策源上海浦江映象項(xiàng)目2008整體營銷報(bào)告(編輯修改稿)
2025-02-08 15:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 三陣營價(jià)格－塘橋板塊 [結(jié)論三 ] 本項(xiàng)目位于第二及第三陣營中間 即價(jià)格區(qū)間： 17000元 /㎡ 本項(xiàng)目 23000元 /㎡ 加之本項(xiàng)目為新盤，價(jià)格理應(yīng)高于周邊二手房價(jià)格 故均價(jià)應(yīng)位于： 20220元 /㎡ 競爭市場(chǎng)分析 價(jià)格基準(zhǔn)在 17000－ 18000 產(chǎn)品總價(jià)倒退 合理價(jià)格在 19000－ 21000 二手房價(jià)格透視 項(xiàng)目毛坯均價(jià)： 21000元 /㎡ 合理價(jià)格在 20220－ 21000 最終價(jià)格推導(dǎo) D 本項(xiàng)目定價(jià)建議 報(bào)告索引 市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 整體營銷策略 分階段執(zhí)行策略 媒體執(zhí)行計(jì)劃 營銷策略 總體思考 多變的市場(chǎng)形勢(shì)，決定了思路的轉(zhuǎn)變！ 利潤 風(fēng)險(xiǎn) 尋求平衡 一次性 4棟樓推向市場(chǎng)： 優(yōu)勢(shì) ? 房源比較充足，有利于提高成交率； ? 入市價(jià)格可一次性到位，實(shí)現(xiàn)利潤最大化； 威脅 ? 沒有價(jià)格調(diào)整的余地，抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力低； ? 有可能無限制拉長銷售周期； 營銷策略 營銷難點(diǎn) ?區(qū)域價(jià)值低估 ?客戶積累時(shí)間較短 ?媒體投放有限 推廣 銷售 執(zhí)行 ?保證快速有效的實(shí)現(xiàn)一定的資金回籠量； ?跳脫板塊現(xiàn)有價(jià)值的成交價(jià)格； ?通過前期定位有效的擺脫固有區(qū)域概念。 ?尋找最為恰當(dāng)?shù)那腥朦c(diǎn)，塑造樓盤的高端性 ?針對(duì)市場(chǎng)濃厚的觀望情緒，有策略性制定銷售說辭； ?采用特殊創(chuàng)新的報(bào)價(jià)方法，實(shí)現(xiàn)利潤最大化目標(biāo)； ?保證開盤當(dāng)日一定的沖量去化，降低后期銷售的風(fēng)險(xiǎn)性。 推案節(jié)奏 銷控策略 入市節(jié)點(diǎn) 營銷策略 執(zhí)行策略 營銷策略 推案時(shí)機(jī) 開盤時(shí)間： ?春季氣候宜人，是傳統(tǒng)的銷售旺季； ?項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 3月上旬正式對(duì)外公開，需要一定時(shí)間進(jìn)行客戶累積； ?根據(jù)整體市場(chǎng)走勢(shì) ,及時(shí)調(diào)整開盤時(shí)間 。 ?看房通道及樣板房等基本銷售條件都已成熟。 ? 9月進(jìn)入第二強(qiáng)銷 營銷策略 推案 節(jié)點(diǎn) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 ３月？日 售樓處接待 開放； 放 暫定 4月 12日 正式開盤 5月進(jìn)入持續(xù)銷售期 西通道開放 ； 成； 于 5月底拆除 設(shè)中 階段執(zhí)行 推廣目標(biāo) 第二強(qiáng)銷及持續(xù)期 持續(xù)期 第一強(qiáng)銷 導(dǎo)入期 迅速打開本案知名度， 擴(kuò)大區(qū)域市場(chǎng)影響力 塑造區(qū)域江景府邸經(jīng)典形象，營造火爆開盤及實(shí)現(xiàn)快速去劃 成為區(qū)域標(biāo)桿，提升項(xiàng)目形象 突出本案的稀缺性，提升項(xiàng)目價(jià)值，進(jìn)一步擴(kuò)大客源覆蓋面，吸引投資性客戶。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 營銷策略 實(shí)戰(zhàn)計(jì)劃 業(yè)務(wù)人員 進(jìn)場(chǎng) 樣板房 公開 一次強(qiáng)銷 11 12 持續(xù) 目標(biāo)客戶 價(jià)格 目標(biāo) 銷量目標(biāo) 區(qū)域客 全市性 客戶 二次 強(qiáng)銷 投資客 21000 22022 23000 245*40% 245*20% 245*30% 1 3 5 9 2 4 6 7 8 10 11 12 90% 22022 營銷策略 房源銷控 整體原則： 保證房源去化的均衡 ?樓層的均衡性 ?房型的均衡性 ?景觀的均衡性 保證價(jià)格的上升的空間 將 4棟樓房源整體考慮，配合銷售目標(biāo)，挑選出最為適當(dāng)?shù)姆吭醋鳛槭着_盤房源。 營銷策略 房源銷控 樓號(hào) 房號(hào) 房型 面積 套數(shù) 1 1A 3房 2廳 2衛(wèi) 147 35 1B 2房 2廳 2衛(wèi) 118 1 2 2A 2房 2廳 2衛(wèi) 115 34 2B 2房 2廳 1衛(wèi) 105 36 2C 1房 2廳 1衛(wèi) 86 1 3 3A 2房 2廳 2衛(wèi) 132 4 3B 3房 2廳 2衛(wèi) 154 52 4 4A 3房 2廳 2衛(wèi) 135 56 4B 2房 2廳 1衛(wèi) 110 26 匯總 —— 245 房型 面積 套數(shù) 占比 1房 2廳 1衛(wèi) 86 1 1 % 2房 2廳 2衛(wèi) 115 34 39 % % 132 4 % 118 1 % 2房 2廳 1衛(wèi) 105 36 62 % % 110 26 % 3房 2廳 2衛(wèi) 135 56 143 % % 147154 87 % 匯總 245 % ?主力面積為 147153平方米，占到整體房源的 60% ?二房與三房分布比較集中； ?同種房型具有較大的樓層及景觀差異。 3號(hào)樓 營銷策略 房源銷控 1號(hào)樓 2號(hào)樓 4號(hào)樓 首批公開房源： ?希望每棟樓、每種房型能相對(duì)均衡的去化，因此首批房源兼顧了每樓棟中的房型； ?首批房源選取每棟樓、每種房型相對(duì)中下質(zhì)量的房源，這類房源更能體現(xiàn)出價(jià)格優(yōu)勢(shì)，利于沖量； ?能通過首批房源的去化，而剩余質(zhì)量較高的房源，同時(shí)兼顧房型的配備，利于后期的價(jià)格調(diào)整和正盤的均衡快速去化。 1 ? 1號(hào)樓 離小區(qū)出口近，出行很方便 ? 該樓是正南正北方向，采光和日照極好。 ? 兩梯兩戶，兩個(gè)電梯分開，基本上是準(zhǔn)一梯一戶的配置，私密性高 ? 西側(cè) 臨近張家浜，兩面都可看到張家浜水景 ? 該樓高層（約 10層以上）可以向西望見黃浦江江景。 ? 視野受到老廠房影響 項(xiàng)目現(xiàn)狀 房源分析 1 1A 3房 2廳 2衛(wèi) 147 35套 1B 2房 2廳 1衛(wèi) 118 1套 ? 2號(hào)樓 南面對(duì)著峨山路，向下望景觀差 ? 該樓東面是東星工業(yè)園區(qū)，環(huán)境和視野都不太好 ? 兩戶都是兩房設(shè)計(jì)，得房率會(huì)相對(duì)偏低 ? 張家浜水景被一號(hào)樓阻擋，只有西側(cè)部分房源可以看到張家浜。 ? 一樓門廳空間較小，樓棟檔次受到一定影響。 2 項(xiàng)目現(xiàn)狀 房源分析 2 2A 2房 2廳 2衛(wèi) 115 34套 2B 2房 2廳 1衛(wèi) 105 36套 2C 1房 2廳 1衛(wèi) 86 1套 3 ?3號(hào)樓北側(cè)和西側(cè)臨近張家浜， 兩面都可看到張家浜水景 ?南面是小區(qū)的中心景觀，向下望景觀條件良好 ?一樓門廳有兩層挑空，大氣，盡顯尊貴感 ?兩梯兩戶，兩個(gè)電梯分開，基本上是準(zhǔn)一梯一戶的配置，私密性高 項(xiàng)目現(xiàn)狀 房源分析
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