策源上海浦江映象項目2008整體營銷報告(編輯修改稿)
2025-02-08 15:52 本頁面
【文章內容簡介】 三陣營價格－塘橋板塊 [結論三 ] 本項目位于第二及第三陣營中間 即價格區(qū)間： 17000元 /㎡ 本項目 23000元 /㎡ 加之本項目為新盤，價格理應高于周邊二手房價格 故均價應位于： 20220元 /㎡ 競爭市場分析 價格基準在 17000－ 18000 產品總價倒退 合理價格在 19000－ 21000 二手房價格透視 項目毛坯均價： 21000元 /㎡ 合理價格在 20220－ 21000 最終價格推導 D 本項目定價建議 報告索引 市場現(xiàn)狀分析 整體營銷策略 分階段執(zhí)行策略 媒體執(zhí)行計劃 營銷策略 總體思考 多變的市場形勢，決定了思路的轉變！ 利潤 風險 尋求平衡 一次性 4棟樓推向市場： 優(yōu)勢 ? 房源比較充足，有利于提高成交率； ? 入市價格可一次性到位，實現(xiàn)利潤最大化； 威脅 ? 沒有價格調整的余地，抗市場風險能力低； ? 有可能無限制拉長銷售周期； 營銷策略 營銷難點 ?區(qū)域價值低估 ?客戶積累時間較短 ?媒體投放有限 推廣 銷售 執(zhí)行 ?保證快速有效的實現(xiàn)一定的資金回籠量； ?跳脫板塊現(xiàn)有價值的成交價格； ?通過前期定位有效的擺脫固有區(qū)域概念。 ?尋找最為恰當?shù)那腥朦c，塑造樓盤的高端性 ?針對市場濃厚的觀望情緒，有策略性制定銷售說辭； ?采用特殊創(chuàng)新的報價方法，實現(xiàn)利潤最大化目標； ?保證開盤當日一定的沖量去化，降低后期銷售的風險性。 推案節(jié)奏 銷控策略 入市節(jié)點 營銷策略 執(zhí)行策略 營銷策略 推案時機 開盤時間： ?春季氣候宜人，是傳統(tǒng)的銷售旺季； ?項目預計在 3月上旬正式對外公開，需要一定時間進行客戶累積； ?根據整體市場走勢 ,及時調整開盤時間 。 ?看房通道及樣板房等基本銷售條件都已成熟。 ? 9月進入第二強銷 營銷策略 推案 節(jié)點 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 ３月？日 售樓處接待 開放； 放 暫定 4月 12日 正式開盤 5月進入持續(xù)銷售期 西通道開放 ； 成； 于 5月底拆除 設中 階段執(zhí)行 推廣目標 第二強銷及持續(xù)期 持續(xù)期 第一強銷 導入期 迅速打開本案知名度， 擴大區(qū)域市場影響力 塑造區(qū)域江景府邸經典形象，營造火爆開盤及實現(xiàn)快速去劃 成為區(qū)域標桿，提升項目形象 突出本案的稀缺性，提升項目價值，進一步擴大客源覆蓋面，吸引投資性客戶。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 營銷策略 實戰(zhàn)計劃 業(yè)務人員 進場 樣板房 公開 一次強銷 11 12 持續(xù) 目標客戶 價格 目標 銷量目標 區(qū)域客 全市性 客戶 二次 強銷 投資客 21000 22022 23000 245*40% 245*20% 245*30% 1 3 5 9 2 4 6 7 8 10 11 12 90% 22022 營銷策略 房源銷控 整體原則： 保證房源去化的均衡 ?樓層的均衡性 ?房型的均衡性 ?景觀的均衡性 保證價格的上升的空間 將 4棟樓房源整體考慮，配合銷售目標，挑選出最為適當?shù)姆吭醋鳛槭着_盤房源。 營銷策略 房源銷控 樓號 房號 房型 面積 套數(shù) 1 1A 3房 2廳 2衛(wèi) 147 35 1B 2房 2廳 2衛(wèi) 118 1 2 2A 2房 2廳 2衛(wèi) 115 34 2B 2房 2廳 1衛(wèi) 105 36 2C 1房 2廳 1衛(wèi) 86 1 3 3A 2房 2廳 2衛(wèi) 132 4 3B 3房 2廳 2衛(wèi) 154 52 4 4A 3房 2廳 2衛(wèi) 135 56 4B 2房 2廳 1衛(wèi) 110 26 匯總 —— 245 房型 面積 套數(shù) 占比 1房 2廳 1衛(wèi) 86 1 1 % 2房 2廳 2衛(wèi) 115 34 39 % % 132 4 % 118 1 % 2房 2廳 1衛(wèi) 105 36 62 % % 110 26 % 3房 2廳 2衛(wèi) 135 56 143 % % 147154 87 % 匯總 245 % ?主力面積為 147153平方米，占到整體房源的 60% ?二房與三房分布比較集中； ?同種房型具有較大的樓層及景觀差異。 3號樓 營銷策略 房源銷控 1號樓 2號樓 4號樓 首批公開房源： ?希望每棟樓、每種房型能相對均衡的去化，因此首批房源兼顧了每樓棟中的房型； ?首批房源選取每棟樓、每種房型相對中下質量的房源，這類房源更能體現(xiàn)出價格優(yōu)勢，利于沖量； ?能通過首批房源的去化，而剩余質量較高的房源，同時兼顧房型的配備，利于后期的價格調整和正盤的均衡快速去化。 1 ? 1號樓 離小區(qū)出口近，出行很方便 ? 該樓是正南正北方向，采光和日照極好。 ? 兩梯兩戶，兩個電梯分開，基本上是準一梯一戶的配置，私密性高 ? 西側 臨近張家浜，兩面都可看到張家浜水景 ? 該樓高層（約 10層以上）可以向西望見黃浦江江景。 ? 視野受到老廠房影響 項目現(xiàn)狀 房源分析 1 1A 3房 2廳 2衛(wèi) 147 35套 1B 2房 2廳 1衛(wèi) 118 1套 ? 2號樓 南面對著峨山路，向下望景觀差 ? 該樓東面是東星工業(yè)園區(qū)，環(huán)境和視野都不太好 ? 兩戶都是兩房設計，得房率會相對偏低 ? 張家浜水景被一號樓阻擋，只有西側部分房源可以看到張家浜。 ? 一樓門廳空間較小，樓棟檔次受到一定影響。 2 項目現(xiàn)狀 房源分析 2 2A 2房 2廳 2衛(wèi) 115 34套 2B 2房 2廳 1衛(wèi) 105 36套 2C 1房 2廳 1衛(wèi) 86 1套 3 ?3號樓北側和西側臨近張家浜， 兩面都可看到張家浜水景 ?南面是小區(qū)的中心景觀，向下望景觀條件良好 ?一樓門廳有兩層挑空，大氣，盡顯尊貴感 ?兩梯兩戶，兩個電梯分開，基本上是準一梯一戶的配置，私密性高 項目現(xiàn)狀 房源分析
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