【正文】 經(jīng)營(yíng)目標(biāo) /盈利指標(biāo) 項(xiàng)目策劃 銷售定位 項(xiàng)目設(shè)計(jì) /部品定位 合作 資源 資金 來(lái)源 政策與市場(chǎng)環(huán)境 影響房地產(chǎn)成本的因素 自身管理能力 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏 /現(xiàn)場(chǎng)施工 龍湖成本管理的目的 成本管理的目的是保證成本的支出獲得最大效益 提升價(jià)值 以 經(jīng)濟(jì)合理性 最大的成本提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì) 。 ” 成本測(cè)算費(fèi)項(xiàng)表比較 ? 討論： 你所在企業(yè)有無(wú)成本費(fèi)項(xiàng)表，表格形式和費(fèi)項(xiàng)順序有哪些不同，內(nèi)容有哪些不同 ? 結(jié)論： 各表形式和費(fèi)項(xiàng)順序不同，但費(fèi)項(xiàng)的內(nèi)容大致相同 ? 以項(xiàng)目為管理對(duì)象 ? 項(xiàng)目的完全直接成本測(cè)算分解 ? 間接成本測(cè)算分?jǐn)? 龍湖項(xiàng)目成本管理的內(nèi)容 集團(tuán)公司 重慶公司 成都 公司 北京 公司 項(xiàng)目2 項(xiàng)目 1 項(xiàng)目2 項(xiàng)目1 項(xiàng)目2 項(xiàng)目1 項(xiàng)目N 項(xiàng)目N 項(xiàng)目N N公司 項(xiàng)目N 龍湖集團(tuán)組織形式 項(xiàng)目N 龍湖項(xiàng)目管理組織形式 營(yíng)銷部 成本管理部 工程管理部 設(shè)計(jì)研發(fā)部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 總經(jīng)理 研發(fā)專員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理 項(xiàng)目工程經(jīng)理 項(xiàng)目成本經(jīng)理 項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理 項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理 專業(yè)工程師 成本專員 營(yíng)銷顧問(wèn) 財(cái)務(wù)專員 公司運(yùn)營(yíng)總監(jiān) 項(xiàng)目 1 項(xiàng) 目 2 項(xiàng) 目 3 項(xiàng) 目 N 某公司 龍湖項(xiàng)目部主要職能 ? 產(chǎn)品研發(fā)定位 ? 施工組織和管控 ? 成本測(cè)算和控制 ? 營(yíng)銷策劃和銷售 ? 客戶管理品質(zhì)保證 實(shí)行項(xiàng)目管理后公司和部門(mén)職能 ? 公司 土地競(jìng)拍、資金保障、人力資源 ? 部門(mén) 掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新； 整理資源、知識(shí)沉淀； 集公司資源協(xié)助支持項(xiàng)目工作，檢查監(jiān)督項(xiàng)目工作 培訓(xùn)項(xiàng)目需要的合格的經(jīng)理和專員 項(xiàng)目職能崗位 項(xiàng)目成本管理職能 設(shè)計(jì)研發(fā) 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 設(shè)計(jì)優(yōu)化產(chǎn)品成本控制 設(shè)計(jì)費(fèi)管理 成本管理 目標(biāo)成本測(cè)算和分?jǐn)偂?dòng)態(tài)成本跟蹤控制 開(kāi)發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控 材料設(shè)備采購(gòu)及認(rèn)價(jià) 工程招標(biāo)、合同、造 價(jià)管理 資金計(jì)劃匯總 工程管理 在成本控制下的進(jìn)度、質(zhì)量管理 施工技術(shù)方案、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管控 營(yíng)銷 市場(chǎng)定位 體驗(yàn)區(qū)選址及標(biāo)準(zhǔn) 銷售費(fèi)用 （包括樣板房景觀體驗(yàn)區(qū)）管控 計(jì)劃財(cái)務(wù) 項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)指標(biāo)的管控 分?jǐn)偝杀镜墓芸? 總體資金計(jì)劃的管控 龍湖目標(biāo)成本管理三大工具 目標(biāo)成本測(cè)算與分解 投資分析模型 歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù) 龍湖項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算和分解 目標(biāo)成本測(cè)算的條件和方法 經(jīng)討論確定的方案或設(shè)計(jì)圖 （規(guī)劃指標(biāo)表） 整理建筑標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品配置 相應(yīng)項(xiàng)目工程造價(jià)歷史成本數(shù)據(jù) 市場(chǎng)價(jià)格及其走勢(shì)的準(zhǔn)確把握 參照本企業(yè)類似產(chǎn)品歷史成本、在建項(xiàng)目成本、市場(chǎng)同類產(chǎn)品測(cè)算成本 ? 正向測(cè)算： ? 測(cè)算依據(jù) （產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 、市場(chǎng)情況 、 歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù) ） ? 測(cè)算方式 （估算、概算、預(yù)算） ? 團(tuán)隊(duì)工作 ? 反向倒逼： ? 確定銷售價(jià)格水平； ? 確定利潤(rùn)要求； ? 反推計(jì)算成本 目標(biāo)成本測(cè)算的方法 ? 目標(biāo)成本 是根據(jù)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品預(yù)期售價(jià)和期望利潤(rùn)，結(jié)合目前市場(chǎng)價(jià)格情況，參考?xì)v史成本數(shù)據(jù)資料，并同時(shí)預(yù)測(cè)未來(lái)價(jià)格走向， 預(yù)先制定并力爭(zhēng)控制的產(chǎn)品成本 ? 目標(biāo)成本作為產(chǎn)品 未來(lái)成本的控制依據(jù) ，是產(chǎn)品設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工等整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的指導(dǎo)和控制性文件，是企業(yè)各部門(mén) 通過(guò)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理等措施的努力，需要實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品成本的控制線 龍湖目標(biāo)成本管理的階段 土地投資論證階段 目標(biāo)成本(土地版) 項(xiàng)目啟動(dòng)階段 目標(biāo)成本(啟動(dòng)版) 方案設(shè)計(jì)階段 目標(biāo)成本(方案版) 初步設(shè)計(jì)階段 目標(biāo)成本(執(zhí)行版) 工程實(shí)施階段 目標(biāo)成本(調(diào)整版) 竣工階段 項(xiàng)目竣工成本 目標(biāo)成本形成 動(dòng)態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行 土地投資論證階段成本測(cè)算 項(xiàng)目啟動(dòng)階段成本測(cè)算 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) 確定產(chǎn)品定位和銷售價(jià)格、銷售進(jìn)度 研發(fā)部 根據(jù)規(guī)劃條件 和市場(chǎng)定位進(jìn)行預(yù)案的調(diào)整或重新考慮方案（產(chǎn)品業(yè)態(tài)、標(biāo)準(zhǔn)） 造價(jià)采購(gòu)部 項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 根據(jù)售價(jià)、銷售進(jìn)度、成本測(cè)算、進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算 ? 拿地以后 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行 詳細(xì)策劃 ， 設(shè)定項(xiàng)目市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位，明確項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、配置標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)備的檔次或品牌、施工安排、工程進(jìn)度，材料供應(yīng)方案，銷售策劃，銷售進(jìn)度等 ? 項(xiàng)目啟動(dòng)階段成本測(cè)算是對(duì)土地投資論證階段目標(biāo)成本測(cè)算的細(xì)化 ? 項(xiàng)目啟動(dòng)階段成本測(cè)算帶入經(jīng)濟(jì)模型后應(yīng)達(dá)到或超過(guò)土地版的收益指標(biāo)； 目的 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行沙盤(pán)推演， 預(yù)見(jiàn)和決策未來(lái) ，設(shè)定產(chǎn)品 定位，營(yíng)銷方案、實(shí)施計(jì)劃，成本控制，測(cè)算財(cái)務(wù) 指標(biāo)，識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提出預(yù)案 。其費(fèi)項(xiàng)包括開(kāi)發(fā)成本、營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)等 全部成本費(fèi)用 。 ? 各主要費(fèi)項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 是上述歷史項(xiàng)目的主要費(fèi)項(xiàng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括用建筑面積計(jì)算的，土地面積計(jì)算的和按實(shí)施面積計(jì)算的實(shí)際成本記錄。 2） 、特征指數(shù)。 4）、 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、 5）、 技術(shù)指標(biāo)。 2）、特征指標(biāo)主要包括： 窗墻比：外墻窗面積 /外墻面積（標(biāo)準(zhǔn)層外墻周長(zhǎng) 總高）一般 ～ 窗地比：外墻窗面積 /建筑（地面）面積 體型系數(shù)：建筑物體積（標(biāo)準(zhǔn)層面積 總高） /外 表面積（標(biāo)準(zhǔn)層外墻周長(zhǎng) 總高） 面積系數(shù)： =規(guī)劃建筑面積 /造價(jià)計(jì)算建筑面積 （規(guī)劃面積 /建筑面積） 造價(jià)面積與規(guī)劃面積由于計(jì)算規(guī)則不一樣，存在一定誤差，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)是以造價(jià)建筑面積分析計(jì)算的，造價(jià)面積與規(guī)劃面積的系數(shù)作為調(diào)整系數(shù) （系數(shù)大于 1成本指標(biāo)乘以系數(shù)，系數(shù)小于 1成本指標(biāo)除以系數(shù)） 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)與面積系數(shù)的關(guān)系 3）、建筑標(biāo)準(zhǔn)：分別按單位工程的 基礎(chǔ)； 結(jié)構(gòu)及粗裝修； 主體設(shè)備安裝工程； 公共部位精裝修； 戶內(nèi)精裝修； 等的主要材料做法進(jìn)行描述。 投資論證階段測(cè)算 根據(jù)提供的土地信息，確定擬取得地塊的項(xiàng)目定位 結(jié)合周邊環(huán)境、相鄰項(xiàng)目售價(jià)、市場(chǎng)需求等情況 論 證項(xiàng)目投資可行性 在容積率指標(biāo)控制面積，結(jié)合市場(chǎng)需求對(duì)不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層、建多少多層、建多少商業(yè)、建多少別墅、建多少花園洋房；配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，獲得最大銷售額和高額利潤(rùn)。 初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn) 各建筑 、 結(jié)構(gòu) 、 構(gòu)造做法及建筑選材 結(jié)構(gòu)型式 、 基礎(chǔ)型式 、 擋墻形式的選擇 外立面設(shè)計(jì) 電梯 、 空調(diào)等大型成套設(shè)備選型 管線布置走向 變配電系統(tǒng) 道路斷面 公攤面積與公攤系數(shù)優(yōu)化 精裝修配置標(biāo)準(zhǔn)與成本 鋼筋 、 砼用量 門(mén)窗開(kāi)啟方式及分隔設(shè)計(jì) ? 根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙對(duì) 規(guī)劃 建筑面積、 銷售 建筑面積、 造價(jià) 建筑面積進(jìn)行計(jì)算比較，盡量減少公攤面積增大得房率。 ? 控制建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，控制單體工程配置標(biāo)準(zhǔn)；比較外墻保溫材料和作法，門(mén)窗材質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)；外裝飾材料的選擇搭配，室內(nèi)不同公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝飾材料的選擇搭配，在滿足 必要使用功能 的同時(shí)成本最合理。 編制概算，對(duì)投資進(jìn)行控制。 確定項(xiàng)目骨干樹(shù)種、基調(diào)樹(shù)種 景觀工程成本控制的難點(diǎn) ? 苗木形態(tài)不好采用 增加和替換 苗木的方式進(jìn)行補(bǔ)救 ,這樣引起成本增加和返工費(fèi)用發(fā)生 ? 綠量不足 增加喬木也是引起成本增加 ? 灌木種植標(biāo)準(zhǔn) 與效果，灌木種植面廣、品種多、數(shù)量大而且圖紙不完善施工隨意性大 ? 硬景構(gòu)筑物與現(xiàn)場(chǎng)關(guān)系 ? 建筑場(chǎng)地移交及垃圾、綜合管網(wǎng)施工、水電氣管網(wǎng)施工工序等原因造成苗木損失和增加景觀工程成本 景觀工程成本管理措施 ? 景觀工程分設(shè)計(jì)階段成本控制， 方案設(shè)計(jì)階段 是