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龍湖成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)成本控制講稿(周老師)(參考版)

2025-01-15 18:38本頁面
  

【正文】 4)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括: 單位工程人費(fèi)和單位面積人工費(fèi)指標(biāo) 各分部工程造價和單位面積造價指標(biāo) 各種主要材料的消耗量和單位面積消耗指標(biāo) 找到相類似的歷史成本數(shù)據(jù)后,要結(jié)合當(dāng)前市場情況對主要材料、人工費(fèi)、規(guī)費(fèi)按市場價格進(jìn)行調(diào)整。 1)、工程概況主要包括: 工程名稱、建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、高度、層高等。 3)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 ?單位工程建安指標(biāo): 按項目的單位工程編制,共分為五大部分: 1)、工程概況。 ? 如何有效提高產(chǎn)品的價值 所以上表也表示為: 功能(或效用) 價值 = ; 成本(或費(fèi)用) F 用數(shù)學(xué)公式表示 V = C ?工程實(shí)施階段控制要點(diǎn) 確定合理的工期,為了及時達(dá)到投資效益,搶工期可能會增加成本,但搶工期獲得的效益是否與增加的成本等值。 價值工程 是把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來的管理技術(shù),通過對產(chǎn)品的功能分析,達(dá)到產(chǎn)品適當(dāng)?shù)膬r值,以最低的成本去實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。 ?施工圖設(shè)計控制要點(diǎn) ?比較不同形式基礎(chǔ)工程造價,確定合理基礎(chǔ)形式; ?比較不同結(jié)構(gòu)體系對工程造價的影響,確定合理結(jié)構(gòu)體系,認(rèn)真計算合理選擇安全系數(shù); ?把握細(xì)部設(shè)計、作法和材料選用 由此可見設(shè)計階段投資控制的重點(diǎn)又在 方案設(shè)計和初步設(shè)計(擴(kuò)初設(shè)計)階段 。 ?初步設(shè)計(擴(kuò)初設(shè)計)階段控制要點(diǎn) 綜合管網(wǎng)方案,包括:道路工程、雨污水工程、雨污水處理、強(qiáng)弱電管網(wǎng)、給水管道工程等的走向作法進(jìn)行造價分析比較,使布置、走向、作法更合理,挖溝的土石方量最小。 ?初步設(shè)計(擴(kuò)初設(shè)計)階段控制要點(diǎn) ?根據(jù)初步設(shè)計圖紙對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積進(jìn)行計算比較,盡量減少公攤面積增大得房率。 ?初步設(shè)計(擴(kuò)初設(shè)計)階段控制要點(diǎn) 控制單體建筑的特徵指數(shù),包括:外墻周長、面積系數(shù),門窗面積系數(shù)窗墻比、窗地比指標(biāo)、體型系數(shù)等對節(jié)能保溫、消防、抗震設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的影響。 ?方案設(shè)計控制要點(diǎn) ?初步設(shè)計(擴(kuò)初設(shè)計)階段控制要點(diǎn) 限額設(shè)計 確定限額設(shè)計控制指標(biāo) 限額設(shè)計是按照批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計,對設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制,凡是能進(jìn)行定量綜合的設(shè)計內(nèi)容,均要通過計算確定,要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性 。 ?方案設(shè)計控制要點(diǎn) 對業(yè)態(tài)和戶型的多方案設(shè)計,通過比較確定單體平面和戶型;通過對建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測算,確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積 。 結(jié)合周邊環(huán)境、相鄰項目售價、市場需求等情況論證 項目投資可行性 根據(jù)提供的土地信息,確定擬取得地塊的項目定位 投資論證階段測算 ?甲方供應(yīng)材料設(shè)備的目的 ?集約方式規(guī)模采購有利于市場競爭降低材料設(shè)備的造價和采購成本 ?可以有效控制主要材料設(shè)備的質(zhì)量 ?龍湖體驗(yàn)區(qū)樣板房成本管理 ?樣板房的成本范圍 樣板房成本包括: 樣板房建造費(fèi)、樣板房裝飾工程費(fèi)、樣板房家具及樣板房小品擺設(shè) ?影響樣板房成本的主要因素 1)、樣板房裝飾風(fēng)格定位 2)、樣板房裝飾材料標(biāo)準(zhǔn) 3)、樣板房風(fēng)格影響樣板房家具小品風(fēng)格和造價 ?控制樣板房成本的措施 1)、樣板房裝飾成本原則應(yīng)該控制在目標(biāo)成本執(zhí)行版的分解測算控制范圍內(nèi) 2)、確定合適的樣板房裝飾風(fēng)格以控制裝飾成本和家具小品成本 3)、控制主要裝飾材料標(biāo)準(zhǔn),好材料用在關(guān)鍵部位 4)、耐用品回收和周轉(zhuǎn)使用 ?龍湖體驗(yàn)區(qū)樣板景觀成本管理 ?樣板區(qū)景觀成本的范圍 樣板區(qū)景觀成本包括: 樣板景觀喬木、灌木、草坪、小品、水體、便道、擋墻、護(hù)欄等,同時還包括配套的休息用家具。 2 甲方限價、乙方 采購 適用于用量較大、但市場較成熟、品牌和價格差異不大的材料設(shè)備,如給排水管、外墻勾縫劑、外墻面磚粘貼劑等。 房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制 內(nèi)容 龍湖的成本管理 房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制 內(nèi)容 龍湖的成本管理 ?以項目為管理對象 ?項目的完全直接成本 ?間接成本分?jǐn)?
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