【正文】 思源顧問 27 滿足總部辦公需求的典型項(xiàng)目分析 項(xiàng)目名稱 占地規(guī)模 （畝） 總建面（萬(wàn)平米） 產(chǎn)品形態(tài) 面對(duì)客戶 平均售價(jià)（元 /平米） 龍?zhí)端鹿I(yè)園一、二期 100 獨(dú)棟別墅 以 IBM為代表的高新技術(shù)企業(yè) －－ 金牛產(chǎn)業(yè)工業(yè)園 500 獨(dú)棟總部樓與辦公樓均在 500平方米以上 科技創(chuàng)投企業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)性企業(yè)、高新技術(shù)研發(fā)中心、企業(yè)總部等 獨(dú)棟：6100元； 辦公樓：3800元 芯境界 65 獨(dú)棟別墅 大型企業(yè)總部 6800元 /平方米 2023年 3月 思源顧問 28 滿足總部辦公需求的典型項(xiàng)目總結(jié) ?除了以上三個(gè)滿足成都總部辦公需求的四個(gè)典型項(xiàng)目以外，還存在若干個(gè)潛在供給項(xiàng)目，如天府軟件工業(yè)園等諸多競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。 項(xiàng)目名稱 總建筑面積（萬(wàn)平米） 產(chǎn)品形態(tài) 面對(duì)客戶 平均租售價(jià) 現(xiàn)代城 15以上 高層 SOHO建筑 中小科技創(chuàng)業(yè)企業(yè) 租金： 元 /天 〃 平米 東方廣場(chǎng) 19,其中 SOHO占 5萬(wàn)平米 小高層 SOHO辦公 中小型企業(yè)與創(chuàng)業(yè)型企業(yè) 售價(jià)：8000元 /平米 2023年 3月 思源顧問 30 滿足廠房辦公需求的典型項(xiàng)目分析 項(xiàng)目名稱 占地規(guī)模 （畝） 總建筑面積（萬(wàn)平米） 產(chǎn)品形態(tài) 面對(duì)客戶 平均售價(jià)（元 /平米） 大唐電信 低密度辦公樓 公司總部、營(yíng)銷中心、研發(fā)機(jī)構(gòu)、制造中心等 自建 鑫福達(dá)電器制造有限公司 23層辦公 制造業(yè)加工基地 不詳細(xì) 2023年 3月 思源顧問 31 滿足廠房辦公需求的典型項(xiàng)目總結(jié) ?成都市政府重點(diǎn)以廠房辦公形式來(lái)推進(jìn)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展，并明確提出，將重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè) 20個(gè)左右現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)， 2023年全面建設(shè)啟動(dòng)， 2023年取得階段性成果， 2023年基本完成。同時(shí)，我們也可以清楚的看到，成都廠房辦公隨著供給量的大量增加，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)越來(lái)越激烈，并對(duì)其他廠房辦公市場(chǎng)形成強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。 由于受商務(wù)別墅形成的條件限制，這個(gè)市場(chǎng)雖然出現(xiàn)，但是并沒有出現(xiàn)大量供給，因而沒有形成激烈競(jìng)爭(zhēng)局面。 項(xiàng)目名稱 占地規(guī)模 （畝） 總建筑面積（萬(wàn)平米） 產(chǎn)品形態(tài) 面對(duì)客戶 平均售價(jià)（元 /平米） 芯境界 －－ －－ 400600平米的獨(dú)棟別墅 企業(yè)商務(wù)商貿(mào)部門、營(yíng)銷總部等 6800 2023年 3月 思源顧問 33 綱 要 一、重新理解開發(fā)目標(biāo)，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略 二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總 三、針對(duì)本案 SWOT進(jìn)行深入分析 四、第一維度分析 —— 細(xì)分企業(yè)需求，尋找價(jià)值最大化方向 五、第二維度分析 —— 分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，發(fā)現(xiàn)藍(lán)海 六、第三維度分析 —— 基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析 七、市場(chǎng)定位 —— 滿足三個(gè)維度的組合化市場(chǎng)定位 八、客群定位 —— 以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足目標(biāo)客群 九、對(duì)于市場(chǎng)定位的驗(yàn)證性分析 —— 借勢(shì)？跳出？超越？ 2023年 3月 思源顧問 34 本案 SWOT分析 S 優(yōu)勢(shì) W劣勢(shì) 土地成本優(yōu)勢(shì) 現(xiàn)代工業(yè)港運(yùn)作，使區(qū)域成熟 與政府的良好關(guān)系 距離市中區(qū)較遠(yuǎn)、缺乏配套 無(wú)產(chǎn)業(yè)中心及商務(wù)中心基礎(chǔ) O機(jī)會(huì) T威脅 成都工業(yè)向外發(fā)展帶來(lái)的機(jī)會(huì) 郫縣新行政中心新城的建設(shè) 地鐵 2號(hào)線規(guī)劃修建 成都產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)激烈 其他競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的出現(xiàn) 2023年 3月 思源顧問 35 本地塊 SWOT分析 —— 優(yōu)勢(shì) S Strength優(yōu)勢(shì)分析 ，以工業(yè)用地性質(zhì)獲取的土地成本優(yōu)勢(shì)明顯； ，這為項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)提供了重要的政策保證； ，成為項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的重要資金支撐； ，項(xiàng)目緊挨高新西區(qū) 本案最大的優(yōu)勢(shì)在于：優(yōu)越的區(qū)位條件、較低的土地獲取成本。 本案最大的劣勢(shì)主要是： 距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，辦公交通成本較高，而且目前缺少各種配套。 本案開發(fā)的最大機(jī)會(huì)來(lái)源于： 地鐵 2號(hào)線的開通與成都工業(yè)中心的輻射。 本地塊開發(fā)的外部威脅主要來(lái)自： 其他工業(yè)園區(qū)內(nèi)辦公物業(yè)的同步推出。 2023年 3月 思源顧問 41 關(guān)于優(yōu)化本案 SWOT的初步思考 以時(shí)間換空間，等待區(qū)域配套的完善 定位差異化產(chǎn)品 1 2 3 ? 項(xiàng)目基地距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，缺少各種配套； ? 項(xiàng)目基地通達(dá)性差，周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)檔次低； ? 其他工業(yè)園區(qū)辦公物業(yè)等項(xiàng)目形成潛在競(jìng)爭(zhēng)； 轉(zhuǎn)化劣勢(shì) 規(guī)避威脅 升級(jí)后的企業(yè)客群設(shè)置 班車或自駕車 轉(zhuǎn)化劣勢(shì) 2023年 3月 思源顧問 42 綱 要 一、重新理解開發(fā)目標(biāo)，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略 二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總 三、針對(duì)本案 SWOT進(jìn)行深入分析 四、第一維度分析 —— 細(xì)分企業(yè)需求，尋找價(jià)值最大化方向 五、第二維度分析 —— 分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，發(fā)現(xiàn)藍(lán)海 六、第三維度分析 —— 基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析 七、市場(chǎng)定位 —— 滿足三個(gè)維度的組合化市場(chǎng)定位 八、客群定位 —— 以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足目標(biāo)客群 九、對(duì)于市場(chǎng)定位的驗(yàn)證性分析 —— 借勢(shì)？跳出？超越？ 2023年 3月 思源顧問 43 第一維度分析 —— 價(jià)值最大化 價(jià)值 最大化 通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)分析 形成核心競(jìng)爭(zhēng)力 充分考慮各種 開發(fā)限制條件 現(xiàn)有條件土地屬性政府預(yù)期開發(fā)資金 2023年 3月 思源顧問 44 價(jià)值最大化 企業(yè)需求細(xì)分 市場(chǎng)價(jià)值勢(shì)差 尋求價(jià)值最大化的兩個(gè)方向 2023年 3月 思源顧問 45 對(duì)企業(yè)需求進(jìn)行麻雀式解剖 —— 如何尋找滿足企業(yè)需求的價(jià)值最大化方向？ 2023年 3月 思源顧問 46 市場(chǎng)需求調(diào)研歸類 需求類型 需求特征 客戶關(guān)注點(diǎn) 典型項(xiàng)目 總部辦公 滿足大型企業(yè)戰(zhàn)略管理、資本運(yùn)營(yíng)、人力資源等 形象好、獨(dú)棟、生態(tài)、商務(wù)感 龍?zhí)端鹿I(yè)園區(qū)、天府軟件園、 天府創(chuàng)意軟件園 等 SOHO辦公 滿足創(chuàng)業(yè)初期中小企業(yè)的創(chuàng)業(yè)居家辦公 交通便利、租金便宜、生活便利 現(xiàn)代城、東方廣場(chǎng)等 郊區(qū)生態(tài)辦公 滿足企業(yè)的生態(tài)化辦公需求 交通、環(huán)境、商務(wù)配套、產(chǎn)業(yè)配套 南光 CRM中心、攀鋼技術(shù)中心集聚區(qū) 市區(qū)辦公 滿足各類中高端商貿(mào)、咨詢、法務(wù)、金融、會(huì)計(jì)、律師等辦公 商業(yè)商務(wù)氛圍濃厚、交通便利、臨近客戶 時(shí)代廣場(chǎng)、力寶大廈、正熙國(guó)際、豐德國(guó)際等 廠房辦公 滿足制造類企業(yè)的生產(chǎn)服務(wù)部門辦公 就近辦公，便于生產(chǎn)管理與服務(wù) 各工業(yè)園區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)制造企業(yè) 商務(wù)居住 滿足企業(yè)高層商務(wù)居住和休閑辦公需求 生態(tài)環(huán)境、商務(wù)配套、產(chǎn)品質(zhì)量、交通便利 芯境界等 2023年 3月 思源顧問 47 案例 1：波音領(lǐng)導(dǎo)中心 —— 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)力培訓(xùn)細(xì)分市場(chǎng) ? 地點(diǎn) —— 美國(guó)密蘇里州圣路易斯 ? 業(yè)主 —— 波音公司 ? 竣工 —— 2023年 ? 建筑規(guī)模 —— 包括寬敞的工作室、餐廳、健身房，并擁有 120個(gè)房間。 ? 宗旨：創(chuàng)造高度合作的工作環(huán)境，并成為整個(gè)波音公司的聚會(huì)熱點(diǎn)。 “ COTEL” 是對(duì)企業(yè)行為平臺(tái)的打造，其理念來(lái)源是建立在對(duì)企業(yè)行為研究的基礎(chǔ)之上，作為企業(yè)的新平臺(tái)， “ COTEL” 具備了三大核心的功能： 1）企業(yè)形象展示功能； 2）公共關(guān)系經(jīng)營(yíng)功能； 3）資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)功能。 ? 進(jìn)入新世紀(jì)，惠普逐漸把制造業(yè)務(wù)外包到蘇州等長(zhǎng)江三角洲其他城市，自身卻轉(zhuǎn)化為一個(gè)融組織訂單、全球采購(gòu)、物流分撥、技術(shù)服務(wù)等功能于一爐的亞太營(yíng)運(yùn)中心 ? 形成 頭腦機(jī)構(gòu)和利潤(rùn)中 心在浦東、制造加工在蘇州的“前店后廠” 式 的產(chǎn)業(yè)格局。 ?該集團(tuán)總裁鄭永剛說(shuō)：“浦東的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、人才資源、信息平臺(tái)、市場(chǎng)空間和商業(yè)機(jī)會(huì)是得天獨(dú)厚的。在這里，一定能夠產(chǎn)生像新鴻基、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)這樣的跨國(guó)公司。因此，走組合策略的道路，發(fā)現(xiàn)新市場(chǎng)，創(chuàng)造新產(chǎn)品，從而滿足新市場(chǎng)是本案市場(chǎng)定位的總體思路。 技術(shù)研發(fā) 營(yíng)銷推廣 商務(wù)居住 2023年 3月 思源顧問 60 根據(jù)微笑曲線得出處于價(jià)值鏈中低端的種企業(yè)行為 原料加工 半成品加工 產(chǎn)成品加工 物流倉(cāng)儲(chǔ) 產(chǎn)品研發(fā) 技術(shù)研發(fā) 培訓(xùn)會(huì)議 商務(wù)居住 2023年 3月 思源顧問 61 價(jià)值最大化 企業(yè)需求細(xì)分 市場(chǎng)價(jià)值勢(shì)差 尋求價(jià)值最大化的兩個(gè)方向 —— 市場(chǎng)價(jià)值勢(shì)差 2023年 3月 思源顧問 62 ? 加工制造基地，生產(chǎn)中心。 ? 環(huán)境較差，不生態(tài)。 ? 建筑品質(zhì)相對(duì)較好，辦公智能化程度較高高。 〉 2023年 3月 思源顧問 63 別墅型住宅 VS 辦公 南匯區(qū) 別墅名稱 均價(jià)（元 /平米） 今日田園 6200 芯境界 6800 ?在南匯區(qū)，所以我們可以看到很多的住宅類產(chǎn)品，尤其是別墅，將近有 10多個(gè)別墅，而且均價(jià)接近 6500元 /平米。 2023年 3月 思源顧問 64 同區(qū)域不同性質(zhì)產(chǎn)品之間價(jià)值勢(shì)差 郫縣 6200元 /平米 2500元 /平米 銷售均價(jià) 通過(guò)今日天園和現(xiàn)代工業(yè)港的銷售均價(jià)比較，可以看出別墅類住宅產(chǎn)品與寫字樓之間存在較大的價(jià)值差，這個(gè)價(jià)值勢(shì)差也是正是本案可以借用的。項(xiàng)目總平圖最下方為聯(lián)排別墅，價(jià)格在 4500元 /平米左右。上方為雙拼別墅，價(jià)格預(yù)計(jì)在 5000元 /平米左右，具體價(jià)格還未確定。 該項(xiàng)目在下個(gè)月開盤，預(yù)計(jì)在 2023年下旬交房，交房后約半年可拿到產(chǎn)權(quán)。 銷售進(jìn)度分析：截止現(xiàn)在，其銷售過(guò)半。 高新西區(qū)代表企業(yè)生產(chǎn)基地分析 2023年 3月 思源顧問 77 泛郫縣區(qū)域內(nèi)辦公市場(chǎng)發(fā)展結(jié)論 現(xiàn)代工業(yè)港區(qū)域辦公市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)城區(qū)寫字樓市場(chǎng)價(jià)格較便宜，市場(chǎng)價(jià)格在 2800元 /平方米，未來(lái)時(shí)間價(jià)格上漲空間較大； 伴隨高新西區(qū) IBM、英特等國(guó)家著名企業(yè)的落戶與西區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的持續(xù)升溫，帶動(dòng)了項(xiàng)目所在區(qū)域