【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 meillant, Qui au bruit de mon nom ne s39。aille resveillant, Benissant vostre nom de louange immortelle. 項(xiàng)目核心定位 產(chǎn)品建議 / 售樓處建議 商業(yè)樣板段建議 辦公軟硬件設(shè)施建議 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 營(yíng)銷策略 / 項(xiàng)目核心定位 價(jià)格策略：辦公銷售價(jià)格、商業(yè)租售價(jià)格 銷售策略：辦公銷售策略、商業(yè)租售策略 推廣策略 階段行銷策略 費(fèi)用預(yù)算 / 媒體費(fèi)用預(yù)算 售樓處、商業(yè)樣板段裝修費(fèi)用預(yù)算 （主推） 方向一： 以地段決定 晉升繁華之間，打浦橋新辦公標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目核心定位 （次推） 方向一： 以客戶 （辦公升級(jí)客戶、成熟投資客戶） 決定 引爆財(cái)富亮點(diǎn)，純粹甲級(jí)辦公 項(xiàng)目核心定位 / 產(chǎn)品建議 / 售樓處建議 商業(yè)樣板段建議 辦公軟硬件設(shè)施建議 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 營(yíng)銷策略 / 項(xiàng)目核心定位 價(jià)格策略：辦公銷售價(jià)格、商業(yè)租售價(jià)格 銷售策略：辦公銷售策略、商業(yè)租售策略 推廣策略 階段行銷策略 費(fèi)用預(yù)算 / 媒體費(fèi)用預(yù)算 售樓處、商業(yè)樣板段裝修費(fèi)用預(yù)算 售樓處 /商務(wù)體驗(yàn)館 全新商務(wù)體驗(yàn)，讓售樓處成為銷售的重要協(xié)助部分， 身臨其境的體驗(yàn)科技感、信息感。 讓客戶萌發(fā)對(duì)項(xiàng)目由衷的向往與購(gòu)買熱情。 售樓處建議 主格調(diào)建議：明快大氣、尺度適宜、體現(xiàn)甲級(jí)商務(wù)的氛圍 效果展示：聲光效果、 CF視聽、辦公智能化系統(tǒng) 細(xì)節(jié)建議：面對(duì)主入口，臨街處設(shè)置大面積玻璃 商業(yè)樣板段 成熟、多元的商業(yè)配套，是甲級(jí)辦公的重要體現(xiàn)。 商業(yè)樣板段的包裝，體現(xiàn)未來(lái)商務(wù)生活的便捷與輕松， 通過一些對(duì)未來(lái)商務(wù)工作及生活有影響的標(biāo)志性店招及噴繪 讓客戶輕松感受辦公環(huán)境。 C 底層商業(yè)氛圍營(yíng)造 咖啡廳噴繪：無(wú) 咖啡 不辦公 E 底層商業(yè)氛圍營(yíng)造 Easy：便利店、影印店、干洗店、 ATM店招或噴繪 辦公 /硬件 設(shè)施建議 辦公空間 智能化系統(tǒng) 寫字樓直飲水系統(tǒng) 分戶調(diào)節(jié)空調(diào)系統(tǒng) 國(guó)際知名電梯 大堂、電梯廳 衛(wèi)生間 1 靈活分隔的辦公空間 2 智能化體統(tǒng) — 5A標(biāo)準(zhǔn) 辦公（ OA）：預(yù)留 OA電力負(fù)荷 50VA/m2以上，辦公室 OA布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽； 通信（ CA）：計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有辦公間，提供其他國(guó)際國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途語(yǔ)音及數(shù)據(jù)通信條件；千兆入戶，百兆到桌。 樓宇（ BA）：主要機(jī)電設(shè)計(jì)由計(jì)算機(jī)管理，并監(jiān)控其運(yùn)行狀況，實(shí)現(xiàn)管路的自動(dòng)控制； 消防（ FA）：防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)噴灑裝置； 保安（ SA）：保安重點(diǎn)部位（門廳、電梯等）設(shè)電視監(jiān)控計(jì)算機(jī)，自動(dòng)巡更。 3 寫字樓直飲水系統(tǒng) 分質(zhì)供水，通過獨(dú)立于日常用水管線的優(yōu)質(zhì)供水管道，供應(yīng)利用特殊的深度處理技術(shù)處理過的，高質(zhì)量可直接飲用的純凈水； 4 分戶調(diào)節(jié)中央空調(diào)系統(tǒng) 大量金屬幕墻的運(yùn)用，封閉式空間的空氣流通是需要解決的難題，因此，建議配置新風(fēng)系統(tǒng)和中央空調(diào)的殺菌設(shè)備 中央空調(diào)：國(guó)際知名品牌，用戶可自我調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、濕度，并具備分區(qū)域控制能力，新風(fēng)量在 30立方米 /人 /小時(shí)。殺菌：等離子消毒除塵空氣凈化裝置 。 新風(fēng)系統(tǒng) 空調(diào)系統(tǒng) 5 國(guó)際知名電梯 三菱，帝森克虜伯， OTIS，東芝 6 大堂、電梯廳 大堂 —— 標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí) 8M挑高 整體材質(zhì)：大理石、花崗巖、天然石材等；墻面材質(zhì)：大理石、花崗巖或高級(jí)墻紙等；吊頂，柱面包大理石、不銹鋼等材料。 電 梯 廳 —— 采用高檔裝飾材料，地面石材；不銹鋼或大理石門套。 7 衛(wèi)生間 進(jìn)口潔具，通長(zhǎng)石材洗面臺(tái)，通長(zhǎng)面鏡，高檔防水防潮吊頂，高級(jí)瓷磚或石材墻； 細(xì)節(jié)：洗手液盒、 干手機(jī)、紙巾盒； 前室空間能有余度滿足使用者理容要求； 辦公 /軟件 建議 軟件設(shè)施 —— 多項(xiàng)服務(wù)的商務(wù)中心：影印、票務(wù)、快遞、訂餐等 多功能廳 /會(huì)議室 商務(wù)：郵局、銀行、便利店等 軟件服務(wù) —— 高效全面的物業(yè)管理 商業(yè) 業(yè)態(tài)建議 餐飲 中西餐、酒吧、茶座、快餐 零售 便利店、家居、音像、特色小店、書店 教育 兒童早教，如蒙特梭利、金寶貝 配套 銀行、郵局、影印店、干洗店、健身會(huì)所 商業(yè)建面 7800㎡ 左右，商業(yè)輔樓三層以上考慮大型餐飲，除此之外可考慮： 打造 “ 商務(wù)、餐飲、教育 ” 為一體的商業(yè)城！ 大型餐飲 特色零售小店 音像書店 策源商家聯(lián)盟資源 策源商家聯(lián)盟資源 項(xiàng)目核心定位 / 產(chǎn)品建議 / 售樓處建議 商業(yè)樣板段建議 辦公軟硬件設(shè)施建議 營(yíng)銷策略 / 價(jià)格策略：辦公銷售價(jià)格、商業(yè)租售價(jià)格 銷售策略：辦公銷售策略、商業(yè)租售策略 推廣策略 階段行銷策略 費(fèi)用預(yù)算 / 媒體費(fèi)用預(yù)算 售樓處、商業(yè)樣板段裝修費(fèi)用預(yù)算 價(jià)格策略 辦公價(jià)格測(cè)算及總銷預(yù)測(cè) 辦公價(jià)格走勢(shì)建議 辦公差價(jià)定位 辦公價(jià)格測(cè)算 致遠(yuǎn)大廈 東淮海壹號(hào) 地段 9 8 交通 9 7 環(huán)境 9 8 商服配套 9 8 景觀 9 7 產(chǎn)品 9 10 內(nèi)部配套 11 10 物業(yè)管理 9 9 車位 10 9 開發(fā)商品牌 10 9 綜合指數(shù) 94 85 市場(chǎng)價(jià)格 23000 35900 參考價(jià)格 21620 30515 根據(jù)上述的參考價(jià)格，通過加權(quán)平均后，本案價(jià)格為 26068元 /平方米 結(jié)合工程進(jìn)度及土地增值因素，預(yù)計(jì)至 08年 7月本案價(jià)格為 28153元 /平方米 。 辦公總銷預(yù)測(cè) 辦公總面積 20545㎡ ，在策源專業(yè)團(tuán)隊(duì)打造下， 按均價(jià) 30116元 /㎡ 計(jì)算，則辦公總銷售金額約 價(jià)格走勢(shì)建議：雙 10%策略 ? 初期用 10%的面積以低于市場(chǎng)認(rèn)同價(jià)進(jìn)行預(yù)售推廣，制造熱銷 氣氛，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，奠定銷售成功的基礎(chǔ)。 ? 后期用 10%的面積以高于市場(chǎng)認(rèn)同價(jià)進(jìn)行溢價(jià)推廣，賺取對(duì)綜 合品質(zhì)要求苛刻的高端客戶的“消費(fèi)者剩余”。 最低價(jià)定位 最高價(jià)定位 最低價(jià)為最低的 10%面積實(shí)際成交平均單價(jià)，條件為最早簽約客戶；最低樓層最差朝向及位置的單元價(jià)格。 綜合考慮其他影響因素 ，初步定位為 26700元 /平方米。 最高價(jià)為最高的 10%面積實(shí)際成交平均單價(jià)，條件交房后簽約的客戶；最高樓層 (第 13層 )最佳朝向及位置的單元價(jià)格。 綜合考慮其他影響因素，初步定位為 29400元 /平方米。 據(jù)雙 10%策略，制定單價(jià)價(jià)差 綜上所述，建議本案的參考單價(jià)價(jià)差 (并考慮不同營(yíng)銷階段 )為 2400— 2700元 /平方米 樓層價(jià)差定位 高區(qū) 250 中區(qū) 220 低區(qū) 200 ?低區(qū)：為保證項(xiàng)目整體較高的均價(jià)及低區(qū)成交的速度，采用“較小差價(jià)”。 ?中區(qū)：樓層同質(zhì)性較強(qiáng)，且為預(yù)售期及強(qiáng)銷初期集中成交區(qū)域，差價(jià)水平宜定位為“較小差價(jià)”。 ?高區(qū)：高區(qū)采用“較大差價(jià)”，以注重品質(zhì)的客戶為目標(biāo)，以便獲得較高的利潤(rùn)空間。 根據(jù)單價(jià)價(jià)差計(jì)算平均樓層差價(jià)： 24000— 27000元 /12層 =200— 250/層 商業(yè)裙房運(yùn)營(yíng)方式建議 地塊不臨交通主干道，缺乏人氣，商業(yè)氛圍不佳； 商業(yè)裙房（ 16層）在規(guī)劃上尚未作出明確分割。 —— 建議在商業(yè)裙房的運(yùn)營(yíng)上采用先行招商方式，進(jìn)行整體運(yùn)營(yíng)