2007年晉江天龍豪園營銷企劃提案-wenkub.com
2024-12-04 19:20 本頁面
【正文】 } 第七部分： 補充說明 由于時間較為倉促，本案演示的各部分內容都沒有充分展開，只能暫做綱要性陳述，與貴司做初始階段的意向性溝通，具體內容有待下一機會做詳細提報； 以下是答疑時段，如貴司對相關提報內容存有疑問或不同意見，敬請?zhí)釂?，謝謝。 居住體驗 這一層面看起來似乎較為空乏，除了樣板房和常規(guī)廣告之外無計可施。具體內容簡要陳述如下： 縱向比較分析 縱向比較分析的中心工作是將中心城區(qū)土地的增值、房市的持續(xù)上揚與房價的提升三項指標量化成逼迫客戶的一種情景暗示，將臵業(yè)本案的選擇轉化為中心城區(qū)稀缺的尊榮機遇。 第五階段：全面維護（周期約為 23個月） —— 通過特刊和媒體廣告的形式，對滯銷房源和主要競爭對手做出合理應對與消化。 執(zhí) 行： } 第三階段：全面推介（周期約為 46個月） —— 與相關高端經營機構聯動互促，如磁灶高爾夫球俱樂部、廈航南航等，推出諸如 “ 入主天龍豪園免費加入會員俱樂部 ”等的主題； —— 在強勢媒體以專欄或系列采訪報告的形式，從各社會階層的視角對本案做出利好評估。 第五部分 推廣 —— 積蓄引領追捧者的能量 在企劃推廣層面上，我們將全案大體分為公關先行、蓄勢養(yǎng)價、全面推介、強力互動、全面維護等五個階段和五個中心任務，具體陳述如下： 第一階段：公關先行（周期約為 2個月） —— 與市園林局確定斥資改造體育公園的計劃，并將作為一項回報社會的公益事業(yè)予以適當宣傳； —— 確定水主題景觀意境的設計思想，將其提升到一個相對的藝術高度，與體育公園的改造相呼應，共同營造本案以 “ 山水 ” 為核心的景觀資源亮點； —— 以熱氣球航拍的形式，在 85米、 65米、 50米等若干高度實景展示本案的景觀視角； —— 與建設部所屬有關機構聯動，確定 “ 科技新建筑福建示范社區(qū) ” 之類的品質標簽。 會所配套 本案在“運動、健康”層面上具備無可比擬的優(yōu)勢，在功能配套上，應著重處理業(yè)主在高品質、便利性方面的需求，可采用聯營或者前期招商的形式予以基本界定，盡可能減少開發(fā)商的投入力度和比例，將會所的概念轉化為“服務于本案高端消費人群的商業(yè)運營體系”。在這里，我們有以下兩點想法謹供參考： —— 6號樓可否采用較為純粹的點式設計，既可較充分地表現具有一定特色的外觀立面，也可以在主要室廳的外擴空間上做一些文章，即在可能的前提下增加陽臺，盡力營造“空中庭院”的感受；我們粗略看過第一稿方案，不考慮在結構上的技術處理，感覺到第一稿方案無論是建筑立面，還是室內空間的舒適度上，都更具特色。 第四部分 規(guī)劃 —— 營造不凡的人居環(huán)境 本章節(jié)從建筑表現、戶型空間、景觀意境、會所配套、駐車空間、智能人居、服務體驗等七部分內容加以闡述。 描述：品質 — 絕無替代，生活 — 不可復制！ 項目定位 依據上述數據所傳達的信息，我們不難描述出本案的基本定位，以下謹從項目、形象、產品、客群等四個層面予以界定。 博能觀點 第三部分 定位 —— 邏輯推演的基本結論 從未來兩到三年的市場放量和項目等級來看，總體形勢不容樂觀。 金山錢莊 07下半年 14448㎡ （ 242套） 占地 1083㎡ 合計 ㎡（ 885套） 包括城市晶典 112套三房 /四房戶型 項目名稱 預計入市時機 預計推出體量 備注 遠景國際 07下半年 ㎡（ 220套左右） 占地 4畝左右，規(guī)劃一幢 24層， 13F為商業(yè)；精裝修，估計售價在 6500元 /㎡ 。 博能觀點 市場形勢預判 項目名稱 推出體量 銷售率 消化量 市場存量 奧林春天（一期） 91646 45% 41241 50405 世紀華廷 86195 85% 73266 12929 香榭花都（一期） 188036 95% 178634 9402 合計 365877 80% 293141 72736 從 05年至今，中心城區(qū)中高檔高層樓盤僅為上述三個項目（均價在 4000元 /平方米左 右）。 世紀華廷已入市的房源整體銷售情況較好，約為 85%；未售房源主要集中在高樓層、大面積的戶型。 博能觀點 博能觀點 銷價與銷控（單位：元 /平方米） 項目名稱 開盤日期 起價 均價 最高價 樓層差價 主力總價 奧林春天 一期一批 3380 4000 4500 50 5670萬元 /套 一期二批 3800 4500 6060 50 6380萬元 /套 世紀華廷 一期 3000 3850 4500 20110(26層以上沒進行加價 ) 6272萬元 /套 二期 3450 4120 5000 50210（中低樓層） 1030（ 23層以上高樓層 ) 未推出 香榭花都 一期 2900 3920 5800 2080（樓層越高加價幅度越小） 5870萬元 /套 二期（預測） 5000 75100萬元 /套 晉江中心城區(qū)的房價將繼續(xù)表現出穩(wěn)中有升的趨勢，但由于新建項目經濟指標普遍較高，高層住宅如 22層以上的銷售壓力還將持續(xù)；主力總價在6080萬元之間的戶型相對更受歡迎。 本案在智能化系統與物業(yè)管理系統的設計上，應重點解決這一癥結（在下一節(jié)“ 規(guī)劃 ” 中 “ 服務空間 ” 重點闡述）。 本案的景觀規(guī)劃應著眼于兩個技術層面，即：在利用現有資源的基礎之上有針對地提升，在創(chuàng)造自有資源的基礎之上有針對地整合（在下一節(jié) “ 規(guī)劃 ” 中“ 景觀空
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