【正文】 進(jìn)取心強(qiáng)、向往情調(diào)生活，注重實(shí)用主義關(guān)懷的周邊工業(yè)企業(yè)管理者人員及蛟龍港片區(qū)工礦企業(yè)員工及私營業(yè)主 ? 定位釋由 ：城市板塊土地屬性決定了該片區(qū)的居住價(jià)值，部分高尚住宅區(qū)域已吸引了大量城市貴族的置業(yè)欲望，同時(shí)也吸引了城市高薪行業(yè)中的高層管理者，然而總結(jié)本項(xiàng)目的相對劣勢導(dǎo)致了本項(xiàng)目沒有十足的競爭力去爭奪金字塔尖端的客戶群，瑞杏園的容積率、戶型比例及物業(yè)形態(tài)都決定了應(yīng)該放棄搶占高端市場的霸氣，轉(zhuǎn)而走向?qū)嵱弥髁x路線，形象處于中端偏高的層次，這也是最大化適應(yīng)該片區(qū)地塊屬性有效擴(kuò)大消費(fèi)群體的市場路線，有效匹配消費(fèi)對象，快速實(shí)現(xiàn)銷售回籠，歸納之，本項(xiàng)目的客戶群體為：中上收入群體，進(jìn)取心強(qiáng)、向往情調(diào)生活，注重實(shí)用主義的周邊工業(yè)企業(yè)管理者人員及蛟龍港片區(qū)工礦企業(yè)員工及私營業(yè)主。 ? 項(xiàng)目評估均價(jià)定價(jià)法 ： 比較樓盤 均價(jià)（元 /㎡ ) 評估得分 比較系數(shù) 可調(diào)均價(jià)（元 /㎡ ） 評估均價(jià)（元 /㎡ ） 愛情海 2700 129 2727 蛟龍銀座 2500 127 2550 錦繡楠郡 2900 132 2842 本項(xiàng)目 130 2706 ? 根據(jù)項(xiàng)目周邊的調(diào)查研究后，無論選擇什么樣的定價(jià)方式，選擇什么樣的樓盤作為比較，用項(xiàng)目評估均價(jià)定價(jià)方法計(jì)算出來的價(jià)格都集中在 2670元 /㎡ 左右，銷售速度在月均在 38套左右；采用銷售周期對比權(quán)重來計(jì)算，樓盤的實(shí)際銷售價(jià)格來衡定可制定到 2690元 /㎡ 左右，銷售速度為月均 32套左右。 ? 廣告語建議： ? 首席實(shí)用主義風(fēng)尚住區(qū) 生活如詩流淌 ...... ? 不必刻意模仿，因?yàn)橐言诿乐? 一切以實(shí)用的名義盡情享受 ...... ? 空間不是對人的禁錮 而是對生活 的眷顧 ? 建筑 以其獨(dú)有的語言 傳承時(shí)光的流韻 ? 亞熱帶園林 創(chuàng)造美洲人文與蛟龍工業(yè)的和諧共融 亞熱帶園林景觀 ?價(jià)格定位 ? 雙九路一帶是蛟龍港區(qū)開發(fā)相對集中的高尚住宅區(qū)，客戶群體層面相對集中，價(jià)格相互制約性強(qiáng)，參考的對象主要集中在競爭激烈程度和銷售利潤的豐厚程度兩個(gè)方面。 ? 我們以在產(chǎn)品創(chuàng)新上復(fù)合當(dāng)前最被市場關(guān)注的元素，如空中錯(cuò)層觀景陽臺等，拉升市場對小戶住宅升級版的預(yù)期。 ? 我們以“大景觀的小戶型”樹立項(xiàng)目在實(shí)用主義中的獨(dú)特優(yōu)勢。 ? 圖森市電梯公寓，呈合圍封閉式社區(qū)現(xiàn)代建筑組團(tuán)，社區(qū)內(nèi)部溪流潺潺、曲徑通幽，園林綠化與建筑景觀和諧統(tǒng)一，構(gòu)筑物等裝飾件呈現(xiàn)古樸、雅致、經(jīng)典的景觀格局，與整個(gè)社區(qū)組團(tuán)呈現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)代與傳統(tǒng)、繁華與靜謐和諧共存的風(fēng)情小鎮(zhèn)。 ? 圖森位于美國西南部，距墨西哥邊境只有１００公里，為亞利桑那州第二大城市， 圖森制造業(yè)成長迅速，特別是導(dǎo)彈、飛機(jī)零件、計(jì)算機(jī)、電子設(shè)備和光學(xué)儀器等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)得到蓬勃發(fā)展。 項(xiàng) 目 核 心 價(jià) 值 景觀與建筑、實(shí)用與情調(diào)的平衡點(diǎn) ?形象定位 圖森 美洲大陸實(shí)用主義小鎮(zhèn) ? 定位釋由：瑞焮園從總體規(guī)劃看，綠地率達(dá) ％，有明確的主題景觀；，園區(qū)以塔式結(jié)構(gòu)板式排列的高層為主； 72－ 92的戶型區(qū)間，實(shí)用而不小氣，雅致經(jīng)典；核心價(jià)值提煉為“找到景觀與建筑、實(shí)用與情調(diào)的平衡點(diǎn)”。 ? 但是，由于該片區(qū)的建設(shè)相對獨(dú)立，導(dǎo)致目前項(xiàng)目與項(xiàng)目的居住配套距離比較大，尚未形成各社區(qū)所搭配的交流共享的地帶，沒有形成相對高尚的居住氛圍和氣質(zhì)，瑞焮園的興建伴隨著這個(gè)過程，也將逐漸在改善著該區(qū)域的固有劣勢。 對策 ： 提前對威脅進(jìn)行預(yù)測 ，做好處理危機(jī)情況的預(yù)警策略。 機(jī)會因素 (Opportunities) O1：區(qū)域良好的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境； O2：項(xiàng)目正處在區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，物業(yè)增值空間相對巨大，開發(fā)商可以獲得最大價(jià)值利益； O3：項(xiàng)目分多個(gè)組團(tuán)開發(fā)，導(dǎo)入“多重洗禮”的規(guī)劃理念，為品牌建設(shè)提供機(jī)會。 對策：充分利用和發(fā)揮自身優(yōu)勢，形成市場熱點(diǎn) 劣勢因素 (Weaknesses) W1：項(xiàng)目欠缺整體開發(fā)節(jié)奏的把控，沒有有效的整體開發(fā)策略； W2：項(xiàng)目目前的規(guī)劃欠缺整體性，可持續(xù)發(fā)展性； W3：目前項(xiàng)目沒有發(fā)掘項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，對于項(xiàng)目的賣點(diǎn)沒有充分利用； W4：對于一個(gè)高尚居住樓盤，其社區(qū)規(guī)劃配套顯得很不完善 。 S3: 項(xiàng)目交通方便 ,離航空港及雙流縣城相對較近 。 ?銷售人員的專業(yè)素質(zhì)及工作精神面貌 優(yōu)勢因素 (Strengths) S1: 本項(xiàng)目是全產(chǎn)權(quán)式商品房 。 ? 廣告策劃需要專業(yè)素質(zhì)人員； ? 廣告策劃時(shí)機(jī)掌握，持續(xù)性推廣； ? 周邊縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)推廣力度有限，會造成銷售周期過長； 警醒點(diǎn) ： 高素質(zhì)的廣告策劃人員可以準(zhǔn)確掌握市場變化，反饋市場信息，同時(shí)做出明確的廣告應(yīng)對措施和市場方案，以此縮短銷售周期，迅速實(shí)現(xiàn)資金回籠。 ?噪音和空氣污染嚴(yán)重影響購房者信心。建議盡可能挖掘市場空間，發(fā)揮戶型的優(yōu)越性。 ?好的戶型對項(xiàng)目銷售有著比較強(qiáng)的促進(jìn)作用。 ?戶型設(shè)計(jì)好，比較實(shí)用 ?在戶型設(shè)計(jì)方面因?yàn)樾^(qū)規(guī)模的較大，存在著或多或少的缺陷，會導(dǎo)致以后部分戶型銷售火爆，部分戶型卻無人問津。 ?小區(qū)規(guī)模相對較大 ?較大規(guī)模的小區(qū)可以提升購房者的信心； ?較大規(guī)模的小區(qū)能夠形成獨(dú)自的居住生活體系； ?較大規(guī)模的小區(qū)完整的生活配套，有利于提升項(xiàng)目知名度； ?較大規(guī)模的小區(qū)，本身即具有很強(qiáng)的廣告效應(yīng)； 借鑒點(diǎn) ： 由于本項(xiàng)目規(guī)模的相對較大，地塊位置的相對邊緣化，因此廣告宣傳方面應(yīng)盡可能樹立項(xiàng)目的大盤形象。 借鑒點(diǎn) ： 建議采用低開高走的定價(jià)策略，并輔助相關(guān)的購房優(yōu)惠措施，迅速打開銷售局面，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，為整個(gè)項(xiàng)目的成功運(yùn)作奠定良好的基礎(chǔ)。 （二）項(xiàng)目綜合分析 ?項(xiàng)目由 8棟電梯高層組成（ 3棟 18層、5棟 25層），分為多個(gè)組團(tuán)多批次銷售； ?本項(xiàng)目為全產(chǎn)權(quán)式商品房； ?項(xiàng)目的商業(yè)建筑面積只有 1000平米左右，全為臨街底商； ?項(xiàng)目地下為一層，僅作為地下車庫使用； ?項(xiàng)目的綠地率為 %，和世紀(jì)華都、棠湖帝景、蛟龍銀座等幾個(gè)競爭樓盤的綠地率相比較低。 ?區(qū)域競爭樓盤的銷售價(jià)格平均在 2700元 / ㎡ 左右。建筑結(jié)構(gòu)一般為板式結(jié)構(gòu) . ?區(qū)域競爭樓盤的配套都比較齊全，周邊配套包括學(xué)校、醫(yī)院、銀行、超市、網(wǎng)吧、便利店等舉步即至，小區(qū)配套包括美食、休閑、娛樂、購物、健身、等一切生活所需皆有所備。 ?區(qū)域競爭樓盤的建筑形態(tài)基本上是純電梯高層和小高層 ,只有個(gè)別樓盤是電梯高層 +多層和電梯小高層 +多層。 ?配套： 項(xiàng)目的城心地位，承接城脈、文脈、交脈，涵蓋景觀、風(fēng)水、人流動(dòng)向，為雙流當(dāng)之無愧的珍藏型龍脈之地。社區(qū)內(nèi)亭臺門廊、生態(tài)喬木、靈動(dòng)水景，處處體現(xiàn)人對公園生活生生不息的向往。板式結(jié)構(gòu)，一梯兩戶，戶戶配有大幅落地飄窗，大尺度觀景露臺，明廚明衛(wèi)，通風(fēng)采光，主力戶型引入頂躍大型屋頂花園、空中花園、入戶花園的觀景設(shè)計(jì)，全面提升項(xiàng)目的居住品質(zhì)?！?260m178。 戶型品鑒 ?位于小區(qū)優(yōu)勢位置，客廳，主臥室景觀、視野絕佳 ?寬景露臺，一覽開闊園林景致 ?豪華主臥，寬敞、舒適、通風(fēng)采光好 ?入戶玄關(guān)、寬廚、明衛(wèi)、生活陽臺等關(guān)注細(xì)節(jié)，讓居家健康、舒適 ?結(jié)構(gòu)方正，布局緊湊，適宜完美三口之家 ?寬景露臺提供娛樂、儲物多功能空間 ?轉(zhuǎn)角平窗增添室內(nèi)裝飾趣味 ?寬廚、明衛(wèi)、生活陽臺創(chuàng)造明亮、健康、便利的居家環(huán)境 ?棠湖帝景 ?項(xiàng)目位置 :成都市雙流縣棠湖南路 ?開發(fā)商 ：四川鑫龍實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 ?總占地面積 ： ?總建筑面積 ： 75456平米 ?容積率： ?綠地率： 47% ?銷售