 三 建筑安裝工程費 36, 35, 26, 總包工程 27, 26, 26, 總包洽商變更及索賠 1, 1, 分包工程 10, 10, 7, 四 小市政配套費用 6, 6, 五 維保費用 六 一 ～ 五項合計 61, 60, 43, 動態(tài)成本月度狀況表 工程竣工階段成本管理 工程部 審核工程竣工資料 對合同相關(guān)條款進行評估 對供應(yīng)商進行相關(guān)履約評估 設(shè)計總結(jié) 造價采購部 與供應(yīng)商進行竣工結(jié)算（含材料供應(yīng)結(jié)算） 編制竣工成本并與目標 本（執(zhí)行版）比較 研發(fā)部 計劃財務(wù)部 財務(wù)決算 核算最終的財務(wù)指標 ? 項目竣工成本 ，是指在項目 竣工驗收時點 上，項目的全部成本，包括 確認（結(jié)算） 的已發(fā)生成本和 預估（結(jié)算） 的未發(fā)生成本。 ? 將 《 項目竣工成本 》 與 《 項目目標成本（執(zhí)行版） 》比較，分析、說明差異原因 ? 按規(guī)定格式形成 《 項目成本總結(jié)和分析 》 一、基本情況的概要 成本目標的下達 成本目標的分解 成本目標的完成 二、分解和完成的對比 以費項為跟本、對目標成本和實際成本各費項的結(jié)構(gòu)分解、完成情況進 行對比分析 基本結(jié)論 目標成本和實際成本的對比分析 三、分析說明 ABC分析 敏感性分析 失敗和成功事例的分析 四、改進建議 如何做好成本管理 目前成本管理的瓶頸和破解 龍湖的歷史成本數(shù)據(jù)庫 … … 目標成本編制的重要參考 歷史成本數(shù)據(jù)庫主要內(nèi)容 包括： ? 成本測算基礎(chǔ)資料 ? 開發(fā)成本匯總表 ? 總體分項工程成本指標 ? 單位工程建安指標 如何參考歷史成本測算新項目成本 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（項目規(guī)劃指標表、確定產(chǎn)品交付標準） 確定總體各費項成本 在歷史成本數(shù)據(jù)庫中 查找預設(shè)單位工程特征指數(shù)、 體形系數(shù)，確定單位工程預設(shè)成本 結(jié)合產(chǎn)品標準和當前市場價格情況對主要材料、人 工費、規(guī)費等進行調(diào)整 以下變化規(guī)律限于主體及粗裝修參考 序號 項目 窗墻比變化率 體型系數(shù)變化率 1% 1% 1% 1% 1 主體結(jié)構(gòu)及 粗裝修造價 % % % % 基礎(chǔ)部分： 挖孔樁基礎(chǔ)的測算數(shù)據(jù)見下表 挖孔樁方量和造價關(guān)系01002003004005006007000 2022 4000 6000 8000 10000 12022萬挖孔樁方量基礎(chǔ)造價（基價）系列1參考指標 A類高層（主體） 鋼筋 、水泥 克、預拌砼 B類高層（主體） 鋼筋 、水泥 克、預拌砼 當窗墻比為 ，體型系數(shù)為 ，主體結(jié)構(gòu)及粗裝修部分的造價基數(shù)約為 1 內(nèi)容 龍湖的項目成本管理 龍湖招標投標管理 龍湖的合同管理 龍湖的項目成本控制 項目成本控制的原則 成本控制的目標原則 不是最低而是合理 成本控制的核心是合理的成本獲得最大效益 成本 測算過程 的控制分為： 設(shè)計階段控制 執(zhí)行過程 的控制主要是施工階段控制 成本控制 包括成本 測算過程 的控制和 執(zhí)行過程 的控制 房地產(chǎn)項目土地投資論證 結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)使用功能建筑面積的合理 配置 結(jié)合周邊環(huán)境、相鄰項目售價、市場需求等情況 論 證項目投資可行性 投資論證階段的控制 ? （概念設(shè)計） ? 方案設(shè)計 ? 初步設(shè)計（擴初設(shè)計） ? 施工圖設(shè)計 （產(chǎn)品設(shè)計確定產(chǎn)品成本） 項目設(shè)計階段的控制 ? 投資決策至初步設(shè)計階段 ，通過對設(shè)計方案的比較，本階段成本控制的效果約為 75%～ 80%，控制成本的阻力最小，控制成本需要的成本最低 ? 深化設(shè)計至施工圖設(shè)計階段，通過對建筑標準的比較，本階段成本控制的效果約為 15%～ 20% ? 施工圖設(shè)計結(jié)束至施工階段（實施階段），通過對施工方案的比較，本階段成本控制效果約為 5%以內(nèi) ，控制成本阻力較大，控制的成本較高 設(shè)計階段投資控制效果 概念 設(shè)計 施工 /安裝 使用 控制的效果 控制的阻力 控制的成本 主要 控制 價值區(qū) 101 方案設(shè)計控制要點 產(chǎn)品的市場定位與產(chǎn)品定位 ， 產(chǎn)品功能 、 標準 ， 戶型組合 豎向標高的確定，土石方平衡方案 ， 景觀對原始地形的利用 公建及配套種類及規(guī)模分析 ， 綜合管網(wǎng)的初步布置，水電設(shè)備房的位置 窗地比 、 平面周長 、 體型系數(shù) 人防工程自建與繳費的決策 項目分部分項工程及部品部件的價值判斷 102 重點關(guān)注： 產(chǎn)品定位 ，不同產(chǎn)品比例的搭配，產(chǎn)品功能、配置、標準，主要設(shè)計選型，建筑平面，建筑裝飾交付標準，停車方式及比率，小區(qū)供配電方式 …