【正文】 維度分析 —— 細(xì)分企業(yè)需求，尋找價(jià)值最大化方向 五、第二維度分析 —— 分析競爭態(tài)勢(shì)，發(fā)現(xiàn)藍(lán)海 六、第三維度分析 —— 基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析 七、市場定位 —— 滿足三個(gè)維度的組合化市場定位 八、客群定位 —— 以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足目標(biāo)客群 九、對(duì)于市場定位的驗(yàn)證性分析 —— 借勢(shì)？跳出？超越？ 2023年 3月 思源顧問 69 第二維度分析 —— 競爭態(tài)勢(shì) 價(jià)值 最大化 通過競爭分析 形成核心競爭力 充分考慮各種 開發(fā)限制條件 現(xiàn)有條件土地屬性政府預(yù)期開發(fā)資金 2023年 3月 思源顧問 70 競爭項(xiàng)目樣本選取的標(biāo)準(zhǔn) 位于成都郊區(qū)，郫縣未來新行政中心旁； 土地性質(zhì)以工業(yè)用地（辦公、研發(fā)、商業(yè)）為主； 2023年 3月 思源顧問 71 當(dāng)前市場已經(jīng)出現(xiàn)或潛在的項(xiàng)目競爭分析 2023年 3月 思源顧問 72 天府創(chuàng)意軟件園 項(xiàng)目位置 成都市高新西區(qū)西芯大道 30號(hào) 占地面積 75065平米 建筑面積 62217平米 投資密度 248萬元 /畝 綠地率 40% 容積率 售價(jià) 38004200元 /平方米 水費(fèi) 未定 2023年 3月 思源顧問 73 軟件園總戶數(shù)為 104套。 ?在別墅中營造辦公場所顯然比建造純寫字樓的價(jià)值高，因此，類住宅辦公產(chǎn)品就成為一種創(chuàng)新產(chǎn)品，形成藍(lán)海市場。 ? 具有一定的休閑、生態(tài)特性。 綜合辦公 純產(chǎn)業(yè) ? 結(jié)合了商業(yè)、居住等功能的普通辦公中心。 ? 以標(biāo)準(zhǔn)廠房為主，建筑品質(zhì)不高，缺少商務(wù)配套。 2023年 3月 思源顧問 52 如何細(xì)分企業(yè)行為以尋找可能的需求方向？ 2023年 3月 思源顧問 53 企業(yè)行為形成需求市場 企業(yè)內(nèi)部行為 內(nèi)部進(jìn)行的經(jīng)營、管理、研發(fā)、培訓(xùn)、生產(chǎn)等行為 企業(yè)外部行為 在企業(yè)外部進(jìn)行的營銷、公關(guān)、交際、展示等行為 需求市場 2023年 3月 思源顧問 54 M a s s M a r k e tA p p r o a c hL a r g eS e g m e n tS t r a t e g yA d j a c e n t S e g m e n tS t r a t e g yM u l t i S e g m e n tS t r a t e g yM a s sC u s t o m i z a t i o nS t r a t e g yN i c h eS e g m e n tS t r a t e g yS m a l lS e g m e n tS t r a t e g yS e g m e n t A1S e g m e n t A2S e g m e n t A3S e g m e n t A4S e g m e n t A5S e g m e n t B1S e g m e n t B2S e g m e n t B3S e g m e n t C1S e g m e n t C2S e g m e n t AS e g m e n t AS e g m e n t BS e g m e n t AS e g m e n t BS e g m e n t CS e g m e n t CS e g m e n t C2統(tǒng)一市場大細(xì)分市場戰(zhàn)略臨近細(xì)分市場戰(zhàn)略多元細(xì)分戰(zhàn)略小細(xì)分戰(zhàn)略瞄準(zhǔn)細(xì)分戰(zhàn)略顧客定制戰(zhàn)略細(xì)分市場 A細(xì)分市場 A細(xì)分市場 A細(xì)分市場 B細(xì)分市場 B細(xì)分市場 C細(xì)分市場 C細(xì)分市場 A 1細(xì)分市場 A 2細(xì)分市場 A 3細(xì)分市場 A 4細(xì)分市場 A 5細(xì)分市場 B 1細(xì)分市場 B 2細(xì)分市場 B 3細(xì)分市場 C 1細(xì)分市場 C 2細(xì)分市場 C 1市場細(xì)分模型 2023年 3月 思源顧問 55 企業(yè)行為市場細(xì)分 所有活動(dòng) 內(nèi)部活動(dòng) 內(nèi)部活動(dòng) 內(nèi)部活動(dòng) 分部活動(dòng) 公關(guān)接待 分部活動(dòng) 外部活動(dòng) 外部活動(dòng) 公關(guān)接待 資本運(yùn)營 戰(zhàn)略決策 行政管理 人力資源 生產(chǎn)研發(fā) 營銷推廣 區(qū)域營銷 會(huì)議論壇 企業(yè)采購 2023年 3月 思源顧問 56 企業(yè)內(nèi)部行為 決策管理層面 運(yùn)營管理層面 發(fā)展戰(zhàn)略研討、交流 戰(zhàn)略培訓(xùn)（高層會(huì)議） 資本運(yùn)營 領(lǐng)導(dǎo)力培養(yǎng) 高級(jí)公關(guān) 高層接待 總部運(yùn)營 資源整合 戰(zhàn)略會(huì)議 行政辦公 技術(shù)研發(fā) 產(chǎn)品中試 生產(chǎn)運(yùn)營 物流倉儲(chǔ) 市場營銷 管理培訓(xùn) 員工培訓(xùn) 2023年 3月 思源顧問 57 企業(yè)外部行為 決策管理層面 運(yùn)營管理層面 政府公關(guān) 高層公關(guān) 高級(jí)接待 對(duì)外聯(lián)絡(luò) 新市場開拓 重要合同簽約 產(chǎn)品營銷 市場推廣 產(chǎn)品展示 新聞發(fā)布 商務(wù)談判 教育培訓(xùn) 公關(guān)接待 形象展示 2023年 3月 思源顧問 58 企業(yè)行為所形成的需求市場 市場 生產(chǎn)加工物流倉儲(chǔ) 技術(shù)研發(fā) 戰(zhàn)略管理 經(jīng)營管理 營銷推廣 會(huì)議培訓(xùn) 公關(guān)展示 商務(wù)居住 市場細(xì)分 原料加工半成品加工 產(chǎn)成品加工 物流倉儲(chǔ) 產(chǎn)品研發(fā)技術(shù)研發(fā)工藝研發(fā)市場研發(fā)管理研發(fā) 戰(zhàn)略研發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新 戰(zhàn)略討論 戰(zhàn)略決策 資本管理生產(chǎn)管理 人力管理財(cái)務(wù)管理 行政管理 營銷管理 營銷組織 營銷運(yùn)作 商務(wù)會(huì)議 行政會(huì)議 培訓(xùn)會(huì)議 新聞發(fā)布 高級(jí)公關(guān) 商務(wù)休閑 政府公關(guān)形象展示 產(chǎn)品展示 休閑居住休閑辦公首腦決策商務(wù)接待公關(guān)交際 企業(yè)內(nèi)部行為 企業(yè)外部行為 2023年 3月 思源顧問 59 市場需求方向處于價(jià)值鏈微笑曲線的中低端 價(jià)值鏈 價(jià)值 會(huì)議培訓(xùn) 生產(chǎn)加工 物流倉儲(chǔ) 價(jià)值鏈微笑曲線 企業(yè)行為細(xì)分后潛在的可能需求方向處于價(jià)值鏈的低端，符合項(xiàng)目發(fā)展主題?！? 2023年 3月 思源顧問 51 發(fā)現(xiàn)新市場、創(chuàng)造新產(chǎn)品、滿足新市場 該模型證明：組合策略優(yōu)越于其他三種策略，并促成市場戰(zhàn)略最優(yōu)化。企業(yè)要做大做強(qiáng)，必須借助這個(gè)舞臺(tái)。 2023年 3月 思源顧問 50 案例 4：寧波杉杉集團(tuán)總部移師上海 ?寧波杉杉集團(tuán) 1999年初將總部從寧波遷到上海浦東，僅 4年時(shí)間，就從單一的服裝業(yè)進(jìn)入服裝、科技和投資三業(yè)并舉，通過“品牌經(jīng)營、資本運(yùn)作”，資產(chǎn)規(guī)模翻了一番，達(dá) 38億元，企業(yè)實(shí)現(xiàn)了全面升級(jí)。 2023年 3月 思源顧問 49 案例 3：惠普轉(zhuǎn)型“腦體分離” ? 在浦東外高橋，惠普打印機(jī)生產(chǎn)基地的產(chǎn)量一度占到全球的三分之一。 2023年 3月 思源顧問 48 案例 2：海南三亞 COTEL企業(yè)使館區(qū) 主題：企業(yè)使館 COTEL是一個(gè)自創(chuàng)的英文組合詞，由 CO+TEL組成，來源于英文單詞 Corporation/pany 和 hotel縮寫的合成。 ? 職員 —— 不定（最多 50人） ? 目標(biāo)：創(chuàng)建靈活機(jī)動(dòng)、專業(yè)化的一流培訓(xùn)中心。 2023年 3月 思源顧問 39 提出問題 —— 是否能夠有效優(yōu)化本案 SWOT？ 2023年 3月 思源顧問 40 定位工作的方向 —— 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、規(guī)避劣勢(shì) ?從項(xiàng)目實(shí)際條件和限制條件如資金投入、用地政策等出發(fā)，尋找潛在的市場機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升； ?有效規(guī)避劣勢(shì)、迎接挑戰(zhàn)；充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、把握機(jī)遇； 對(duì)于本項(xiàng)目而言，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì)的最好方法就是尋找看重本項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)，并對(duì)項(xiàng)目缺點(diǎn)不敏感的潛在客群。 2023年 3月 思源顧問 38 本地塊 SWOT分析 —— 威脅 T Threat威脅分析 ，對(duì)本案形成直接競爭，分流相當(dāng)一部分在蓉企業(yè)； 。 2023年 3月 思源顧問 37 本地塊 SWOT分析 —— 機(jī)會(huì) O Opportunity機(jī)會(huì)分析 O1. 成都打造世界城市，第二產(chǎn)業(yè)向東西方南發(fā)展； ，將會(huì)帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)形成集聚，最終與高新西區(qū)形成成都的工業(yè)中心，本案正好處于工業(yè)中心的輻射區(qū)域范圍內(nèi)； ，將促進(jìn)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)集聚，并對(duì)本案所在區(qū)域形成一定輻射帶動(dòng)作用； ，將減小項(xiàng)目所在區(qū)域與市中心的交通距離。 2023年 3月 思源顧問 36 本地塊 SWOT分析 —— 劣勢(shì) W Weakness劣勢(shì)分析 W1. 地塊處于城郊結(jié)合部，距中心城區(qū)有一定距離； ，配套不齊全； ，而政府期望則較高； ，競爭關(guān)系微妙。 ? 因此，商務(wù)居住仍然是一個(gè)值得本案關(guān)注的發(fā)展方向。 2023年 3月 思源顧問 32 滿足商務(wù)居住需求的典型項(xiàng)目分析總結(jié) ? 臨近商務(wù)交通樞紐、距離產(chǎn)業(yè)中心不遠(yuǎn)，形成了一定的商務(wù)別墅市場；而商務(wù)別墅同時(shí)兼具商務(wù)辦公和商務(wù)居住功能。 趨勢(shì)：廠房辦公大量的需求成為成都生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)重要需求方向和形式之一。 趨勢(shì)：滿足總部辦公需求的市場競爭將會(huì)越來越激烈！ 2023年 3月 思源顧問 29 滿足 SOHO辦公需求的典型項(xiàng)目分析總結(jié) 總結(jié)： SOHO辦公樓基本處于相對(duì)成熟區(qū)域，要求生活、商務(wù)配套齊全、交通便利，主要以滿足中小企業(yè)辦公需求為主，因此，結(jié)合本案地塊、區(qū)域等條件，本案并不適合發(fā)展 SOHO辦公樓。 北區(qū)作為高新西區(qū)的配套產(chǎn)業(yè)基地，“輻射效應(yīng)”明顯。 ?政府規(guī)劃對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展起著非常重要的指導(dǎo)作用，而“工業(yè)向園區(qū)集中”的戰(zhàn)略無疑將提升項(xiàng)目競爭力。 2023年 3月 思源顧問