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成都郫縣現(xiàn)代工業(yè)港板塊產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目定位策劃_122ppt_思源-wenkub.com

2025-02-18 12:27 本頁(yè)面
   

【正文】 2023年 3月 思源顧問(wèn) 115 不同產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)以滿(mǎn)足潛在目標(biāo)客群的不同需求 ?從本案的市場(chǎng)定位出發(fā),主要以三類(lèi)不同產(chǎn)品來(lái)滿(mǎn)足潛在目標(biāo)客群的不同需求: 定制化產(chǎn)品 品牌化產(chǎn)品 大眾化產(chǎn)品 以商務(wù)居住滿(mǎn)足企業(yè)及區(qū)域生活需求 以獨(dú)棟商務(wù)別墅滿(mǎn)足品牌客戶(hù)的需求 以制造、加工工廠(chǎng)滿(mǎn)足大眾客戶(hù)的需求 2023年 3月 思源顧問(wèn) 116 潛在目標(biāo)客群對(duì)不同產(chǎn)品的需求度評(píng)估 大眾化產(chǎn)品 品牌化產(chǎn)品 定制化產(chǎn)品 跨國(guó)企業(yè) 泛西南等制造 型企業(yè) 江浙、福廣、 臺(tái)灣等地民企 成都本地企業(yè) 不同產(chǎn)品需求 客群來(lái)源 2023年 3月 思源顧問(wèn) 117 綱 要 一、重新理解開(kāi)發(fā)目標(biāo),明確開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與策略 二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總 三、針對(duì)本案 SWOT進(jìn)行深入分析 四、第一維度分析 —— 細(xì)分企業(yè)需求,尋找價(jià)值最大化方向 五、第二維度分析 —— 分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),發(fā)現(xiàn)藍(lán)海 六、第三維度分析 —— 基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析 七、市場(chǎng)定位 —— 滿(mǎn)足三個(gè)維度的組合化市場(chǎng)定位 八、客群定位 —— 以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿(mǎn)足目標(biāo)客群 九、對(duì)于市場(chǎng)定位的驗(yàn)證性分析 —— 借勢(shì)?跳出?超越? 2023年 3月 思源顧問(wèn) 118 是否能夠有效實(shí)現(xiàn)“借勢(shì)、跳出、超越”? 2023年 3月 思源顧問(wèn) 119 借用高新西區(qū)規(guī)劃建設(shè)的影響之勢(shì) ?高新西區(qū)的規(guī)劃建設(shè)將直接影響本案的定位與發(fā)展方向,充分利用高新西區(qū)的影響力,是本案的關(guān)鍵; ?同時(shí),本案還要積極利用高新西區(qū)的規(guī)劃建設(shè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的推動(dòng)作用,提前做好發(fā)展商務(wù)辦公、制造加工業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)等產(chǎn)業(yè)。 2023年 3月 思源顧問(wèn) 112 ( 2)江浙、福廣、臺(tái)灣等地民營(yíng)企業(yè) ?江浙、福廣、臺(tái)灣等地民營(yíng)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展,存在大量的民營(yíng)企業(yè);這些民營(yíng)企業(yè)經(jīng)過(guò)這些年的積累發(fā)展,已經(jīng)進(jìn)入西南市場(chǎng)的擴(kuò)張階段,他們急需在更高的對(duì)接平臺(tái)上擁有新的成長(zhǎng)空間; ?隨著這些民營(yíng)企業(yè)的成長(zhǎng),它們也需要自己在成都新的制造、加工、辦公空間; ?這些外地民企進(jìn)入成都,資金充裕,對(duì)于區(qū)域內(nèi)外部溝通不敏感。 商務(wù)氛圍 交通便利 形象昭示 所處區(qū)位 商務(wù)配套 租售成本 生態(tài)環(huán)境 休閑資源 個(gè)性發(fā)揮 5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5 2023年 3月 思源顧問(wèn) 90 商務(wù)居住 —— 可行 結(jié)論: 本案地塊特性與商務(wù)居住所關(guān)注的生態(tài)環(huán)境、商務(wù)配套、個(gè)性發(fā)揮等因素融合度比較高,因此,商務(wù)居住在本案是可行的。 商務(wù)氛圍 交通便利 形象昭示 所處區(qū)位 商務(wù)配套 租售成本 生態(tài)環(huán)境 休閑資源 個(gè)性發(fā)揮 5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5 2023年 3月 思源顧問(wèn) 85 產(chǎn)成品加工 —— 可行 結(jié)論: 由于產(chǎn)成品加工各方面要素與本案要素相符合,故項(xiàng)目發(fā)展產(chǎn)成品加工是可性的 商務(wù)氛圍 交通便利 形象昭示 所處區(qū)位 商務(wù)配套 租售成本 生態(tài)環(huán)境 休閑資源 個(gè)性發(fā)揮 5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5 2023年 3月 思源顧問(wèn) 86 半成品加工 —— 可行 結(jié)論: 半成品加工對(duì)商務(wù)氛圍、形象昭示、商務(wù)配套、個(gè)性發(fā)揮、休閑資源要求不高,與項(xiàng)目要素相符合 商務(wù)氛圍 交通便利 形象昭示 所處區(qū)位 商務(wù)配套 租售成本 生態(tài)環(huán)境 休閑資源 個(gè)性發(fā)揮 5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5 2023年 3月 思源顧問(wèn) 87 會(huì)議培訓(xùn) —— 不可行 結(jié)論: 本案作會(huì)議培訓(xùn)不具備優(yōu)勢(shì)。 高新西區(qū)代表企業(yè)生產(chǎn)基地分析 2023年 3月 思源顧問(wèn) 77 泛郫縣區(qū)域內(nèi)辦公市場(chǎng)發(fā)展結(jié)論 現(xiàn)代工業(yè)港區(qū)域辦公市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)城區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格較便宜,市場(chǎng)價(jià)格在 2800元 /平方米,未來(lái)時(shí)間價(jià)格上漲空間較大; 伴隨高新西區(qū) IBM、英特等國(guó)家著名企業(yè)的落戶(hù)與西區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的持續(xù)升溫,帶動(dòng)了項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)復(fù)合辦公市場(chǎng)價(jià)格的上漲,估計(jì)未來(lái)還有較大的漲幅; 伴隨地產(chǎn)住宅投資的大壓,項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的辦公投資市場(chǎng)將被人越來(lái)越看中,未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)將改變現(xiàn)有的自用為主的模式,投資比例將得到大幅度提升; 、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)目前的產(chǎn)品形態(tài)多以企業(yè)聯(lián)合自建為主,其次是購(gòu)買(mǎi)別墅等,估計(jì)在未來(lái)時(shí)間,在區(qū)域內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)分布結(jié)構(gòu)中,別墅等產(chǎn)品形態(tài)將會(huì)越來(lái)越多; 在未來(lái)時(shí)間內(nèi),項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的辦公需求市場(chǎng)客戶(hù)在現(xiàn)有的中小型成長(zhǎng)企業(yè)為主的需求形式會(huì)得到繼續(xù)發(fā)展,其主要會(huì)集中的投資、高新科技及三產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)等方面。 該項(xiàng)目在下個(gè)月開(kāi)盤(pán),預(yù)計(jì)在 2023年下旬交房,交房后約半年可拿到產(chǎn)權(quán)。項(xiàng)目總平圖最下方為聯(lián)排別墅,價(jià)格在 4500元 /平米左右。 〉 2023年 3月 思源顧問(wèn) 63 別墅型住宅 VS 辦公 南匯區(qū) 別墅名稱(chēng) 均價(jià)(元 /平米) 今日田園 6200 芯境界 6800 ?在南匯區(qū),所以我們可以看到很多的住宅類(lèi)產(chǎn)品,尤其是別墅,將近有 10多個(gè)別墅,而且均價(jià)接近 6500元 /平米。 ? 環(huán)境較差,不生態(tài)。因此,走組合策略的道路,發(fā)現(xiàn)新市場(chǎng),創(chuàng)造新產(chǎn)品,從而滿(mǎn)足新市場(chǎng)是本案市場(chǎng)定位的總體思路。 ?該集團(tuán)總裁鄭永剛說(shuō):“浦東的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、人才資源、信息平臺(tái)、市場(chǎng)空間和商業(yè)機(jī)會(huì)是得天獨(dú)厚的。 “ COTEL” 是對(duì)企業(yè)行為平臺(tái)的打造,其理念來(lái)源是建立在對(duì)企業(yè)行為研究的基礎(chǔ)之上,作為企業(yè)的新平臺(tái), “ COTEL” 具備了三大核心的功能: 1)企業(yè)形象展示功能; 2)公共關(guān)系經(jīng)營(yíng)功能; 3)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)功能。 2023年 3月 思源顧問(wèn) 41 關(guān)于優(yōu)化本案 SWOT的初步思考 以時(shí)間換空間,等待區(qū)域配套的完善 定位差異化產(chǎn)品 1 2 3 ? 項(xiàng)目基地距離中心城區(qū)較遠(yuǎn),缺少各種配套; ? 項(xiàng)目基地通達(dá)性差,周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)檔次低; ? 其他工業(yè)園區(qū)辦公物業(yè)等項(xiàng)目形成潛在競(jìng)爭(zhēng); 轉(zhuǎn)化劣勢(shì) 規(guī)避威脅 升級(jí)后的企業(yè)客群設(shè)置 班車(chē)或自駕車(chē) 轉(zhuǎn)化劣勢(shì) 2023年 3月 思源顧問(wèn) 42 綱 要 一、重新理解開(kāi)發(fā)目標(biāo),明確開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與策略 二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總 三、針對(duì)本案 SWOT進(jìn)行深入分析 四、第一維度分析 —— 細(xì)分企業(yè)需求,尋找價(jià)值最大化方向 五、第二維度分析 —— 分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),發(fā)現(xiàn)藍(lán)海 六、第三維度分析 —— 基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析 七、市場(chǎng)定位 —— 滿(mǎn)足三個(gè)維度的組合化市場(chǎng)定位 八、客群定位 —— 以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿(mǎn)足目標(biāo)客群 九、對(duì)于市場(chǎng)定位的驗(yàn)證性分析 —— 借勢(shì)?跳出?超越? 2023年 3月 思源顧問(wèn) 43 第一維度分析 —— 價(jià)值最大化 價(jià)值 最大化 通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)分析 形成核心競(jìng)爭(zhēng)力 充分考慮各種 開(kāi)發(fā)限制條件 現(xiàn)有條件土地屬性政府預(yù)期開(kāi)發(fā)資金 2023年 3月 思源顧問(wèn) 44 價(jià)值最大化 企業(yè)需求細(xì)分 市場(chǎng)價(jià)值勢(shì)差 尋求價(jià)值最大化的兩個(gè)方向 2023年 3月 思源顧問(wèn) 45 對(duì)企業(yè)需求進(jìn)行麻雀式解剖 —— 如何尋找滿(mǎn)足企業(yè)需求的價(jià)值最大化方向? 2023年 3月 思源顧問(wèn) 46 市場(chǎng)需求調(diào)研歸類(lèi) 需求類(lèi)型 需求特征 客戶(hù)關(guān)注點(diǎn) 典型項(xiàng)目 總部辦公 滿(mǎn)足大型企業(yè)戰(zhàn)略管理、資本運(yùn)營(yíng)、人力資源等 形象好、獨(dú)棟、生態(tài)、商務(wù)感 龍?zhí)端鹿I(yè)園區(qū)、天府軟件園、 天府創(chuàng)意軟件園 等 SOHO辦公 滿(mǎn)足創(chuàng)業(yè)初期中小企業(yè)的創(chuàng)業(yè)居家辦公 交通便利、租金便宜、生活便利 現(xiàn)代城、東方廣場(chǎng)等 郊區(qū)生態(tài)辦公 滿(mǎn)足企業(yè)的生態(tài)化辦公需求 交通、環(huán)境、商務(wù)配套、產(chǎn)業(yè)配套 南光 CRM中心、攀鋼技術(shù)中心集聚區(qū) 市區(qū)辦公 滿(mǎn)足各類(lèi)中高端商貿(mào)、咨詢(xún)、法務(wù)、金融、會(huì)計(jì)、律師等辦公 商業(yè)商務(wù)氛圍濃厚、交通便利、臨近客戶(hù) 時(shí)代廣場(chǎng)、力寶大廈、正熙國(guó)際、豐德國(guó)際等 廠(chǎng)房辦公 滿(mǎn)足制造類(lèi)企業(yè)的生產(chǎn)服務(wù)部門(mén)辦公 就近辦公,便于生產(chǎn)管理與服務(wù) 各工業(yè)園區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)制造企業(yè) 商務(wù)居住 滿(mǎn)足企業(yè)高層商務(wù)居住和休閑辦公需求 生態(tài)環(huán)境、商務(wù)配套、產(chǎn)品質(zhì)量、交通便利 芯境界等 2023年 3月 思源顧問(wèn) 47 案例 1:波音領(lǐng)導(dǎo)中心 —— 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)力培訓(xùn)細(xì)分市場(chǎng) ? 地點(diǎn) —— 美國(guó)密蘇里州圣路易斯 ? 業(yè)主 —— 波音公司 ? 竣工 —— 2023年 ? 建筑規(guī)模 —— 包括寬敞的工作室、餐廳、健身房,并擁有 120個(gè)房間。 本案開(kāi)發(fā)的最大機(jī)會(huì)來(lái)源于: 地鐵 2號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通與成都工業(yè)中心的輻射。 項(xiàng)目名稱(chēng) 占地規(guī)模 (畝) 總建筑面積(萬(wàn)平米) 產(chǎn)品形態(tài) 面對(duì)客戶(hù) 平均售價(jià)(元 /平米) 芯境界 -- -- 400600平米的獨(dú)棟別墅 企業(yè)商務(wù)商貿(mào)部門(mén)、營(yíng)銷(xiāo)總部等 6800 2023年 3月 思源顧問(wèn) 33 綱 要 一、重新理解開(kāi)發(fā)目標(biāo),明確開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與策略 二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總 三、針對(duì)本案 SWOT進(jìn)行深入分析 四、第一維度分析 —— 細(xì)分企業(yè)需求,尋找價(jià)值最大化方向 五、第二維度分析 —— 分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),發(fā)現(xiàn)藍(lán)海 六、第三維度分析 —— 基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析 七、市場(chǎng)定位 —— 滿(mǎn)足三個(gè)維度的組合化市場(chǎng)定位 八、客群定位 —— 以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿(mǎn)足目標(biāo)客群 九、對(duì)于市場(chǎng)定位的驗(yàn)證性分析 —— 借勢(shì)?跳出?超越? 2023年 3月 思源顧問(wèn) 34 本案 SWOT分析 S 優(yōu)勢(shì) W劣勢(shì) 土地成本優(yōu)勢(shì) 現(xiàn)代工業(yè)港運(yùn)作,使區(qū)域成熟 與政府的良好關(guān)系 距離市
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