世聯(lián)房地產(chǎn)定位價(jià)格報(bào)告寫作思路及價(jià)格表制作要點(diǎn)(編輯修改稿)
2025-03-11 12:23 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 樓盤素質(zhì)修正系數(shù) （ R2） 權(quán)重 ） P = Σ（ Pn R1 R2 權(quán)重） 二、定價(jià)方法和定價(jià)策略之均價(jià)推導(dǎo)模型 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域修正系數(shù)（ R1） 綜合考慮項(xiàng)目“區(qū)域形象”、“城際距離”、“交通通達(dá)”、“發(fā)展前景”等因素對(duì)各項(xiàng)目區(qū)域進(jìn)行比較。 樓盤素質(zhì)修正系數(shù)（ R2） 綜合考慮比較各項(xiàng)目之“片區(qū)內(nèi)外環(huán)境”、“小區(qū)規(guī)劃”、“產(chǎn)品設(shè)計(jì)”、“配套”、“交通”、“現(xiàn)場(chǎng)包裝”、“社區(qū)”等因素，得出各項(xiàng)目的樓盤素質(zhì)修正系數(shù)。 15 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 刷選可比樓盤 ２、確定權(quán)重 ３、打 分 ４、比準(zhǔn)價(jià)形成 三、價(jià)格表生成及驗(yàn)證之市場(chǎng)比較法操作步驟 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 動(dòng)態(tài)價(jià)格 =靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià) +溢價(jià)空間 市場(chǎng)比較 ，確定權(quán)重 ，加權(quán)平均 市場(chǎng)增長(zhǎng)溢價(jià) 規(guī)劃利好溢價(jià) 展示營(yíng)銷溢價(jià) 外部 溢價(jià)因素 內(nèi)部 溢價(jià)因素 產(chǎn)品創(chuàng)新溢價(jià) 推廣溢價(jià) 溢價(jià)一般針對(duì)某項(xiàng)在 29項(xiàng)打分體現(xiàn)中所沒有的“創(chuàng)新”，比如營(yíng)銷活動(dòng)等；或者某項(xiàng)內(nèi)容（存在 29項(xiàng)中），但又特別突出，客戶為此覺得提升整體形象。 概念溢價(jià) 17 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 各類產(chǎn)品的價(jià)格生成 價(jià)格分析 價(jià)格的市場(chǎng)驗(yàn)證 (點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 ) 三、價(jià)格表生成及驗(yàn)證 單價(jià) = 基準(zhǔn)價(jià) + 平面差 + 層差 + 特殊調(diào)差 變量、 取決于核心均價(jià) 確定打分因素權(quán)重 進(jìn)行加權(quán)平均處理 確定各單元平面差 值 確定同單元起價(jià) 和最高價(jià)單位差 值，同時(shí)考慮跳 差問題 對(duì)特別追捧的單位進(jìn)行調(diào)差 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 價(jià)格表形成 —— 敏感性驗(yàn)證 價(jià)格分析 —— 單價(jià)、總價(jià)敏感性驗(yàn)證： ?確定客戶的單價(jià)及總價(jià)的敏感區(qū)間或上限 ?在不同價(jià)格體系下，分別對(duì)價(jià)格表的單價(jià)及總價(jià)的敏感度 與客戶的敏感度進(jìn)行對(duì)比分析 ?最終結(jié)合短期目標(biāo)確定合理的入市價(jià)格 價(jià)格的市場(chǎng)驗(yàn)證 —— 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)驗(yàn)證： 同類戶型，在不同價(jià)格體系下與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比關(guān)系 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 價(jià)格策略 四、價(jià)格策略及推售安排 1 —— 價(jià)格標(biāo)桿（提升形象或?qū)崿F(xiàn)價(jià)值） 正向價(jià)格標(biāo)桿 促進(jìn)資源較差單位銷售 負(fù)向價(jià)格標(biāo)桿 促進(jìn)資源較優(yōu)單位銷售 —— 大盤思路 —— 價(jià)格走勢(shì)（低開高走、平開高走、高開高走） 目標(biāo)下的價(jià)格策略 20 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 價(jià)格的調(diào)控手段 銷售安排及預(yù)估 四、價(jià)格策略及推售安排 2 折扣的應(yīng)用，及之間的關(guān)系轉(zhuǎn)換（在均價(jià)嚴(yán)格要求下預(yù)留較大折扣） —— 折扣：一次性付款、按揭付款 （影響總價(jià)，明源錄入）
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