【文章內容簡介】 meillant, Qui au bruit de mon nom ne s39。aille resveillant, Benissant vostre nom de louange immortelle. 項目核心定位 產品建議 / 售樓處建議 商業(yè)樣板段建議 辦公軟硬件設施建議 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 營銷策略 / 項目核心定位 價格策略：辦公銷售價格、商業(yè)租售價格 銷售策略：辦公銷售策略、商業(yè)租售策略 推廣策略 階段行銷策略 費用預算 / 媒體費用預算 售樓處、商業(yè)樣板段裝修費用預算 （主推） 方向一： 以地段決定 晉升繁華之間，打浦橋新辦公標準 項目核心定位 （次推） 方向一： 以客戶 （辦公升級客戶、成熟投資客戶） 決定 引爆財富亮點，純粹甲級辦公 項目核心定位 / 產品建議 / 售樓處建議 商業(yè)樣板段建議 辦公軟硬件設施建議 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 營銷策略 / 項目核心定位 價格策略：辦公銷售價格、商業(yè)租售價格 銷售策略：辦公銷售策略、商業(yè)租售策略 推廣策略 階段行銷策略 費用預算 / 媒體費用預算 售樓處、商業(yè)樣板段裝修費用預算 售樓處 /商務體驗館 全新商務體驗，讓售樓處成為銷售的重要協(xié)助部分， 身臨其境的體驗科技感、信息感。 讓客戶萌發(fā)對項目由衷的向往與購買熱情。 售樓處建議 主格調建議：明快大氣、尺度適宜、體現(xiàn)甲級商務的氛圍 效果展示：聲光效果、 CF視聽、辦公智能化系統(tǒng) 細節(jié)建議：面對主入口，臨街處設置大面積玻璃 商業(yè)樣板段 成熟、多元的商業(yè)配套，是甲級辦公的重要體現(xiàn)。 商業(yè)樣板段的包裝，體現(xiàn)未來商務生活的便捷與輕松， 通過一些對未來商務工作及生活有影響的標志性店招及噴繪 讓客戶輕松感受辦公環(huán)境。 C 底層商業(yè)氛圍營造 咖啡廳噴繪：無 咖啡 不辦公 E 底層商業(yè)氛圍營造 Easy：便利店、影印店、干洗店、 ATM店招或噴繪 辦公 /硬件 設施建議 辦公空間 智能化系統(tǒng) 寫字樓直飲水系統(tǒng) 分戶調節(jié)空調系統(tǒng) 國際知名電梯 大堂、電梯廳 衛(wèi)生間 1 靈活分隔的辦公空間 2 智能化體統(tǒng) — 5A標準 辦公（ OA）：預留 OA電力負荷 50VA/m2以上，辦公室 OA布線采用網絡地板或地面線槽； 通信（ CA）：計算機網絡通信系統(tǒng)到達所有辦公間，提供其他國際國內長途語音及數據通信條件；千兆入戶，百兆到桌。 樓宇（ BA）：主要機電設計由計算機管理，并監(jiān)控其運行狀況，實現(xiàn)管路的自動控制； 消防（ FA）：防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災自動報警、自動噴灑裝置； 保安（ SA）：保安重點部位（門廳、電梯等）設電視監(jiān)控計算機，自動巡更。 3 寫字樓直飲水系統(tǒng) 分質供水，通過獨立于日常用水管線的優(yōu)質供水管道，供應利用特殊的深度處理技術處理過的，高質量可直接飲用的純凈水； 4 分戶調節(jié)中央空調系統(tǒng) 大量金屬幕墻的運用，封閉式空間的空氣流通是需要解決的難題，因此，建議配置新風系統(tǒng)和中央空調的殺菌設備 中央空調：國際知名品牌，用戶可自我調節(jié)室內溫度、濕度，并具備分區(qū)域控制能力，新風量在 30立方米 /人 /小時。殺菌：等離子消毒除塵空氣凈化裝置 。 新風系統(tǒng) 空調系統(tǒng) 5 國際知名電梯 三菱，帝森克虜伯， OTIS，東芝 6 大堂、電梯廳 大堂 —— 標準甲級 8M挑高 整體材質：大理石、花崗巖、天然石材等；墻面材質：大理石、花崗巖或高級墻紙等；吊頂，柱面包大理石、不銹鋼等材料。 電 梯 廳 —— 采用高檔裝飾材料，地面石材；不銹鋼或大理石門套。 7 衛(wèi)生間 進口潔具，通長石材洗面臺，通長面鏡，高檔防水防潮吊頂，高級瓷磚或石材墻； 細節(jié)：洗手液盒、 干手機、紙巾盒； 前室空間能有余度滿足使用者理容要求； 辦公 /軟件 建議 軟件設施 —— 多項服務的商務中心：影印、票務、快遞、訂餐等 多功能廳 /會議室 商務：郵局、銀行、便利店等 軟件服務 —— 高效全面的物業(yè)管理 商業(yè) 業(yè)態(tài)建議 餐飲 中西餐、酒吧、茶座、快餐 零售 便利店、家居、音像、特色小店、書店 教育 兒童早教，如蒙特梭利、金寶貝 配套 銀行、郵局、影印店、干洗店、健身會所 商業(yè)建面 7800㎡ 左右，商業(yè)輔樓三層以上考慮大型餐飲，除此之外可考慮： 打造 “ 商務、餐飲、教育 ” 為一體的商業(yè)城！ 大型餐飲 特色零售小店 音像書店 策源商家聯(lián)盟資源 策源商家聯(lián)盟資源 項目核心定位 / 產品建議 / 售樓處建議 商業(yè)樣板段建議 辦公軟硬件設施建議 營銷策略 / 價格策略：辦公銷售價格、商業(yè)租售價格 銷售策略：辦公銷售策略、商業(yè)租售策略 推廣策略 階段行銷策略 費用預算 / 媒體費用預算 售樓處、商業(yè)樣板段裝修費用預算 價格策略 辦公價格測算及總銷預測 辦公價格走勢建議 辦公差價定位 辦公價格測算 致遠大廈 東淮海壹號 地段 9 8 交通 9 7 環(huán)境 9 8 商服配套 9 8 景觀 9 7 產品 9 10 內部配套 11 10 物業(yè)管理 9 9 車位 10 9 開發(fā)商品牌 10 9 綜合指數 94 85 市場價格 23000 35900 參考價格 21620 30515 根據上述的參考價格，通過加權平均后，本案價格為 26068元 /平方米 結合工程進度及土地增值因素，預計至 08年 7月本案價格為 28153元 /平方米 。 辦公總銷預測 辦公總面積 20545㎡ ，在策源專業(yè)團隊打造下， 按均價 30116元 /㎡ 計算，則辦公總銷售金額約 價格走勢建議：雙 10%策略 ? 初期用 10%的面積以低于市場認同價進行預售推廣，制造熱銷 氣氛，引發(fā)市場關注，奠定銷售成功的基礎。 ? 后期用 10%的面積以高于市場認同價進行溢價推廣，賺取對綜 合品質要求苛刻的高端客戶的“消費者剩余”。 最低價定位 最高價定位 最低價為最低的 10%面積實際成交平均單價，條件為最早簽約客戶；最低樓層最差朝向及位置的單元價格。 綜合考慮其他影響因素 ，初步定位為 26700元 /平方米。 最高價為最高的 10%面積實際成交平均單價，條件交房后簽約的客戶；最高樓層 (第 13層 )最佳朝向及位置的單元價格。 綜合考慮其他影響因素，初步定位為 29400元 /平方米。 據雙 10%策略，制定單價價差 綜上所述，建議本案的參考單價價差 (并考慮不同營銷階段 )為 2400— 2700元 /平方米 樓層價差定位 高區(qū) 250 中區(qū) 220 低區(qū) 200 ?低區(qū)：為保證項目整體較高的均價及低區(qū)成交的速度，采用“較小差價”。 ?中區(qū)：樓層同質性較強，且為預售期及強銷初期集中成交區(qū)域，差價水平宜定位為“較小差價”。 ?高區(qū)：高區(qū)采用“較大差價”，以注重品質的客戶為目標，以便獲得較高的利潤空間。 根據單價價差計算平均樓層差價： 24000— 27000元 /12層 =200— 250/層 商業(yè)裙房運營方式建議 地塊不臨交通主干道，缺乏人氣，商業(yè)氛圍不佳； 商業(yè)裙房（ 16層）在規(guī)劃上尚未作出明確分割。 —— 建議在商業(yè)裙房的運營上采用先行招商方式，進行整體運營