【正文】 對(duì)業(yè)態(tài)和戶型的多方案設(shè)計(jì)比較，通過比較確定單體平面和戶型；通過對(duì)建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測(cè)算，確定最 合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積 。 注意設(shè)計(jì)作品和產(chǎn)品的關(guān)系 比較高層與小高層的成本 案例： 某項(xiàng)目指標(biāo)如下，方案設(shè)計(jì)階段沒有充分利用建筑密度指標(biāo)規(guī)劃利潤(rùn)貢獻(xiàn)大的產(chǎn)品，規(guī)劃建 8棟高層， 4個(gè) 18層、 4個(gè) 33層 總用地面積 平方米 容積率 建筑占地面積 平方米 建筑密度 % 不大于 35% % 綠地率 % % 總建筑面積 平方米 1）地上建筑面積 平方米 114936 2）地下建筑面積 平方米 其中地下車庫(kù)面積 平方米 高層與高層、花園洋房的成本比較 容積率 密度 單體 建造費(fèi) 總成本 銷售 價(jià)格 18～ 32層 高層 不變 小 大 優(yōu)、 中 、差 中 12～ 18層 高層 不變 大 小 優(yōu) 、中、差 中 花園洋房 不變 大 大 優(yōu)、中、 差 高 某項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響 業(yè)態(tài) 單位 原技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 變化后的技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位建筑面積 創(chuàng)利能力 花園洋房 平米 66,900 82,350 1,278 小高層 平米 113,100 95,200 1,097 小商鋪 平米 1,200 3,600 3,201 地下車庫(kù) 平米 35,843 35,448 幼兒園 平米 500 500 總建筑面積 217,543 217,098 容積率 內(nèi)部收益率 ％ % % 凈現(xiàn)值 元 2,166 3,439 限額設(shè)計(jì) 確定限額設(shè)計(jì)控制指標(biāo) 限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制 凡是能進(jìn)行定量綜合的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算確定 ，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性 。 ? 控制單體建筑的特徵指數(shù)，包括：外墻周長(zhǎng)、面積系數(shù)，門窗面積系數(shù)、窗墻比、窗地比指標(biāo)、 體型系數(shù) 等對(duì)節(jié)能保溫、消防、抗震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的影響。 產(chǎn)品定位 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面 ? 基礎(chǔ)選型、埋深 和布置應(yīng)合理 ? 樓面恒、活荷載及梁的線荷載，梁、柱或墻的集中荷載取值合理，安全系數(shù)取值合理 ? 主體結(jié)構(gòu)布置、結(jié)構(gòu)體系選型合理，梁、柱、板鋼筋配筋計(jì)算配置合理 ? 人防地下室結(jié)構(gòu)選型應(yīng)正確，設(shè)計(jì)荷載取值、結(jié)構(gòu)計(jì)算與構(gòu)造 強(qiáng)電設(shè)計(jì)方面 ? 主要 電氣負(fù)荷指標(biāo)配置、供電范圍 、變壓器臺(tái)數(shù)合理 ? 進(jìn)出線通道 是否合理 ? 設(shè)備選擇、出線回路計(jì)算電流、斷路器容量和電纜截面配置合理 ? 發(fā)電機(jī)供電范圍、容量和臺(tái)數(shù)選擇合理 ? 敷設(shè)方式和路徑、出線回路、線纜型號(hào)截面經(jīng)濟(jì)合理 弱電設(shè)計(jì)方面 ? 弱電各系統(tǒng)功能 和設(shè)備選型合理 ? 各系統(tǒng)管線走向布置合理 給排水設(shè)計(jì)方面 ? 設(shè)計(jì)參數(shù)合理 、計(jì)算指標(biāo)經(jīng)濟(jì)；系統(tǒng)流程合理 ? 設(shè)備房設(shè)置位置及設(shè)備布置合理、使用及維護(hù)方便 ? 主要的設(shè)備材料選用經(jīng)濟(jì)合理 綜合管網(wǎng)方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水處理、強(qiáng)弱電管網(wǎng)、給水管道工程等的走向作法進(jìn)行造價(jià)分析比較，使 布置、走向、作法更合理 ，挖溝的土石方量最小。 景觀工程控制 軟硬景面積比例 ，包括水體面積，鋪裝面積，喬木、灌木、草坪面積的比例 。 ? 影響公攤系數(shù)的因素 公攤系數(shù)＝公攤面積 / 套內(nèi)面積 公攤系數(shù)第一層次的影響因素是 建筑業(yè)態(tài) 超高層住宅、寫字樓＞高層公寓＞花園洋房＞疊拼別墅＞聯(lián)排別墅＞獨(dú)棟別墅 公攤系數(shù)第二層次的影響因素是 公攤面積 建筑業(yè)態(tài) 層數(shù) 面積類型 建筑面積 套內(nèi)面積 公攤面積 公攤系數(shù) 高層公寓 11 標(biāo)準(zhǔn)層 410 350 60 17% 高層公寓 32 標(biāo)準(zhǔn)層 630 539 91 17% 高層公寓 18 標(biāo)準(zhǔn)層 603 510 93 18% 高層公寓 29 標(biāo)準(zhǔn)層 938 741 197 27% 高層公寓 27 標(biāo)準(zhǔn)層 586 471 115 20% 高層公寓 26 標(biāo)準(zhǔn)層 690 570 120 21% 高層公寓 15 標(biāo)準(zhǔn)層 626 546 80 15% 高層公寓 18 標(biāo)準(zhǔn)層 525 453 72 16% 高層公寓 31 標(biāo)準(zhǔn)層 720 614 105 17% 高層公寓 18 標(biāo)準(zhǔn)層 529 459 70 15% 高層公寓 31 標(biāo)準(zhǔn)層 785 678 107 16% 高層公寓 31 標(biāo)準(zhǔn)層 801 693 108 16% 建筑業(yè)態(tài) 層數(shù) 面積類型 建筑面積 套內(nèi)面積 公攤面積 公攤系數(shù) 花園洋房 全部 90015 80905 9110 11% 花園洋房 6 單元 5135 4736 399 8% 花園洋房 5 單元 3516 3053 463 15% 花園洋房 6 單元 4874 4289 585 14% 花園洋房 5 單元 1183 1043 139 13% 花園洋房 6 單元 1638 1461 177 12% 小商鋪 3 棟 2664 2468 196 8% 小商鋪 3 標(biāo)準(zhǔn)層 652 575 76 13% 小商鋪 單元 1370 1273 97 12% 小商鋪 棟 13426 11817 1609 14% 寫字樓 26 棟 31029 22445 8585 38% 主力店 5 棟 45236 39949 5286 13% 運(yùn)用價(jià)值工程控制投資 投資測(cè)算過程中設(shè)計(jì)階段測(cè)算，這一階段運(yùn)用價(jià)值工程分析，確定合理功能，有效控制投資。 如何有效提高產(chǎn)品的價(jià)值 ? 功能 F ? 成本 C 功能不變，成本下降 功能大幅提高，成本略有增加 功能提高，成本降低 功能略有降低，成本大幅降低 成本不變，功能提高 如何有效提高產(chǎn)品的價(jià)值 表中的價(jià)值不是從價(jià)值構(gòu)成的角度來理解的，而是從功能角度出發(fā)理解價(jià)值的，表現(xiàn)為功能與成本之比； 成本也不是一般意義上的成本，它是構(gòu)成 產(chǎn)品壽命周期的成本 ，包括建造成本和使用成本。 功能、品質(zhì)與成本（銷售價(jià)格）的比值即性價(jià)比 ，從單個(gè)部品部件到整個(gè)樓盤可提高性價(jià)比 那些是必要功能，業(yè)主對(duì)哪些更敏感 （ 2）技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較 ? 人防工程決策 ? 土建車庫(kù)與機(jī)械車庫(kù)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較 ? 電梯、空調(diào)的配置方式 ? 地下車庫(kù)最少車位、面積及收益測(cè)算 ? 基礎(chǔ)形式、主體結(jié)構(gòu)形式、擋墻形式 …… 提高價(jià)值 的方式 功能不變 降低成本 成本不變 提高功能 成本略有 增加功能 提高更大 降低一些次 要功能成本 大幅度降低 運(yùn)用新科技、新技 術(shù)、既提高功能， 又降低項(xiàng)目成本 業(yè)主不能直接感 知的工程項(xiàng)目（ 包括基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu) 、綜合管網(wǎng)、能 源動(dòng)力設(shè)施等） √ 防水工程 √ √ 外墻保溫 √ √ 家居智能化設(shè)施 √ √ √ √ 景觀、裝修 √ √ √ 門窗 √ √ √ 戶型優(yōu)化 √ 注：以綠化工程為例，在成本不變的情況下，改變植物的搭配和密度，可以改善綠化效果；或者在達(dá)到綠化效果的前提下，改變植物品種，可以降低成本。