20xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)(編輯修改稿)
2024-11-12 15:41 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ， 近 、 中期看政策 ， 長(zhǎng)期還是要回歸市場(chǎng)需求 。 預(yù)計(jì)時(shí)間 政策指向 /預(yù)估 市場(chǎng)表現(xiàn) 開(kāi)發(fā)商策略 近期 2021年前 （暫可判斷 ） “保增長(zhǎng) ” 的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè) ， 打壓的同時(shí)多方呵護(hù) ， 促“ 穩(wěn)定 ” 房?jī)r(jià) 、 地價(jià)不斷上揚(yáng) ， 市場(chǎng)螺旋式上升 ， 自住讓位于投資 ， 物業(yè)保有量急劇擴(kuò)大 跑馬圈地 ， 享受儲(chǔ)地增值的快感 ， 銷售周期越長(zhǎng)越受益 中期 2020年前后 淡化支柱地位 回歸自住 ， 市場(chǎng)漸趨平衡 開(kāi)發(fā)回報(bào)趨向于正常 ， 資產(chǎn)持有獲益明顯 長(zhǎng)期 2030年以后 使其成為國(guó)家稅收的重要來(lái)源 ，按發(fā)達(dá)國(guó)家估計(jì)， 物業(yè)稅占全國(guó)財(cái)政收入 3成以上 城鎮(zhèn)化完成 ， 人口紅利結(jié)束 ， 行業(yè) “ 夕陽(yáng) ” 化 資產(chǎn)持有獲益成主流 8 內(nèi)地由于政策的變化頻繁，導(dǎo)致市場(chǎng)短期調(diào)整激烈、難于判斷，但長(zhǎng)期看還是印證了“政策呵護(hù)”的主線 ? 傳統(tǒng)理論認(rèn)為 ， 房地產(chǎn)周期波動(dòng)至少四 、 五年 ， 中國(guó)上一輪周期跨度近 10年 ， 但 2021年以來(lái)的周期調(diào)整只有一年多 。 原因在于政策影響超過(guò)了市場(chǎng)供需 ， 加上中國(guó)政策變化的周期要短于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的周期 ， 當(dāng)政策變化周期小于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期的時(shí)候 ， 很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)市場(chǎng) 。 2021 2021 2021 供需決定了地產(chǎn)的長(zhǎng)周期 ， 政策擾動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)脫離市場(chǎng)自身調(diào)整規(guī)律 ， 決定了市場(chǎng)的短周期性 ， 因而不斷有進(jìn)入的機(jī)會(huì) 。 9 基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)制度下的行業(yè)特征，在政策大方向不變和人口紅利結(jié)束前，行業(yè)仍有較大發(fā)展空間 ? 現(xiàn)行制度下 ， 杠桿效應(yīng)放大了地產(chǎn)投資收益 。 與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)不同之處在于， 房地產(chǎn)資金杠桿效應(yīng)明顯 （ 較高的資金周轉(zhuǎn)率 ） ， 放大了自有本金收益率 ， 具有典型的金融性質(zhì) 。 只要國(guó)內(nèi)住房開(kāi)發(fā)制度不發(fā)生變化 ， 高利潤(rùn)的行業(yè)特征還會(huì)延續(xù) 。 ? 房地產(chǎn)存在 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 和 屯地溢價(jià) （ 被動(dòng)如資金不足放緩開(kāi)發(fā) ， 主動(dòng)如李嘉誠(chéng)在內(nèi)地有意不開(kāi)發(fā) ） 兩種收益模式 ， 而儲(chǔ)備土地往往是最大的收益來(lái)源 ， 華僑城 （ 深圳 ） 就是兩種模式結(jié)合的典型 。 ? 隨著市場(chǎng)成熟和政策監(jiān)管日趨嚴(yán)格 ， 大規(guī)模儲(chǔ)備土地的可能性在降低 ，但開(kāi)發(fā)杠桿效應(yīng)還會(huì)延續(xù) ， 行業(yè)投資機(jī)會(huì)明顯 。 從執(zhí)政理念角度出發(fā) ， 本屆政府 2021年卸任之前的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) ， 應(yīng)該是在中有保有壓的穩(wěn)定政策下 ， 繼續(xù)向好 。 10 研判：在經(jīng)歷了 2021年的政策， 2021年政策層面趨
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