龍湖成本管理與房地產開發(fā)成本控制講稿(周老師)(1)(參考版)
2025-01-15 18:38本頁面
【正文】 4）、經濟指標包括： 單位工程人費和單位面積人工費指標 各分部工程造價和單位面積造價指標 各種主要材料的消耗量和單位面積消耗指標 找到相類似的歷史成本數(shù)據(jù)后，要結合當前市場情況對主要材料、人工費、規(guī)費按市場價格進行調整。 1）、工程概況主要包括： 工程名稱、建筑面積、結構形式、高度、層高等。 3）、建設標準。 ?單位工程建安指標： 按項目的單位工程編制，共分為五大部分： 1）、工程概況。 ? 如何有效提高產品的價值 所以上表也表示為： 功能（或效用） 價值 = ； 成本（或費用） F 用數(shù)學公式表示 V = C ?工程實施階段控制要點 確定合理的工期，為了及時達到投資效益，搶工期可能會增加成本，但搶工期獲得的效益是否與增加的成本等值。 價值工程 是把技術與經濟結合起來的管理技術，通過對產品的功能分析，達到產品適當?shù)膬r值，以最低的成本去實現(xiàn)產品的必要功能。 ?施工圖設計控制要點 ?比較不同形式基礎工程造價，確定合理基礎形式； ?比較不同結構體系對工程造價的影響，確定合理結構體系，認真計算合理選擇安全系數(shù)； ?把握細部設計、作法和材料選用 由此可見設計階段投資控制的重點又在 方案設計和初步設計（擴初設計）階段 。 ?初步設計（擴初設計）階段控制要點 綜合管網(wǎng)方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水處理、強弱電管網(wǎng)、給水管道工程等的走向作法進行造價分析比較，使布置、走向、作法更合理，挖溝的土石方量最小。 ?初步設計（擴初設計）階段控制要點 ?根據(jù)初步設計圖紙對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積進行計算比較，盡量減少公攤面積增大得房率。 ?初步設計（擴初設計）階段控制要點 控制單體建筑的特徵指數(shù)，包括：外墻周長、面積系數(shù)，門窗面積系數(shù)窗墻比、窗地比指標、體型系數(shù)等對節(jié)能保溫、消防、抗震設計標準的影響。 ?方案設計控制要點 ?初步設計（擴初設計）階段控制要點 限額設計 確定限額設計控制指標 限額設計是按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，對設計規(guī)模、設計標準、工程數(shù)量和預算指標等各方面的控制，凡是能進行定量綜合的設計內容，均要通過計算確定，要充分考慮施工的可能性和經濟性 。 ?方案設計控制要點 對業(yè)態(tài)和戶型的多方案設計，通過比較確定單體平面和戶型；通過對建筑面積、套內面積、公攤面積的比例測算，確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積 。 結合周邊環(huán)境、相鄰項目售價、市場需求等情況論證 項目投資可行性 根據(jù)提供的土地信息，確定擬取得地塊的項目定位 投資論證階段測算 ?甲方供應材料設備的目的 ?集約方式規(guī)模采購有利于市場競爭降低材料設備的造價和采購成本 ?可以有效控制主要材料設備的質量 ?龍湖體驗區(qū)樣板房成本管理 ?樣板房的成本范圍 樣板房成本包括： 樣板房建造費、樣板房裝飾工程費、樣板房家具及樣板房小品擺設 ?影響樣板房成本的主要因素 1）、樣板房裝飾風格定位 2）、樣板房裝飾材料標準 3）、樣板房風格影響樣板房家具小品風格和造價 ?控制樣板房成本的措施 1）、樣板房裝飾成本原則應該控制在目標成本執(zhí)行版的分解測算控制范圍內 2）、確定合適的樣板房裝飾風格以控制裝飾成本和家具小品成本 3）、控制主要裝飾材料標準，好材料用在關鍵部位 4）、耐用品回收和周轉使用 ?龍湖體驗區(qū)樣板景觀成本管理 ?樣板區(qū)景觀成本的范圍 樣板區(qū)景觀成本包括： 樣板景觀喬木、灌木、草坪、小品、水體、便道、擋墻、護欄等，同時還包括配套的休息用家具。 2 甲方限價、乙方 采購 適用于用量較大、但市場較成熟、品牌和價格差異不大的材料設備，如給排水管、外墻勾縫劑、外墻面磚粘貼劑等。 房地產開發(fā)的成本控制 內容 龍湖的成本管理 房地產開發(fā)的成本控制 內容 龍湖的成本管理 ?以項目為管理對象 ?項目的完全直接成本 ?間接成本分攤
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