2007年晉江天龍豪園營銷企劃提案-文庫吧資料
2024-12-13 19:20本頁面
【正文】 ―――― 未知（正在規(guī)劃當(dāng)中） 香榭花都二期 07年 9月 109964㎡ （ 635套） 奧林春天二期 08年 84834㎡ （約 483套） 10號樓，暫未具體規(guī)劃 世紀(jì)華廷2樓 08年初 ㎡（ 112套） 2樓為 180㎡ 以上大戶型 新世紀(jì)豪園 三期 07年 9月 55580㎡ （ 299套） 占地 15畝，目前公開時間約 12個月，預(yù)計均價 53005500元 /㎡ 以上；至今登記客戶 2022多組。 城市晶典 07年 11月 ㎡（ 265套） 占地 5400㎡ ，其中小戶型 153套。到目前為止，三個項目市場存量約 72736平方米，占市場總放量 20%；已售體 量約 293141平方米，占市場總放量 80%。于本案而言，如何合理規(guī)劃總平布局？有效規(guī)避這一抗性是一個需要重點處理的技術(shù)環(huán)節(jié)。 香榭花都一期基本售完；二期正在登記中，尚未正式開盤。 世紀(jì)華廷 85% 一期： 二期： 12個月 中間樓層 17層以上戶型面積較大的戶型 香榭花都 95% 一期： 21個月 位置、朝向較理想的大戶型 7樓以下的低樓層及 23樓以上的高樓層高總價房源 奧林春天的銷售率相對較低，僅為 45%，其原因是入市單價相對較高；目前已售房源集中在一房、二房和 120㎡ 左右的緊湊三房戶型（該部分房源占總數(shù)的 28%）。 本案亦為高層建筑 ,如何解決該部分房源 ?僅僅依靠免去樓層差是不夠的。 本案作為中心城區(qū)的高端項目（有可能成為 “ 最高端 ” ），在差異化核心訴求體系的建設(shè)和表現(xiàn)上，必須體現(xiàn)自身的特質(zhì)和競爭力。 博能觀點 物業(yè)管理 二、可類比項目的動態(tài)矢量分析 為更好地分析相關(guān)可類比項目的運營層面，我們所設(shè)定的動態(tài)矢量大致為：客群結(jié)構(gòu)、 銷價與銷控、展業(yè)評估、市場形勢預(yù)判等四個層面。換言之，不可或缺而且需要重點技術(shù)處理，但又沒有發(fā)揮其應(yīng)有的營銷作用力。 博能觀點 物業(yè)管理 項目名稱 物業(yè)管理與智能化配套系統(tǒng) 奧林春天 （一期） 物業(yè)管理：廈房物業(yè)管理公司 物業(yè)管理、房屋管理、公用設(shè)施、公共秩序維護、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護六大系統(tǒng)構(gòu)建社區(qū)生活的清晰脈絡(luò) 世紀(jì)華廷 物業(yè)管理：戴德梁行（顧問）匯嘉物業(yè) 16大智能安防體系，晉江首席全智能私享社區(qū) 亮點配套：樓宇訪客可視彩屏對講門禁系統(tǒng)、家庭防盜報警系統(tǒng)、酒店IPTV及寬帶組綱視頻體系； 戴德梁行早期有參與提出建議，現(xiàn)在世紀(jì)華廷售樓部由匯嘉物業(yè)提供服務(wù) 香榭花都 （二期） 物業(yè)管理：廈禾物業(yè) 安全防范、信息管理系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、 RO逆滲透直飲水系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)，五大安全系統(tǒng)，打造晉江首個與世界接軌的全智能化社區(qū)。 世紀(jì)華廷 景觀設(shè)計：嘉博筑業(yè) ㎡景觀中庭，恣意于水景公園格調(diào) 香榭花都 （二期） 景觀設(shè)計：臺灣新澳景觀設(shè)計 融合 40多個歐洲國家的園林藝術(shù)、集休閑、渡假、養(yǎng)生、娛樂為一體的歐洲樂園 客觀來說，不少項目的景觀規(guī)劃設(shè)計更多地是建立在銷售最大化的策略指導(dǎo)上，更多地表現(xiàn)為圖面效果，而忽略了景觀本身是因人而生，因人而在，因人而活的本質(zhì)意義。 從項目形象而言，社區(qū)配套應(yīng)體現(xiàn) “ 個性化氣質(zhì) ” ；從功能設(shè)計而言，社區(qū)配套應(yīng)著重于 “ 可行、實用，便于維護 ” ；從人居形態(tài)而言，社區(qū)配套應(yīng)在硬件的基礎(chǔ)之上重點強化 “ 軟件 ” ，即鄰舍之間的交流與互動（在下一節(jié) “ 規(guī)劃 ”中 “ 會所空間 ” 重點闡述）。 通過抽樣訪談，大多數(shù)客群對于房型的舒適度和實用性的要求較高，換言之，面積體量的基本控制和套內(nèi)空間變化的綜合表現(xiàn)已逐漸成為重要的購買決策點之一。 博能觀點 復(fù)式 面積（平方米） 7055 6580 比例 % % 6% % 套數(shù) 26 24 24 74 比例 % % % % 本案同樣選擇三房與四房套型作為主力戶型，但如何優(yōu)化其平面布局，如何體現(xiàn)在控制面積原則之下的空間變化？我們的考慮是，如果定位為晉江第一高層建筑社區(qū)，僅有成熟的戶型是不夠的，還需要在居住形態(tài)上賦予其對應(yīng)的人文內(nèi)涵和精神特質(zhì)（在下一部分 “ 規(guī)劃 ” 中將重點闡述）。 【 世紀(jì)華廷 】 同樣為圍合式布局，采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，規(guī)劃有 6棟 2730F高層建筑，其中兩棟為點式（二梯二戶）結(jié)構(gòu)，其余 4棟均為板式結(jié)構(gòu)（二梯二戶）； 【 香榭花都 】 晉江目前最大的圍合式高層建筑社區(qū)，采用歐式建筑風(fēng)格 , 規(guī)劃 11棟，中心區(qū)域及世紀(jì)大道沿線采用點式建筑形式 , 板式建筑沿地界圍合式排列。大板結(jié)構(gòu)統(tǒng)一采用 S流線造型。 本案在地塊形狀和周邊地形地貌的整體形態(tài)恰恰是表現(xiàn)出異于常規(guī)的特性，即開放式的建筑布局與主體景觀資源的理想呼應(yīng)，最大限度地體現(xiàn)了景觀指數(shù)的均好性與視覺走廊的通透性。 就戶車比而言， 該元素是反映業(yè)主階層的重要層面之一 —— 結(jié)合本案其他規(guī)劃設(shè)計要素，彰顯晉江第一高尚人居這一特性。 項目名稱 占地 總建 總戶數(shù) 容積率 建筑密度 綠化率 戶車比 奧林春天 22萬㎡ 1230套 34% 45% 1： 1 世紀(jì)華廷 34畝 10萬㎡ 634套 25％ 30% 1： 香榭花都 97畝 34萬㎡ 1450套 25％ 41％ 1： 1 經(jīng)濟指標(biāo) 以上指標(biāo)當(dāng)中，對于消費者而言，較為具象且較能體現(xiàn)居住品質(zhì)的集中在綠化率和戶車比兩項。通過前期普查和論證，確定了以下調(diào)研對象作為本案的可類比項目： —— 香榭花都、世紀(jì)華廷、潯興 〃 奧林春天 （補充說明：考慮到嘉龍集團在南區(qū)中學(xué)旁
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