【正文】 中區(qū)較遠(yuǎn)、缺乏配套 無產(chǎn)業(yè)中心及商務(wù)中心基礎(chǔ) O機(jī)會(huì) T威脅 成都工業(yè)向外發(fā)展帶來的機(jī)會(huì) 郫縣新行政中心新城的建設(shè) 地鐵 2號(hào)線規(guī)劃修建 成都產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)激烈 其他競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的出現(xiàn) 2023年 3月 思源顧問 35 本地塊 SWOT分析 —— 優(yōu)勢(shì) S Strength優(yōu)勢(shì)分析 ，以工業(yè)用地性質(zhì)獲取的土地成本優(yōu)勢(shì)明顯； ，這為項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)提供了重要的政策保證； ，成為項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的重要資金支撐； ，項(xiàng)目緊挨高新西區(qū) 本案最大的優(yōu)勢(shì)在于：優(yōu)越的區(qū)位條件、較低的土地獲取成本。同時(shí)，我們也可以清楚的看到，成都廠房辦公隨著供給量的大量增加，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)越來越激烈，并對(duì)其他廠房辦公市場(chǎng)形成強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。 現(xiàn)代工業(yè)港 （南區(qū)） 機(jī)械制造、印務(wù)包裝、食品飲料 2023年 3月 思源顧問 23 國(guó)道 317線與成灌高速雙重作用于本案，區(qū)域交通便利 雙流機(jī)場(chǎng) 火車北站 本案 25分鐘車程 30分鐘車程 距成都市中心城區(qū)僅 10公里 2023年 3月 思源顧問 24 小環(huán)境影響總結(jié)分析 大背景：世界城市、首腦城市、服務(wù)城市 郫縣“工業(yè)向園區(qū)集中”戰(zhàn)略 郫縣“工業(yè)強(qiáng)縣”政策 現(xiàn)代工業(yè)港（北區(qū)）產(chǎn)業(yè)環(huán)境成熟 高新西區(qū)配套產(chǎn)業(yè)基地 改善區(qū)域交通條件、提升區(qū)域配套水平 增強(qiáng)本案所在區(qū)域及本案對(duì)各類潛在客戶的吸引力 2023年 3月 思源顧問 25 二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總 大環(huán)境調(diào)研工作成果匯總 小環(huán)境調(diào)研工作成功匯總 市場(chǎng)供需調(diào)研工作成果匯總 2023年 3月 思源顧問 26 市場(chǎng)需求調(diào)研歸類總結(jié) 需求類型 需求特征 客戶關(guān)注點(diǎn) 典型項(xiàng)目 總部辦公 滿足大型企業(yè)戰(zhàn)略管理、資本運(yùn)營(yíng)、人力資源等 形象好、獨(dú)棟、生態(tài)、商務(wù)感 龍?zhí)端鹿I(yè)園區(qū)、天府軟件園、 天府創(chuàng)意軟件園 等 SOHO辦公 滿足創(chuàng)業(yè)初期中小企業(yè)的創(chuàng)業(yè)居家辦公 交通便利、租金便宜、生活便利 現(xiàn)代城、東方廣場(chǎng)等 郊區(qū)生態(tài)辦公 滿足企業(yè)的生態(tài)化辦公需求 交通、環(huán)境、商務(wù)配套、產(chǎn)業(yè)配套 南光 CRM中心、攀鋼技術(shù)中心集聚區(qū) 市區(qū)辦公 滿足各類中高端商貿(mào)、咨詢、法務(wù)、金融、會(huì)計(jì)、律師等辦公 商業(yè)商務(wù)氛圍濃厚、交通便利、臨近客戶 時(shí)代廣場(chǎng)、力寶大廈、正熙國(guó)際、豐德國(guó)際等 廠房辦公 滿足制造類企業(yè)的生產(chǎn)服務(wù)部門辦公 就近辦公，便于生產(chǎn)管理與服務(wù) 各工業(yè)園區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)制造企業(yè) 商務(wù)居住 滿足企業(yè)高層商務(wù)居住和休閑辦公需求 生態(tài)環(huán)境、商務(wù)配套、產(chǎn)品質(zhì)量、交通便利 芯境界等項(xiàng)目 2023年 3月 思源顧問 27 滿足總部辦公需求的典型項(xiàng)目分析 項(xiàng)目名稱 占地規(guī)模 （畝） 總建面（萬平米） 產(chǎn)品形態(tài) 面對(duì)客戶 平均售價(jià)（元 /平米） 龍?zhí)端鹿I(yè)園一、二期 100 獨(dú)棟別墅 以 IBM為代表的高新技術(shù)企業(yè) －－ 金牛產(chǎn)業(yè)工業(yè)園 500 獨(dú)棟總部樓與辦公樓均在 500平方米以上 科技創(chuàng)投企業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)性企業(yè)、高新技術(shù)研發(fā)中心、企業(yè)總部等 獨(dú)棟：6100元； 辦公樓：3800元 芯境界 65 獨(dú)棟別墅 大型企業(yè)總部 6800元 /平方米 2023年 3月 思源顧問 28 滿足總部辦公需求的典型項(xiàng)目總結(jié) ?除了以上三個(gè)滿足成都總部辦公需求的四個(gè)典型項(xiàng)目以外，還存在若干個(gè)潛在供給項(xiàng)目，如天府軟件工業(yè)園等諸多競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。 根據(jù)郫縣“十一五”規(guī)劃：工業(yè)集中發(fā)展區(qū)建設(shè)是未來五年經(jīng)濟(jì)工作的重中之重 2023年 3月 思源顧問 19 郫縣“三個(gè)集中”戰(zhàn)略提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力 工業(yè)向園區(qū)集中 農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中 土地向業(yè)主集中 “三個(gè)集中”戰(zhàn)略 ?在郫縣的“十一五”規(guī)劃中，政府明確提出了“三個(gè)集中”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略。 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 現(xiàn)代會(huì)展業(yè) 現(xiàn)代物流業(yè) “三管齊下”，擴(kuò)大第三產(chǎn)業(yè)“短腿”問題 2023年 3月 思源顧問 15 三大城市功能定位，增強(qiáng)對(duì)高端企業(yè)的吸引 世界城市 西部中心城市 服務(wù)城市 增強(qiáng)對(duì)高端產(chǎn)業(yè)和處于價(jià)值鏈高端的企業(yè)的吸引力，并促使它們向成都形成集聚。 2023年 3月 思源顧問 9 超越 —— 全面提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 超越工業(yè)用地 充分挖掘本案所在的區(qū)域價(jià)值，超越工業(yè)用地性質(zhì)，使土地價(jià)值最大化。 產(chǎn)品作品化 避免項(xiàng)目走政績(jī) 工程的老路，創(chuàng)新 政府關(guān)注項(xiàng)目的 新開發(fā)模式，為 鑫泰新帶來更大機(jī)會(huì) 客戶眼中的作品 政府眼中的作品 企業(yè)眼中的作品 2023年 3月 思源顧問 5 對(duì)于開發(fā)效果的合理預(yù)期 幫助鑫泰新成功定位為 “新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商” 并進(jìn)一步發(fā)展成為 “成功的房地產(chǎn)開發(fā)商” 借助大學(xué)城、外語實(shí)驗(yàn)學(xué)校、 城灌高速，形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)新 的增長(zhǎng)點(diǎn)，超越政府預(yù)期 開發(fā)效果 2023年 3月 思源顧問 6 開發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略 —— 借勢(shì)、跳出、超越 如何借勢(shì)周邊產(chǎn)業(yè)及城市功能環(huán)境？ 如何跳出項(xiàng)目本身，跳出紅光板塊、跳出郫縣，跳出成都新西區(qū)、跳出成都？ 如何突破和豐富產(chǎn)學(xué)研概念，全面超越目前的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目？ 確定本案開發(fā)方向 2023年 3月 思源顧問 7 借勢(shì) —— 順勢(shì)而為，而非造勢(shì) ?項(xiàng)目發(fā)展可采用造勢(shì)和順勢(shì)兩種方式，對(duì)于總體規(guī)模“不大不小”的本案，最合適的方法是借勢(shì)，即借市場(chǎng)之勢(shì)、借政府之勢(shì)、借環(huán)境之勢(shì)，為我所用； ?而造勢(shì)多為城市運(yùn)營(yíng)與營(yíng)銷所采用的方法；本案造勢(shì)在企業(yè)行為中主要用于營(yíng)銷，因此，本案定位上不能采用造勢(shì)。 2023年 3月 思源顧問 8 跳出 —— 放眼世界城市 跳出項(xiàng)目看項(xiàng)目 不僅僅是一個(gè)項(xiàng)目，更應(yīng)該把項(xiàng)目當(dāng)做作品來做，做成精品。 超越產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念 全面豐富和超越產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念，以豐富內(nèi)涵提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 城市功能定位 ?成都以世界城市、西部中心城市、服務(wù)城市為三大功能定位，通過重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)來提升城市能級(jí)，以吸引第三產(chǎn)業(yè)中的各類企業(yè)以及其他產(chǎn)業(yè)鏈高端企業(yè)向上海集聚，企業(yè)首腦功能向成都集聚，從而增強(qiáng)成都的集聚輻射能力。 ?政府規(guī)劃對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展起著非常重要的指導(dǎo)作用，而“工業(yè)向園區(qū)集中”的戰(zhàn)略無疑將提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。 趨勢(shì)：滿足總部辦公需求的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)越來越激烈！ 2023年 3月 思源顧問 29 滿足 SOHO辦公需求的典型項(xiàng)目分析總結(jié) 總結(jié)： SOHO辦公樓基本處于相對(duì)成熟區(qū)域，要求生活、商務(wù)配套齊全、交通便利，主要以滿足中小企業(yè)辦公需求為主，因此，結(jié)合本案地塊、區(qū)域等條件，本案并不適合發(fā)展 SOHO辦公樓。 2023年 3月 思源顧問 32 滿足商務(wù)居住需求的典型項(xiàng)目分析總結(jié) ? 臨近商務(wù)交通樞紐、距離產(chǎn)業(yè)中心不遠(yuǎn)，形成了一定的商務(wù)別墅市場(chǎng)；而商務(wù)別墅同時(shí)兼具商務(wù)辦公和商務(wù)居住功能。 2023年 3月 思源顧問 36 本地塊 SWOT分析 —— 劣勢(shì) W Weakness劣勢(shì)分析 W1. 地塊處于城郊結(jié)合部，距中心城區(qū)有一定距離； ，配套不齊全； ，而政府期望則較高； ，競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系微妙。 2023年 3月 思源顧問 38 本地塊 SWOT分析 —— 威脅 T Threat威脅分析 ，對(duì)本案形成直接競(jìng)爭(zhēng)，分流相當(dāng)一部分在蓉企業(yè)； 。 ? 職員 —— 不定（最多 50人） ? 目標(biāo)：創(chuàng)建靈活機(jī)動(dòng)、專業(yè)化的一流培訓(xùn)中心。 2023年 3月 思源顧問 49 案例 3：惠普轉(zhuǎn)型“腦體分離” ? 在浦東外高橋，惠普打印機(jī)生產(chǎn)基地的產(chǎn)量一度占到全球的三分之一。企業(yè)要做大做強(qiáng)，必須借助這個(gè)舞臺(tái)。 2023年 3月 思源顧問 52 如何細(xì)分企業(yè)行為以尋找可能的需求方向？ 2023年 3月 思源顧問 53 企業(yè)行為形成需求市場(chǎng) 企業(yè)內(nèi)部行為 內(nèi)部進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)、管理、研發(fā)、培訓(xùn)、生產(chǎn)等行為 企業(yè)外部行為 在企業(yè)外部進(jìn)行的營(yíng)銷、公關(guān)、交際、展示等行為 需求市場(chǎng) 2023年 3月 思源顧問 54 M a s s M a r k e tA p p r o a c hL a r g eS e g m e n tS t r a t e g yA d j a c e n t S e g m e n tS t r a t e g yM u l t i S e g m e n tS t r a t e g yM a s sC u s t o m i z a t i o nS t r a t e g yN i c h eS e g m e n tS t r a t e g yS m a l lS e g m e n tS t r a t e g yS e g m e n t A1S e g m e n t A2S e g m e n t A3S e g m e n t A4S e g m e n t A5S e g m e n t B1S e g m e n t B2S e g m e n t B3S e g m e n t C1S e g m e n t C2S e g m e n t AS e g m e n t AS e g m e n t BS e g m e n t AS e g m e n t BS e g m e n t CS e g m e n t CS e g m e n t C2統(tǒng)一市場(chǎng)大細(xì)分市場(chǎng)戰(zhàn)略臨近細(xì)分市場(chǎng)戰(zhàn)略多元細(xì)分戰(zhàn)略小細(xì)分戰(zhàn)略瞄準(zhǔn)細(xì)分戰(zhàn)略顧客定制戰(zhàn)略細(xì)分市場(chǎng) A細(xì)分市場(chǎng) A細(xì)分市場(chǎng) A細(xì)分市場(chǎng) B細(xì)分市場(chǎng) B細(xì)分市場(chǎng) C細(xì)分市場(chǎng) C細(xì)分市