【正文】 [簡(jiǎn)報(bào)綱要 ] 第一部分： 引言 —— 關(guān)于 “ 豪宅 ” 的話題 第二部分： 現(xiàn)狀 —— 數(shù)據(jù)給予我們的提示 第三部分： 定位 —— 邏輯推本演的基結(jié)論 第四部分： 規(guī)劃 —— 營造不凡的人居環(huán)境 第五部分： 推廣 —— 積蓄引領(lǐng)追捧者的能量 第六部分： 銷售 —— 確定高端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則 第七部分： 補(bǔ)充說明 第一部分 引言 —— 關(guān)于“豪宅”的話題 在這里，我們不妨提出以下幾個(gè)問題： 建立在地緣特性之上的 “ 豪宅 ” 產(chǎn)品應(yīng)具備哪些可操作的、顯在的、具 差異性的品質(zhì)特征？ 如何確定產(chǎn)品價(jià)值體系當(dāng)中的核心訴求點(diǎn)和稀缺性資源的競(jìng)爭(zhēng)力？ 如何研定在通常的開發(fā)建設(shè)效益基礎(chǔ)之上的最大附加值和最大化利潤？ 作為高端產(chǎn)品，所需支付的獲取成本及日后的生活成本如何？ 與其他市場(chǎng)區(qū)隔的產(chǎn)品相比而言， “ 豪宅 ” 所附著的人文精神沉淀和審 美價(jià)值傾向如何？ 基于強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)活力和龐大的民間資本，相對(duì)而言，晉江、石獅兩地的購買群體對(duì)于“豪宅”范疇的產(chǎn)品形態(tài)顯示出更大的熱情。這種熱情直接刺激并強(qiáng)化了項(xiàng)目的開發(fā)定位，希望通過介入高端市場(chǎng)從而獲得更大的運(yùn)營效益。 在以下章節(jié)，我們將從數(shù)據(jù)和邏輯兩方面針對(duì)有關(guān)操作節(jié)點(diǎn)作簡(jiǎn)要陳述 —— 要回答以下問題，必須提及兩個(gè)關(guān)鍵詞： 數(shù) 據(jù) —— 通過定向調(diào)研，所獲得的詳盡、真實(shí)、準(zhǔn)確的數(shù)字信息將告訴我們市場(chǎng)表象的背后蘊(yùn)藏著怎樣的真相，向我們昭示著即將面對(duì)的會(huì)是一個(gè)怎樣的營銷環(huán)境。 邏 輯 —— 邏輯無疑是地產(chǎn)運(yùn)營過程中最重要的決策要素，是由一個(gè)結(jié)論向另一個(gè)結(jié)論推演的行進(jìn)過程，就是效益運(yùn)營的生命線。其目的是將相對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)現(xiàn)象演化為整合運(yùn)作的執(zhí)行層面，通過整合與執(zhí)行，在市場(chǎng)與本體，本體與利潤之間實(shí)現(xiàn)理想的“無縫連接”。 } 第二部分 現(xiàn)狀 —— 數(shù)據(jù)給予我們的提示 本案的市場(chǎng)興奮點(diǎn)在哪里？本案的運(yùn)營激發(fā)點(diǎn)又在哪里？ 要回答這個(gè)問題， 就要了解我們所生活的這個(gè)城市，要掌握這個(gè)城市的本來習(xí)性和運(yùn)行方式； 要解決這個(gè)問題， 我們要做的第一件事就是“掃街” —— 這是接近市場(chǎng)真相的最直接手段。 獲取盡可能詳盡、真實(shí)、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，建立基本的數(shù)據(jù)模型，找出真相之門的鑰匙。 本案在硬件要素上特質(zhì)決定了初始調(diào)研對(duì)象的類別，我們經(jīng)過幾輪商議，結(jié)合目前的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方向，在排除了大部分同質(zhì)化項(xiàng)目的可能之后，基本界定了高品質(zhì)高層建筑社區(qū)為標(biāo)的物。通過前期普查和論證，確定了以下調(diào)研對(duì)象作為本案的可類比項(xiàng)目： —— 香榭花都、世紀(jì)華廷、潯興 〃 奧林春天 （補(bǔ)充說明：考慮到嘉龍集團(tuán)在南區(qū)中學(xué)旁的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)尚在進(jìn)行，本次提報(bào)暫不作研究。） } 一、可類比項(xiàng)目的靜態(tài)矢量分析 為更好地量化相關(guān)可類比項(xiàng)目的各操作層面，我們所設(shè)定的靜態(tài)矢量大致為： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、規(guī)劃布局、戶型配比、面積配比、社區(qū)配套、景觀規(guī)劃、物業(yè)管理等 七個(gè)層面。 項(xiàng)目名稱 占地 總建 總戶數(shù) 容積率 建筑密度 綠化率 戶車比 奧林春天 22萬㎡ 1230套 34% 45% 1： 1 世紀(jì)華廷 34畝 10萬㎡ 634套 25％ 30% 1： 香榭花都 97畝 34萬㎡ 1450套 25％ 41％ 1： 1 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 以上指標(biāo)當(dāng)中，對(duì)于消費(fèi)者而言，較為具象且較能體現(xiàn)居住品質(zhì)的集中在綠化率和戶車比兩項(xiàng)。 就綠化率而言， 主要是表現(xiàn)園區(qū)內(nèi)部的景觀體量 —— 本案的區(qū)位條件得天獨(dú)厚，關(guān)鍵在于如何合理鏈接，巧妙訴求，凸現(xiàn)本案這一資源優(yōu)勢(shì)。 就戶車比而言， 該元素是反映業(yè)主階層的重要層面之一 —— 結(jié)合本案其他規(guī)劃設(shè)計(jì)要素，彰顯晉江第一高尚人居這一特性。 博能觀點(diǎn) 以圍合式布局重點(diǎn)處理主題景觀中庭已成為目前大、中型高尚社區(qū)的流行趨勢(shì)，再加上建筑外觀的變化，客觀來看，在一定程度表現(xiàn)出同質(zhì)化和審美疲勞。 本案在地塊形狀和周邊地形地貌的整體形態(tài)恰恰是表現(xiàn)出異于常規(guī)的特性，即開放式的建筑布局與主體景觀資源的理想呼應(yīng)，最大限度地體現(xiàn)了景觀指數(shù)的均好性與視覺走廊的通透性。 博能觀點(diǎn) 規(guī)劃布局 【 奧林春天 】 結(jié)合坡地地形，采用圍合式布局，南低北高、左低右高的排列形式與提琴式輪廓相呼應(yīng)；現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格， 11棟 15F— 30F的小高層、高層建筑， 4棟雙拼聯(lián)排別墅 20套。大板結(jié)構(gòu)統(tǒng)一采用 S流線造型。 6樓為正南北朝向，其余大部分為西南或正西朝向。 【 世紀(jì)華廷 】 同樣為圍合式布局，采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，規(guī)劃有 6棟 2730F高層建筑，其中兩棟為點(diǎn)式（二梯二戶）結(jié)構(gòu)，其余 4棟均為板式結(jié)構(gòu)（二梯二戶）； 【 香榭花都 】 晉江目前最大的圍合式高層建筑社區(qū)，采用歐式建筑風(fēng)格 , 規(guī)劃 11棟，中心區(qū)域及世紀(jì)大道沿線采用點(diǎn)式建筑形式 , 板式建筑沿地界圍合式排列。 戶型配比 樓盤名稱 奧林春天 （一期） 世紀(jì)華廷 香榭花都 （二期） 合計(jì) 一房 面積（平方米） 比例 % % 套數(shù) 240 240 比例 % % 二房 面積（平方米） 4800 比例 % % % 套數(shù) 96 48 144 比例 % % % 三房 面積（平方米） 50372 比例 41． 9% % % % 套數(shù) 308 300 317 925 比例 % % 50% % 不難看出，三房與四房套型無可爭(zhēng)議地成為最大份額的主力產(chǎn)品形態(tài)，占總體量的七成以上；純投資型的一房與兩房套型和復(fù)式只能成為配角；需要提