【正文】 錦繡楠郡 東升國瑞 御苑楓景 宗申 .流溪別院 蛟龍港工業(yè)園片區(qū) 雙流縣城片區(qū) 棠湖帝景 ?區(qū)域樓盤分布情況 ?整個區(qū)域（包括蛟龍工業(yè)園、雙流縣城、航空港及人南路南沿線）目前在售的樓盤一共有 60余個。 ?蛟龍港工業(yè)園片區(qū)（采樣 5個樓盤）：愛琴海國際社區(qū)、蛟龍銀座、 錦繡楠郡、學(xué)府名苑、世紀(jì)華都。 ?我們對兩個片區(qū)內(nèi)的 9個樓盤進行了踩盤分析，其中具有可比性樓盤的是：雙流縣城片區(qū)的東升國瑞和棠湖帝景；蛟龍港工業(yè)園片區(qū)的愛琴海國際社區(qū)、蛟龍銀座、錦繡楠郡、學(xué)府名苑和世紀(jì)華都。 ?根據(jù)區(qū)域內(nèi)以租賃形式銷售的樓盤來看，一般均價在 1700元 /㎡ 左右 ； 只享有 50年的使用權(quán)。 ?區(qū)域樓盤全產(chǎn)權(quán)的電梯高層和小高層均價在 3200元 / ㎡ 左右 ； 戶型面積區(qū)間在 50260 ㎡ 不等；車位比一般集中在 1： 。 ?蛟龍港工業(yè)園片區(qū)的樓盤基本上是以租賃的形式在銷售，目前本區(qū)域樓盤都在變更土地性質(zhì)，準(zhǔn)備以全產(chǎn)權(quán)的方式來銷售?；蛘呙科矫字苯蛹?800元 )。融入了具有愛琴海風(fēng)格的建筑元素。 組團情況 ?多層花園洋房組團 ：共 13棟多層組成，以 2個圍合式的小組團格局分布，戶型從一室兩廳到四室兩廳，面積分布從 50140平米，空間結(jié)構(gòu)有平層和躍層，躍層贈送 30100平米獨立的空中私家花園； ?全景觀電梯公寓組團： 共 7棟組成，其中 2棟 15層、 3棟 16層和 2棟 23層高層電梯公寓，主力戶型面積在 80平米左右，寬景飄窗設(shè)計，空中入戶花園，私家花園。 戶型品鑒 ?兼顧了空間上的寬敞舒適和價格的適中性，滿足都市人對居住品質(zhì)和經(jīng)濟適用的雙重要求。 ?方正實用，干濕分區(qū)，實用主義代表作。功能齊全，全明設(shè)計，陽光充溢著每一寸空間。 ?學(xué)府名苑 ?項目位置 :成都雙流蛟龍工業(yè)港雙九路 ?總建筑面積 ： ?容積率： ?綠地率： 20% ?戶型區(qū)間 ： 80129平米 ?以租賃形式銷售均價： 1750元 /平米 戶型品鑒 ?合理的戶型設(shè)計：充分滿足業(yè)主對通風(fēng)、采光的要求；實現(xiàn)明室、明廚、明衛(wèi)，潔污、動靜分區(qū)設(shè)計更加人性化。 ?世紀(jì)華都 ?項目位置 :蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)蛟龍大道五段 ?開發(fā)商 ：四川盛世華唐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ?總建筑面積 ： 3萬平米 ?容積率： ?綠地率： % ?建筑密度； % ?以租賃形式銷售均價： 1720元 /平米 世紀(jì)華都平面示意圖 ?兩棟（ AB） 16層高層電梯，一棟（ C） 6+1層多層 ?戶型方正實用，良好的采光和通透開闊的視野 ?區(qū)內(nèi)大型停車場，能充分滿足車位的需求 ?園區(qū)內(nèi)園林景觀打造充分，自然綠化突出 ?生活配套設(shè)施完善，區(qū)內(nèi)公攤面積小，空間寬敞，立體感俱佳 ?小區(qū)道路系統(tǒng)清晰寬敞，拓展度寬，交通順暢，人車分流 ?特色小區(qū)花園，文化廣場，休閑會所 ?錦繡楠郡 ?項目位置 :成都蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)內(nèi) ?開發(fā)商 ：雙流蛟龍投資有限責(zé)任公司 ?總占地面積 ： 60畝 ?總建筑面積 ： 15萬平米 ?容積率： ?綠地率： 30% ?銷售均價： 2900元 /平米 配套設(shè)施 ?生活配套齊全，學(xué)校、醫(yī)院、銀行、茶坊、超市、網(wǎng)吧、便利店等舉步即至 ?美食、休閑、娛樂、購物、健身等一切生活所需皆有所備 ?融匯東方的審美情趣與西方的建筑理念、形態(tài)，單元式戶型設(shè)計，功能分區(qū)合理，布局緊湊 ?人車分流，確保車行與步行系統(tǒng)的利用率，消除不安全因素，避免交叉干擾 戶型品鑒 ?南北朝向，私密性好，戶型方正實用，簡約設(shè)計，空間實用率高 ?6米挑高超大景觀陽臺，采光條件好 ?陽光與主臥相連，采光采景通透，布局合理，功能分區(qū)明確，動線流暢 ?南北朝向，戶型方正，結(jié)構(gòu)緊湊，大型景觀陽臺，客廳 4米開間氣派大方 ?明廚明衛(wèi)，私密性好，采光充足 ? ?東升國瑞 ?項目位置 :成都市雙流縣長冶路二段 ?開發(fā)商 ：成都瑞耀置業(yè)有限公司 ?總占地面積 ： 34畝 ?總建筑面積 ： 67301平米 ?容積率： ?綠地率： 35% ?銷售均價： 3300元 /平米 配套設(shè)施 ?8000平米的大型社區(qū)泛會所，包括咖啡廳、健身房、游泳池、茶房等，全心為業(yè)主搭建精彩社區(qū)生活。戶型均為舒適型大戶，面積約分布在 130m178。之間。 ?園林： 社區(qū)園林景觀環(huán)境的打造與棠湖公園風(fēng)景相映襯，其營造出來的景觀和環(huán)境充滿了典雅、靈動及渾然天成的韻味。其設(shè)計精髓真正做到了“家中有花園，院外有公園”。周邊生活配套成熟完善，休閑（棠湖公園）購物（好又多超市）醫(yī)療（第一人民醫(yī)院）教育（棠湖中學(xué)）一應(yīng)俱全，而規(guī)劃中的大型仿古情景式消費街區(qū) —— 印象唐人街，也為項目憑添一道財富景觀 ?小結(jié) ?從整個大區(qū)域來看 ,多層的銷售率比電梯要高 ,多層一般銷售率在80%左右 ,而電梯的銷售率則在 30%左右。 ?區(qū)域競爭樓盤的建筑風(fēng)格一般以現(xiàn)代時尚風(fēng)格為主 。 ?區(qū)域競爭樓盤的戶型面積區(qū)間在 50260 ㎡ 不等；車位比一般集中在 1： 。 Ⅱ 對本項目的研究 （四）客戶定位 （一）目前存在的問題 （二）項目綜合分析 （三）項目定位 （五）項目建議 （一）項目目前存在的問題 ?目前項目區(qū)域的競爭樓盤相對較多，會給項目后期的銷售帶來一定的難度； ?項目的建筑形態(tài)比較單一，全為電梯高層，給項目自身帶來一定抗性； ?項目的目標(biāo)客戶群比較單一，因此會造成銷售前的儲水期會相對較長； ?項目的基礎(chǔ)配套設(shè)施還不夠完善； ?項目的綠化面積相對較少，會影響綠化景觀的打造。 ?優(yōu)勢及借鑒點 ?低價入市 本項目應(yīng)采用低價位的姿態(tài)，在市場相對疲軟的九月 十月入市，并迅速強占市場，為后期的價值提升創(chuàng)造了條件。建議在市區(qū)周邊縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行宣傳時結(jié)合實際情況重點介紹。大規(guī)模樓盤在建筑風(fēng)格，建筑質(zhì)量，戶型選擇和物業(yè)管理等方面有著無可比擬的優(yōu)勢，建議盡可能發(fā)揮以上優(yōu)勢條件，以獲取良好的客戶形象和企業(yè)形象 。 ?戶型好壞是影響購房者買房信心的一個重要因素。 借鑒點 ： 本項目戶型設(shè)計相對簡練合理，并以中型居家面積為主體，應(yīng)能滿足現(xiàn)有市場需要。 ?缺點及警醒點 ?周邊噪音等污染嚴(yán)重 ?由于項目區(qū)域正處于相對繁忙的施工建設(shè)中，車流量較大； ?項目位于工業(yè)園區(qū)，噪音和空氣污染相對較大。 警醒點 ： 盡量確?，F(xiàn)有項目相關(guān)配套和綠化規(guī)劃，以此分散購房者對小區(qū)周邊各種污染的重視。 ?項目推廣廣告持續(xù)性和連貫性操作 ?項目應(yīng)由銷售公司專業(yè)銷售人員來銷售； ?非銷售公司專業(yè)人員形象影響項目品牌形象； ?削弱購房者購房信心； 警醒點 ： 高素質(zhì)的銷售人員可以大幅度提升開發(fā)公司與樓盤形象，同時提高購房者的購買信心，促進銷售進度，完成資金的快速回籠。 S2: 區(qū)域目前開發(fā)樓盤較多 ,已形成區(qū)域規(guī)?；?。 S4: 項目戶型設(shè)計合理，能滿足不同客戶群的需求； S5：項目位于區(qū)域內(nèi)良好的地理位置，緊鄰的主干道路寬敞。 對策：有效規(guī)避劣勢或轉(zhuǎn)化劣勢，取長補短。 對策：在抓住機會的前提下充分發(fā)揮自身優(yōu)勢 威脅因素 (Threats) T1：項目所在區(qū)域?qū)儆诠I(yè)園區(qū)，其生活配套不太完善； T2：項目建筑形態(tài)單一，給自身帶來一定抗性； T3：未來區(qū)域發(fā)展的不確定性； T4：區(qū)域其他項目的價格和區(qū)位優(yōu)勢對本項目的威脅。 ?項目 SWOT分析 （三）項目定位 ? 目前蛟龍片區(qū)以作為成都以南為工業(yè)港配套的服務(wù)大型住宅社區(qū)，