房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集與成本監(jiān)控管理(編輯修改稿)
2024-11-12 00:00 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 研究資料等計算開發(fā)項目所能承受的最高資金籌集成本； 分析不同資金流量對項目開發(fā)進度 、 效益的影響 ， 確定資金籌集目標(biāo) ， 進行資金籌集方案的總體設(shè)計； 調(diào)查資金籌集的渠道 ， 確定適合本項目要求的資金籌集范圍 ， 以及各種資金渠道籌集資金的數(shù)量 、 條件 、期限 、 成本和風(fēng)險； 設(shè)定所籌集資金的幣種 、 數(shù)量 、 期限 、 計算資金籌集費用； 研究 、 分析資金籌集的風(fēng)險 ， 提出降低風(fēng)險的措施； 計算資金成本 ， 包括資金籌集的全部費用； 確定資金籌集方式 ， 如果是委托籌集資金 ， 則應(yīng)提出委托的代理機構(gòu) 。 提出資金籌集分階段工作計劃； 準(zhǔn)備資金籌集方案文件 ， 包括所需要的各種法律條文和政策文件； 形成正式的資金籌集方案 。 不論企業(yè)是采用何種資金籌集方式，都可以委托有資格的銀行、證券公司或其他金融機構(gòu)代為制定資金方案。 （三）資金流動計劃的編制 資金投入計劃 編制資金投入計劃 ， 主要是根據(jù)開發(fā)項目的進度計劃 、 工程承包合同中的工程成本預(yù)算 、 施工組織設(shè)計中關(guān)于材料 、 設(shè)備和勞動力的投入時間 、 要求 ， 以及付款方式來分項計算的 。 （ 1） 土地費用：包括土地出讓金 、 征地或拆遷安置費用等； （ 2） 前期費用： 包括 “ 三通一平 ” 費用 、 勘察設(shè)計費用 、 可行性研究費用及有關(guān)執(zhí)照 、 許可證申領(lǐng)過程中必須支付的保證金 、 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費用和招投標(biāo)費用等； （ 3） 建安工程費用： 包括土建工程費用 ， 水 、 電 、 煤氣等安裝費用及設(shè)備費用； （ 4） 室外配套工程費用： 包括紅線內(nèi)水 、 電 、 煤氣 、 電信 、 道路 、 綠化 、變電房及環(huán)衛(wèi) 、 照明設(shè)施費用等 ， 以及必須承擔(dān)的紅線外的配套費用； （ 5） 管理費； （ 6） 利息； （ 7） 不可預(yù)見費； （ 8）稅金。 資金收入計劃 編制資金收入計劃 ， 主要是根據(jù)樓宇租售計劃 ， 結(jié)合市場分析中預(yù)計的最可能的租金 、 售價水平等進行計算的 。 必須經(jīng)過認(rèn)真的市場調(diào)查 。 資金收入計劃的時間間隔必須與資金投入計劃一致 。 資金收入的項目主要包括定金、售樓收入和租金收入，按不同的時間段分別計算。 資金流動計劃 資金投入與資金收入的差額與累計差額分別表示當(dāng)期或累計期的扣除租、售收入后的實際投入的自有資金或借入資金的數(shù)量，這是判斷必須籌集的資金數(shù)量、時間、期限等的主要依據(jù)。 第三節(jié) 資金籌集的成本分析和風(fēng)險分析 一、資金籌集的成本分析 （ 一 ） 資金成本的概念 房地產(chǎn)開發(fā)項目從各種渠道所籌集的資金，不外乎來自于投資人或債權(quán)人兩大途徑。前者稱之為自有資金，后者稱之為
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