【正文】 鑫泰新郫縣現(xiàn)代工業(yè)港板塊產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目定位策劃思路匯報(bào) 2023年 3月 思源顧問 2 項(xiàng)目定位思路 市場(chǎng)定位 產(chǎn)品及客群定位 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì) 營銷推廣策略 三個(gè)維度分析 調(diào)研成果匯總 開發(fā)目標(biāo)理解 SWOT深入分析 其他關(guān)鍵操作策略 2023年 3月 思源顧問 3 綱 要 一、理解開發(fā)目標(biāo)，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略 二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總 三、針對(duì)本案 SWOT進(jìn)行深入分析 四、第一維度分析 —— 細(xì)分企業(yè)需求，尋找價(jià)值最大化方向 五、第二維度分析 —— 分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，發(fā)現(xiàn)藍(lán)海 六、第三維度分析 —— 基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析 七、市場(chǎng)定位 —— 滿足三個(gè)維度的組合化市場(chǎng)定位 八、客群定位 —— 以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足目標(biāo)客群 九、對(duì)于市場(chǎng)定位的驗(yàn)證性分析 —— 借勢(shì)？跳出？超越？ 2023年 3月 思源顧問 4 本案開發(fā)目標(biāo)的重新理解 開發(fā)目標(biāo) 利潤最大化 社會(huì)效益 最大化 ? 產(chǎn)品是基礎(chǔ)，產(chǎn)品要實(shí)現(xiàn)作品化； ? 利潤最大化是終極目標(biāo)； ? 社會(huì)效益最大化是重要保障。 產(chǎn)品作品化 避免項(xiàng)目走政績 工程的老路，創(chuàng)新 政府關(guān)注項(xiàng)目的 新開發(fā)模式，為 鑫泰新帶來更大機(jī)會(huì) 客戶眼中的作品 政府眼中的作品 企業(yè)眼中的作品 2023年 3月 思源顧問 5 對(duì)于開發(fā)效果的合理預(yù)期 幫助鑫泰新成功定位為 “新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商” 并進(jìn)一步發(fā)展成為 “成功的房地產(chǎn)開發(fā)商” 借助大學(xué)城、外語實(shí)驗(yàn)學(xué)校、 城灌高速，形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)新 的增長點(diǎn)，超越政府預(yù)期 開發(fā)效果 2023年 3月 思源顧問 6 開發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略 —— 借勢(shì)、跳出、超越 如何借勢(shì)周邊產(chǎn)業(yè)及城市功能環(huán)境？ 如何跳出項(xiàng)目本身，跳出紅光板塊、跳出郫縣，跳出成都新西區(qū)、跳出成都？ 如何突破和豐富產(chǎn)學(xué)研概念，全面超越目前的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目？ 確定本案開發(fā)方向 2023年 3月 思源顧問 7 借勢(shì) —— 順勢(shì)而為，而非造勢(shì) ?項(xiàng)目發(fā)展可采用造勢(shì)和順勢(shì)兩種方式，對(duì)于總體規(guī)模“不大不小”的本案，最合適的方法是借勢(shì)，即借市場(chǎng)之勢(shì)、借政府之勢(shì)、借環(huán)境之勢(shì)，為我所用； ?而造勢(shì)多為城市運(yùn)營與營銷所采用的方法；本案造勢(shì)在企業(yè)行為中主要用于營銷，因此，本案定位上不能采用造勢(shì)。 2023年 3月 思源顧問 8 跳出 —— 放眼世界城市 跳出項(xiàng)目看項(xiàng)目 不僅僅是一個(gè)項(xiàng)目，更應(yīng)該把項(xiàng)目當(dāng)做作品來做，做成精品。 跳出郫縣看項(xiàng)目 本案不僅僅是成都郫縣一個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，更是成都新西區(qū)發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的示范和樣板。 跳出成都看項(xiàng)目 本案雖然位于成都，但不僅僅只是成都的項(xiàng)目，它更是為成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)、為中國西部新極乃至全國市場(chǎng)服務(wù)的；本案應(yīng)立足大成都，胸懷大西部。 2023年 3月 思源顧問 9 超越 —— 全面提升項(xiàng)目價(jià)值 超越工業(yè)用地 充分挖掘本案所在的區(qū)域價(jià)值，超越工業(yè)用地性質(zhì)，使土地價(jià)值最大化。 超越產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念 全面豐富和超越產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念，以豐富內(nèi)涵提升項(xiàng)目價(jià)值。 超越城市區(qū)域期望 既能滿足區(qū)域期望，又能超越城市區(qū)域期望，同時(shí)還能給政府帶來新的工業(yè)園區(qū)發(fā)展模式，成為郫縣乃至成都推廣新型現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園的示范和樣板。 2023年 3月 思源顧問 10 價(jià)值 最大化 通過競(jìng)爭(zhēng)分析 形成核心競(jìng)爭(zhēng)力 充分考慮各種 開發(fā)限制條件 開發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)策略 —— 三維策劃實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 現(xiàn)有條件土地屬性政府預(yù)期開發(fā)資金 2023年 3月 思源顧問 11 綱 要 一、重新理解開發(fā)目標(biāo)，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略 二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總 三、針對(duì)本案 SWOT進(jìn)行深入分析 四、第一維度分析 —— 細(xì)分企業(yè)需求，尋找價(jià)值最大化方向 五、第二維度分析 —— 分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，發(fā)現(xiàn)藍(lán)海 六、第三維度分析 —— 基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析 七、市場(chǎng)定位 —— 滿足三個(gè)維度的組合化市場(chǎng)定位 八、客群定位 —— 以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足目標(biāo)客群 九、對(duì)于市場(chǎng)定位的驗(yàn)證性分析 —— 借勢(shì)？跳出？超越？ 2023年 3月 思源顧問 12 二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總 大環(huán)境調(diào)研工作成果匯總 小環(huán)境調(diào)研工作成果匯總 市場(chǎng)供需調(diào)研工作成果匯總 2023年 3月 思源顧問 13 成都打造世界城市，全面提升城市核心價(jià)值 集散中心 信息中心 休閑城市、魅力之都 生產(chǎn)中心 城市能級(jí)提升 規(guī)模力 輻射力 外向力 西南貿(mào)易中心 會(huì)展中心 綜合服務(wù) 中心 ?本案面臨的城市宏觀背景 2023年 3月 思源顧問 14 成都重點(diǎn)發(fā)展三大產(chǎn)業(yè)，改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ?成都市堅(jiān)持“三、二、一”產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，以 階段發(fā)展重點(diǎn)，堅(jiān)持二、三產(chǎn)業(yè)共同推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)逐步實(shí)施“退二進(jìn)三”的發(fā)展戰(zhàn)略。 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 現(xiàn)代會(huì)展業(yè) 現(xiàn)代物流業(yè) “三管齊下”，擴(kuò)大第三產(chǎn)業(yè)“短腿”問題 2023年 3月 思源顧問 15 三大城市功能定位，增強(qiáng)對(duì)高端企業(yè)的吸引 世界城市 西部中心城市 服務(wù)城市 增強(qiáng)對(duì)高端產(chǎn)業(yè)和處于價(jià)值鏈高端的企業(yè)的吸引力，并促使它們向成都形成集聚。 城市功能定位 ?成都以世界城市、西部中心城市、服務(wù)城市為三大功能定位，通過重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)來提升城市能級(jí)，以吸引第三產(chǎn)業(yè)中的各類企業(yè)以及其他產(chǎn)業(yè)鏈高端企業(yè)向上海集聚，企業(yè)首腦功能向成都集聚，從而增強(qiáng)成都的集聚輻射能力。 ?同時(shí)使各類第二產(chǎn)業(yè)企業(yè)向成都周邊轉(zhuǎn)移。 2023年 3月 思源顧問 16 二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總 大環(huán)境調(diào)研工作成果匯總 小環(huán)境調(diào)研工作成果匯總 市場(chǎng)供需調(diào)研工作成果匯總 2023年 3月 思源顧問 17 成都調(diào)整城市功能布局，以多中心布局為特點(diǎn) ?單核單中心城市布局 ?多核多中心城市布局 成都城市布局從單核單中心向多核多中心調(diào)整，為郫縣區(qū)域成為城市功能中心之一創(chuàng)造了條件，而本案也有可能成為城市功能中的一部分，如產(chǎn)業(yè)基地、總部辦公等 2023年 3月 思源顧問 18 郫縣“工業(yè)強(qiáng)縣”政策為本案提供重要的政策支撐 工業(yè)港總部經(jīng)濟(jì) 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 樓宇經(jīng)濟(jì) 郫縣重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè) ?郫縣未來重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)港總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，這是本案開發(fā)應(yīng)重點(diǎn)考慮和利用的產(chǎn)業(yè)政策。 根據(jù)郫縣“十一五”規(guī)劃：工業(yè)集中發(fā)展區(qū)建設(shè)是未來五年經(jīng)濟(jì)工作的重中之重 2023年 3月 思源顧問 19 郫縣“三個(gè)集中”戰(zhàn)略提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力 工業(yè)向園區(qū)集中 農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中 土地向業(yè)主集中 “三個(gè)集中”戰(zhàn)略 ?在郫縣的“十一五”規(guī)劃中，政府明確提出了“三個(gè)集中”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略。 ?政府規(guī)劃對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展起著非常重要的指導(dǎo)作用，而“工業(yè)向園區(qū)集中”的戰(zhàn)略無疑將提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。 2023年 3月 思源顧問 20 郫縣現(xiàn)代工業(yè)港發(fā)展定位將直接影響本案的定位方向 成都市重點(diǎn)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)， 成都國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)配套產(chǎn)業(yè)基地 機(jī)械電子 基礎(chǔ)工業(yè) “三有一無” （有市場(chǎng)需求、有經(jīng)濟(jì)效益、 有就業(yè)容量和無污染） 工業(yè)項(xiàng)目 2023年 3月 思源顧問 21 現(xiàn)代工業(yè)港（北區(qū)）成熟的產(chǎn)業(yè)環(huán)境助推項(xiàng)目發(fā)展 安德川菜園區(qū) ?占地面積：起步區(qū) 3平方公里，拓展區(qū) ?園區(qū)現(xiàn)狀：入駐企業(yè)最多，產(chǎn)業(yè)發(fā)展最成熟 ?占地面積： 3平方公里 ?園區(qū)定位：現(xiàn)代化川菜產(chǎn)業(yè)基地 ?占地面積： ?主要產(chǎn)業(yè)：機(jī)械制造、印務(wù)包裝、食品飲料 本案所在園區(qū)，產(chǎn)業(yè)聚集度高 現(xiàn)代工業(yè)港板塊劃分 2023年 3月 思源顧問 22 高新西區(qū)、現(xiàn)代工業(yè)港（南區(qū)）與北區(qū)既有合作，又存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 高新西區(qū) 電子信息 現(xiàn)代中藥 高科技軟件研發(fā)生產(chǎn)基地 生物制藥研發(fā)生產(chǎn)基地 空吸 輻射 輻射 現(xiàn)代工業(yè)港 （北區(qū)） 與北區(qū)相比，南區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃類似，但發(fā)展相對(duì)滯后，存在一定的“空吸效應(yīng)”。 北區(qū)作為高新西區(qū)的配套產(chǎn)業(yè)基地，“輻射效應(yīng)”明顯。 現(xiàn)代工業(yè)港 （南區(qū)） 機(jī)械制造、印務(wù)包裝、食品飲料 2023年 3月 思源顧問 23 國道 317線與成灌高速雙重作用于本案，區(qū)域交通便利 雙流機(jī)場(chǎng) 火車北站 本案 25分鐘車程 30分鐘車程 距成都市中心城區(qū)僅 10公里 2023年 3月 思源顧問 24 小環(huán)境影響總結(jié)分析 大背景：世界城市、首腦城市、服務(wù)城市 郫縣“工業(yè)向園區(qū)集中”戰(zhàn)略 郫縣“工業(yè)強(qiáng)縣”政策 現(xiàn)代工業(yè)港（北區(qū)）產(chǎn)業(yè)環(huán)境成熟 高新西區(qū)配套產(chǎn)業(yè)基地 改善區(qū)域交通條件、提升區(qū)域配套水平 增強(qiáng)本案所在區(qū)域及本案對(duì)各類潛在客戶的吸引力 2023年 3月 思源顧問 25 二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總 大環(huán)境調(diào)研工作成果匯總 小環(huán)境調(diào)研工作成功匯總 市場(chǎng)供需調(diào)研工作成果匯總 2023年 3月 思源顧問 26 市場(chǎng)需求調(diào)研歸類總結(jié) 需求類型 需求特征 客戶關(guān)注點(diǎn) 典型項(xiàng)目 總部辦公 滿足大型企業(yè)戰(zhàn)略管理、資本運(yùn)營、人力資源等 形象好、獨(dú)棟、生態(tài)、商務(wù)感 龍?zhí)端鹿I(yè)園區(qū)、天府軟件園、 天府創(chuàng)意軟件園 等 SOHO辦公 滿足創(chuàng)業(yè)初期中小企業(yè)的創(chuàng)業(yè)居家辦公 交通便利、租金便宜、生活便利 現(xiàn)代城、東方廣場(chǎng)等 郊區(qū)生態(tài)辦公 滿足企業(yè)的生態(tài)化辦公需求 交通、環(huán)境、商務(wù)配套、產(chǎn)業(yè)配套 南光 CRM中心、攀鋼技術(shù)中心集聚區(qū) 市區(qū)辦公 滿足各類中高端商貿(mào)、咨詢、法務(wù)、金融、會(huì)計(jì)、律師等辦公 商業(yè)商務(wù)氛圍濃厚、交通便利、臨近客戶 時(shí)代廣場(chǎng)、力寶大廈、正熙國際、豐德國際等 廠房辦公 滿足制造類企業(yè)的生產(chǎn)服務(wù)部門辦公 就近辦公，便于生產(chǎn)管理與服務(wù)