2007年晉江天龍豪園營銷企劃提案(編輯修改稿)
2025-01-03 19:20 本頁面
【文章內容簡介】 10% 小型企業(yè)主 政府機關、事業(yè)單位工作人員 個體工商戶 獲獎戶型 性價比較高 7成以上出于投資目的 香榭花都 中心城區(qū)： 60% 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)： 35% 非晉江區(qū)域： 5% 政府機關、事業(yè)單位工作人員 中小型企業(yè)主 個體工商戶 歐風園林景觀 全齡化會所 5成以上出于投資目的； 4成以上出于改變居住環(huán)境 客群結構 客源基本以中心城區(qū)居民為主，投資依然是臵業(yè)的主旋律；在決策要素上，差異化的核心訴求成為獲取市場份額的主要銷售興奮點。 本案作為中心城區(qū)的高端項目（有可能成為 “ 最高端 ” ），在差異化核心訴求體系的建設和表現上，必須體現自身的特質和競爭力。 博能觀點 博能觀點 銷價與銷控（單位：元 /平方米） 項目名稱 開盤日期 起價 均價 最高價 樓層差價 主力總價 奧林春天 一期一批 3380 4000 4500 50 5670萬元 /套 一期二批 3800 4500 6060 50 6380萬元 /套 世紀華廷 一期 3000 3850 4500 20110(26層以上沒進行加價 ) 6272萬元 /套 二期 3450 4120 5000 50210（中低樓層） 1030（ 23層以上高樓層 ) 未推出 香榭花都 一期 2900 3920 5800 2080（樓層越高加價幅度越?。? 5870萬元 /套 二期（預測） 5000 75100萬元 /套 晉江中心城區(qū)的房價將繼續(xù)表現出穩(wěn)中有升的趨勢，但由于新建項目經濟指標普遍較高，高層住宅如 22層以上的銷售壓力還將持續(xù)；主力總價在6080萬元之間的戶型相對更受歡迎。 本案亦為高層建筑 ,如何解決該部分房源 ?僅僅依靠免去樓層差是不夠的。 展業(yè)評估 項目名稱 銷售率 入市時機 銷售周期 暢銷房源 滯銷房源 奧林春天 45％ 一期 1批： 一期 2批： 一期 3批： 12個月 單身公寓、二房、小三房和五號樓單價較低南北向戶型 單價較高，面積較大的戶型，如 6樓面積較大的三房、四房戶型。 世紀華廷 85% 一期： 二期： 12個月 中間樓層 17層以上戶型面積較大的戶型 香榭花都 95% 一期： 21個月 位置、朝向較理想的大戶型 7樓以下的低樓層及 23樓以上的高樓層高總價房源 奧林春天的銷售率相對較低，僅為 45%，其原因是入市單價相對較高；目前已售房源集中在一房、二房和 120㎡ 左右的緊湊三房戶型（該部分房源占總數的 28%）。 世紀華廷已入市的房源整體銷售情況較好，約為 85%；未售房源主要集中在高樓層、大面積的戶型。 香榭花都一期基本售完；二期正在登記中，尚未正式開盤。 從滯銷房源來看，除去高樓層、大面積的戶型之外，非正南北或東南朝向的房源也同樣存在很大的銷售抗性。于本案而言，如何合理規(guī)劃總平布局？有效規(guī)避這一抗性是一個需要重點處理的技術環(huán)節(jié)。 博能觀點 市場形勢預判 項目名稱 推出體量 銷售率 消化量 市場存量 奧林春天（一期） 91646 45% 41241 50405 世紀華廷 86195 85% 73266 12929 香榭花都（一期） 188036 95% 178634 9402 合計 365877 80% 293141 72736 從 05年至今，中心城區(qū)中高檔高層樓盤僅為上述三個項目（均價在 4000元 /平方米左 右）。到目前為止，三個項目市場存量約 72736平方米，占市場總放量 20%；已售體 量約 293141平方米，占市場總放量 80%。 A、市場存量（單位：平方米）： 艾派國際 07年底 ㎡（約400套） 占地 5777㎡ ，戶型面積： 2680㎡ 。 城市晶典 07年 11月 ㎡（ 265套） 占地 5400㎡ ，其中小戶型 153套。 金山錢莊 07下半年 14448㎡ （ 242套） 占地 1083㎡ 合計 ㎡（ 885套） 包括城市晶典 112套三房 /四房戶型 項目名稱 預計入市時機 預計推出體量 備注 遠景國際 07下半年 ㎡（ 220套左右） 占地 4畝左右，規(guī)劃一幢 24層， 13F為商業(yè)；精裝修，估計售價在 6500元 /㎡ 。 B、 07年 8月 09年 3月市場放量情況 —— 小戶型項目潛在市場放量一覽表： 項目名稱 預計入市時 機 預計推出體量 備注 嘉龍地塊 08年 ㎡ （ 1257套） 占地 ㎡（ ） 蘭峰城市花園二期 （二期 1批） 21萬㎡（約 1500套） 二期將推 19— 45樓（其中 1批推 4幢 11F） 百宏雅苑 07年底 ㎡（ 429套） 占地 50畝，主力戶型三房 139148㎡ ，四房151㎡ ，復式 220㎡ ；（小高層 11F） 華泰國際新城六期 07年底 —— ―――― 未知（正在規(guī)劃當中） 香榭花都二期 07年 9月 109964㎡ （ 635套） 奧林春天二期 08年 84834㎡ （約 483套） 10號樓，暫未具體規(guī)劃 世紀華廷2樓 08年初 ㎡（ 112套） 2樓為 180㎡ 以上大戶型 新世
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