龍湖成本管理與房地產開發(fā)成本控制講稿(周老師)-wenkub.com
2025-01-09 18:38 本頁面
【正文】 2）、特征指標主要包括： 窗墻比：外墻門窗 /外墻面積（標準層外墻周長 總高） 窗地比：外墻的窗面積 /建筑面積 體型系數：外表面積（標準層周長 高度 +標準層面積） /建筑面積（標準層建筑面積、高度） 面積系數： =規(guī)劃建筑面積 /造價計算建筑面積 （規(guī)劃面積 /建筑面積） 造價面積與規(guī)劃面積由于計算規(guī)則不一樣，存在一定誤差， 經濟指標和技術指標是以造價建筑面積分析計算的 ，造價面積與規(guī)劃面積的系數作為調整系數 經濟指標和技術指標與面積系數的關系 （系數大于 1成本指標乘以系數，系數小于 1成本指標除以系數） 3）、建筑標準：分別按單位工程 基礎； 結構及粗裝修； 主體設備安裝工程； 公共部位精裝修； 戶內精裝修； 等的主要材料做法進行描述。 2）、特征指數。 ? 如何有效提高產品的價值 ?功能 F ?成本 C 功能不變，成本下降 功能大幅提高，成本略有增加 功能提高，成本降低 功能略有降低，成本大幅降低 成本不變，功能提高 ? 如何有效提高產品的價值 表中的價值不是從價值構成的角度來理解的，而是從功能角度出發(fā)理解價值的，表現(xiàn)為功能與成本之比； 成本也不是一般意義上的成本，它是構成 產品壽命周期的成本 ，包括建造成本和使用成本。 編制概算，對投資進行控制。 ?初步設計（擴初設計）階段控制要點 ?確定產品配置系統(tǒng)、內容、標準 ?開閉所（如果有）、高配室、低配室的區(qū)域位置的選定； ?給水、消防分區(qū)是否合理 ?初步設計（擴初設計）階段控制要點 控制建筑設計標準，控制單體工程配置標準；比較外墻保溫材料和作法，門窗材質、標準；外裝飾材料的選擇搭配，室內不同公共部分裝修標準，在 滿足必要使用功能 的同時成本最合理。 對各方案合理搭配主要建筑和配套設施、車庫、景觀綠化面積，景觀綠化面積、區(qū)內配套道路管網等，并進行土地成本、配置標準和建造成本的造價比較，對各方案的建設工期、銷售速度、銷售價格和資金成本的比較，編制 投資估算 。 結合市場需求對不同業(yè)態(tài)使用功能建筑面積的合理配置 ?影響樣板區(qū)景觀成本的因素 1）、樣板區(qū)景觀設計定位 2）、樣板區(qū)景觀喬木、灌木、草坪的比例不按常規(guī)比例，如何達到效果和成本的統(tǒng)一 3）、樣板區(qū)景觀樹木定位高名貴樹種多于常規(guī)配置 4）、樣板區(qū)景觀水體不按常規(guī)設置，高于項目配置平均標準 5）、樣板區(qū)景觀小品不按常規(guī)設置，高于項目配置平均標準 ?控制樣板區(qū)景觀成本的措施 1）、樣板區(qū)景觀成本原則應該控制在目標成本執(zhí)行版的分解測算控制范圍內 2）、合理搭配樣板區(qū)景觀喬木、灌木、草坪的比例和效果，控制名貴苗木的數量和效果 3）、樣板區(qū)景觀突破目標成本要有補救措施，如控制項目總體景觀成本，樣板區(qū)景觀苗木移栽等 房地產開發(fā)的成本控制 內容 龍湖的成本管理 ?房地產主要成本費項構成 成本 分類 成本費項 成本內容 直接成本（開發(fā)成本） 土地費 土地價款、拆遷安置補償費、與土地有關的費用 前期工程費 勘測設計費 、三通一平工程費、 行政及政策性收費 基礎設施費 滿足項目使用功能的設施設備 配套設施費 按規(guī)劃和有關要求設置的配套建筑 建安工程費 建筑工程、安裝工程（含各項設備、智能化工程費）、戶內精裝 修 、環(huán)境景觀工程 工程相關費用 監(jiān)理費、各項咨詢費、定額外專項檢測費、工程測量費用、各項 驗收費用 期間 費用 銷售費用 調研、推廣廣告費、售樓處、樣板房、樣板環(huán)境、交易相關手續(xù) 費 管理費用 管理人員工資、行政支出、福利等費用 財務費用 資金成本 ?項目制成本管理組織形式 營銷部 成本管理部 工程管理部 設計研發(fā)部 計劃財務部 公司總經理 研發(fā)專員 項目負責人 項目研發(fā)經理 項目工程經理 項目成本經理 項目營銷經理 項目財務經理 專業(yè)工程師 成本專員 營銷顧問 財務專員 房地產開發(fā)的投資控制 竣工驗收 試 運 行 采 購 施 工 設
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