【世聯(lián)】城市公寓君悅閣價(jià)格報(bào)告(編輯修改稿)
2025-01-04 06:24 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市場(chǎng)比較法確定比準(zhǔn)價(jià)格 按照毛坯價(jià)格對(duì)比打分，君悅閣毛坯市場(chǎng)比較價(jià)格為 7995元 /平方米； 在未考慮溢價(jià)因素的前提下基本價(jià)格在 79508100之間。 項(xiàng)目名稱 均價(jià) 修正系數(shù) 折算均價(jià) 權(quán)重 權(quán)重均價(jià) 帶裝修 毛坯 售罄項(xiàng)目 瑋鵬花園 —— 8400 10% （一房） 燕南路 88號(hào) —— 8115 15% （一房） 金茂禮都 8100 7600 30% 在售項(xiàng)目 御景華城 8500 7900 30% 城市主場(chǎng) 7800 7300 15% 小 計(jì) 100% 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我司對(duì)實(shí)現(xiàn)均價(jià)的考慮 溢價(jià)可能性 ? 片區(qū)市場(chǎng)相對(duì)空白，華強(qiáng)北小戶型唯一性； ? 地鐵正式開通，地下交通的實(shí)質(zhì)性效果； ? 大客戶的出現(xiàn)，內(nèi)部客戶的消化；使得真正推出的房號(hào)不足 200套，稀缺性； ? 現(xiàn)樓銷售，易于建立客戶信心； 為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化，結(jié)合市場(chǎng)情況和客戶分析；綜合考慮后我司認(rèn)為實(shí)收均價(jià)應(yīng)當(dāng)在市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)的基礎(chǔ)上溢價(jià)200300元；力求突破 8300元 /平方米 貶損可能性 ? 年限問(wèn)題嚴(yán)重影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升； ? 項(xiàng)目銷售進(jìn)度緩慢，市場(chǎng)反應(yīng)負(fù)面； ? 后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)等因素也引起價(jià)值貶損； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 價(jià)格表制作過(guò)程 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 價(jià)格表策略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)手段 均價(jià)提升： 深入挖掘戶型價(jià)值，提升優(yōu)勢(shì)戶型價(jià)格 均衡銷售： 根據(jù)客戶意向合理調(diào)整極差 速度保證： 區(qū)域項(xiàng)目分析，價(jià)格分布有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)借鑒一 —— 瑋鵬花園三期 47 m2 占 20%； 77 81 m2 占 60%； 102 m2 占 20% 一房 三房 二房 深 南 中 路 振 中 路 上 步 路 燕 南 路 5號(hào)樓 6號(hào)樓 7號(hào)樓 500 580 500 400 650 930 650 600 950 700 680 580 500 400 700 930 680 650 950 700 650 150 500 0 750 1030 650 600 1000 200 A B C D E F G H I J A B C D E F G H I J A B C D E F G H I J 水平差借鑒點(diǎn)： ? 同類戶型南北向銷售速度均衡，原因是水平差較合理，因?yàn)樾粜涂蛻魧?duì)朝向敏感度不高。 故小戶型項(xiàng)目，朝向差不宜過(guò)大。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 垂直差借鑒點(diǎn)： ? 中高區(qū)兩房銷售較為困難，主要由于垂直極差2140較大，市場(chǎng)接受度小。 對(duì)小戶型項(xiàng)目，高層銷售壓力大將成為銷售主要障礙； ? 5棟銷售速度較 7棟快，主要原因是 5棟下大上小的層差分布降低了高區(qū)的銷售壓力，中區(qū)同比價(jià)格雖高，但仍能被市場(chǎng)接受。故 小戶型層差分布可考慮下大上小的分配方式。 300 150 50 20 頂層31層－ 27層 17層 4層 3層 5 棟 100 7層 12層 80 200 5層 30 22層 200 100 60 40 頂層 31層 19層 5層 4層 7棟 8層 150 150 6層 — 24層 18層 100 9層 80 垂直極差： 2140 市場(chǎng)借鑒一 ——瑋鵬花園三期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)借鑒二 ——燕南路 88號(hào) 水平差借鑒點(diǎn)： ? 一房選房當(dāng)天售磬，主要由于未考慮市場(chǎng)需求，只根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)打分制定了一房的平面差，實(shí)際一房供給量遠(yuǎn)小于需求量。 所以小戶型對(duì)面積小、總價(jià)低的單位可以根據(jù)市場(chǎng)需求溢價(jià)； ? 劣勢(shì)單位 A2滯銷，主要由于兩房 A2和 C2戶型優(yōu)劣勢(shì)非常明顯，但水平差價(jià)僅 130，劣勢(shì)單位 A2不足夠便宜而滯銷， 所以小戶型優(yōu)劣勢(shì)明顯單位應(yīng)適當(dāng)拉大價(jià)差。 110 450 880 890 500 150 530 380 240 400 540 150 1000 600 1房 2廳 1衛(wèi) 4652m2
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