住宅價(jià)格表的制作(編輯修改稿)
2025-02-12 17:47 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 慮因素： 影響垂直方向局部價(jià)值突變的因素 干擾 ：機(jī)房噪聲、建筑物遮擋、車庫入口、平臺(tái)影響、景觀視野突變層； 風(fēng)水 ：帶 9的樓層； 奇偶層差異： 非贈(zèng)送面積的奇偶層差異； 其他 ：如復(fù)式的尊貴感、共享空中花園等。 ? 增值系數(shù)（折算率） 考慮因素： 將贈(zèng)送的面積換算成統(tǒng)一價(jià)格口徑 凸窗： 真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能區(qū)的面積比率、必要性； 陽臺(tái)： 室外、室內(nèi)、景觀、必要性、私密性； 露臺(tái)： 景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性； 入戶花園： 景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性、封閉的可能性； 隱形衣櫥： 占所在功能區(qū)的面積比率、必要性； 夾層： 高度、采光通風(fēng)、景觀視野、布局合理性。 增值系數(shù) =∑贈(zèng)送面積折算率247。實(shí)用率247。建筑面積） 單位成本 單位建安成本（ 1+30%） 保底折算率 = = 均價(jià) 均價(jià) 參數(shù)釋義： 單位建安成本 ——取值參考（多層 1100、小高層 1600、高層 2100） ? R綜合 =（ R一次性 P一次性 +R按揭 P按揭 ）（ R關(guān)系 P關(guān)系 +1P關(guān)系 ）（ R前期 P前期 +1P前期 ） =（ 15%+ 85%) ( 10%+110%) ( 40%+140%) = ≈ =(取整到小數(shù)點(diǎn)后 3位 ) 綜合折扣 付款方式及優(yōu)惠 (實(shí)例 )： 一次性付款： 96折 (R一次性 ），假設(shè)占 15%（ P一次性 ） 銀行按揭： 98折（ R按揭 ），假設(shè)占 85%（ P按揭 ） 關(guān)系戶：額外 99折（ R關(guān)系 ），假設(shè)占 10%（ P關(guān)系 ） 銷售前期：額外 97折（ R前期 ），假定銷售率為 40%（ P前期 ） 注：銷售中后期促銷優(yōu)惠也應(yīng)考慮進(jìn)去 ? 一、定價(jià)目標(biāo) 二、價(jià)格制定 公式 取值 步驟 三、價(jià)格審核 四、價(jià)格統(tǒng)計(jì) 五、定價(jià)說明書 六、實(shí)例演示 內(nèi) 容 導(dǎo) 航 ? 步 驟 水平系數(shù) 垂直系數(shù) 增值系數(shù) 特殊系數(shù) 綜合系數(shù) 折后單價(jià)表 折后價(jià)格表 折前價(jià)格表 折后單價(jià)分析 折后總價(jià)分析 價(jià)格統(tǒng)計(jì)表 銷售統(tǒng)計(jì)表 折后單價(jià) =均價(jià)綜合系數(shù) 折后總價(jià) =折后單價(jià)建筑面積 折前總價(jià) =折后總價(jià)247。綜合折扣系數(shù) ? 一、定價(jià)目標(biāo) 二、價(jià)格制定 公式 取值 步驟 三、價(jià)格審核 四、價(jià)格統(tǒng)計(jì) 五、定價(jià)說明書 六、實(shí)例演示 內(nèi) 容 導(dǎo) 航 ? 推售控制 ?目標(biāo) 中期 產(chǎn)品質(zhì)素 ★★★☆☆ 后期 自住 景觀型客戶 價(jià)格敏感度低 ★☆☆☆☆ 產(chǎn)品質(zhì)素 ★★★★☆ 前期：價(jià)格標(biāo)桿 自住為主 完全享受型客戶 完全不考慮價(jià)格 ☆☆☆☆☆ ，搶到就行 產(chǎn)品質(zhì)素 ★★★★★ 中期 產(chǎn)品質(zhì)素 ★☆☆☆☆ 前期： 產(chǎn)品質(zhì)素 ★★★☆☆ 后期 自住 中高享受型 價(jià)格敏感度 ★★☆☆☆ 產(chǎn)品質(zhì)素 ★★★☆☆ 前期：低價(jià)入市，火爆，快速回籠資金 投資為主 追求空間型客戶 價(jià)格敏感度高 ★★★★★ 產(chǎn)品質(zhì)素 ☆☆☆☆☆ 中期 投資、自住 空間與高度并重型 價(jià)格敏感度中高 ★★★★☆ 產(chǎn)品質(zhì)素 ★☆☆☆☆ 前期：通常的滯銷單位 自住為主 視野空氣享受型客戶 價(jià)格敏感度中等 產(chǎn)品質(zhì)素 ★★☆☆☆ ? 面積 : ? 各單位的建筑面積、套內(nèi)建筑面積 ? 各棟建筑面積、套內(nèi)建筑面積 ? 總建筑面積、總套內(nèi)建筑面積 ? 方法 : 項(xiàng)目組及售樓代表核對(duì)各單位面積； 分棟匯總，將查丈報(bào)告分棟匯總面積和總面積標(biāo)注在旁邊核對(duì) . 價(jià)格 : ? 檢查單元格引用是否正確（特別是奇偶層面積） 。 ? 用函數(shù) SUM求和時(shí) ,要注意不要把不應(yīng)求和的隱藏單元格計(jì)算在內(nèi) 。 ? 乘除時(shí)是否用函數(shù) ROUND進(jìn)行四舍五入。 準(zhǔn)確性審核 價(jià)格審核 ? 將標(biāo)準(zhǔn)層綜合系數(shù)標(biāo)于平面圖上 價(jià)格審核 合理性 ?綜合 系數(shù) 100 97 82 83 93 91 95 76 84 ? 折后單價(jià)分布圖4,0004,5005,0005,5006,0006,5007,00012F 11F 10F 9F 8F 7F 6F 5F 4F 3F 2F1A 3房1B 3房2C 3+12A 3房2B 2+11D 3房2E 2房1C 3房2D 3房價(jià)格審核 合理性 ?單價(jià) 各單元排序是否合理？ 同一單元不同樓層價(jià)差是否合理？ 是否有因誤操作造成的明顯錯(cuò)誤？（曲線突變） 有利于售樓員掌握價(jià)格規(guī)律，便于引導(dǎo)客戶。 注：若有競爭對(duì)手價(jià)格，可加入比較 均價(jià) 5000 小區(qū)內(nèi)外價(jià)格屏障 ? 各單元平層折后單價(jià)分布圖（套）24681012144300 4400 4500 4600 4700 4800 4900 5000 5100 5200 5300 5400 5500 5600 5700 5800X 軸價(jià)格說明：4 3 0 0 是指4 3 0 0 4 3 9 9 ，其余亦一樣合計(jì)2房2+13房3+13 1 1 層折后單價(jià)均價(jià)( 元/ 平方米)5,4325,3244,664 4,7185,1685,259 5,2464,5044,7234,900 4,8504,0004,5005,0005,5006,0001A 1B 1C 1D 2A 2B 2C 2D 2E 競39。 南3 房 競39。 南2 房3 1 1 層單位單價(jià)分布圖( 元/ 平方米)507049704440450048804960502043004490 4530456070069
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