【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 權(quán)； 3） 轉(zhuǎn)讓取得； 4） 出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議出讓三種方式）； 5） 聯(lián)合開(kāi)發(fā)并報(bào)有關(guān)主管部門(mén)立項(xiàng)、審批后取得； 6） 通過(guò)司法裁決取得； 7） 通過(guò)兼并、收購(gòu)等股權(quán)重組方式取得。 開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序 （ 1）、 土地使用權(quán)有償出讓的方式 出讓方式是指政府作為國(guó)有土地的代表以什么形式或程序?qū)?guó)有土地使用權(quán)讓與土地使用者。 按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有三種： 協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)。 ① 協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對(duì)一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。 ② 招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書(shū)面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根 據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。 ③ 拍賣(mài)又稱競(jìng)投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就所出讓使用權(quán)的土地公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 11 依照《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營(yíng)利性的商品房開(kāi)發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂(lè)等用 途的，必須通過(guò)市土地交易中心掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，并取得《成交確認(rèn)書(shū)》，然后簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。開(kāi)發(fā)商取得《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報(bào)建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。 （ 2）、屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時(shí)應(yīng)提交以下資料： ① 《土地出讓合同》、《劃撥決定書(shū)》或轉(zhuǎn)讓批文； ② 開(kāi)發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)； ③ 屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》； ④ 屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料 ； ⑤ 1： 2020 地形圖 2 份；加蓋了 “權(quán)屬已審核 ”的宗 地圖、地籍圖各 3 份 ； ⑥ 地上附著物權(quán)屬證明； ⑦ 土地登記申請(qǐng)書(shū)； ⑧ 土地登記法人代表證明和身份證明； ⑨ 土地登記委托書(shū)。 （ 3）、 招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序 ① 用地者見(jiàn)到招標(biāo)公告后到指定地點(diǎn)索取招標(biāo)文件。 ② 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門(mén)了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。 ③ 用地者進(jìn)行投資分析。 ④ 到指定地點(diǎn)辦理投資登記，提交企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。 ⑤ 用地者填寫(xiě)投標(biāo)書(shū)寄給指定方進(jìn)行投標(biāo)。 ⑥ 收到中標(biāo)通知書(shū)后，由企業(yè)法定代表人 或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。 ⑦ 按合同的約定支付余款。付清 40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)后向市或區(qū)、縣房地局申請(qǐng)正式國(guó)有土地使用證。 （ 4）、 拍賣(mài)受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序 ① 用地者見(jiàn)到拍賣(mài)公告到指定地點(diǎn)索取拍賣(mài)文件。 ② 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門(mén)了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。 ③ 用地者進(jìn)行投資分析。 ④ 到指定地點(diǎn)辦理競(jìng)投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行 資信證明，并按規(guī)定繳納競(jìng)投保證金。 ⑤ 用地者到指定地點(diǎn)領(lǐng)取競(jìng)叫牌。 ⑥ 用地者在規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)到拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)參加競(jìng)投。 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 12 ⑦ 企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。 ⑧ 按合同的約定支付余款。付清 40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國(guó)有土地使用證。 屬經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)用地的，開(kāi)發(fā)商通過(guò)招標(biāo)、掛牌、競(jìng)買(mǎi)或協(xié)議出讓程序取得《成交確認(rèn)書(shū)》。憑此書(shū)辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進(jìn)行土地登記，取得《國(guó) 有土地使用權(quán)證》。 （ 5）、 出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。 一般年限 規(guī)定 如下： 居住用地 70年，工業(yè)用地 50年，商業(yè)用地 40 年等。 （二）、 土地開(kāi)發(fā) 從廣義上來(lái)講指因人類生產(chǎn)建設(shè)和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的經(jīng)濟(jì)手段，擴(kuò)大對(duì)土地的有效利用范圍或提高對(duì)土地的利用深度所進(jìn)行的活動(dòng)，包括對(duì)尚未利用的土地進(jìn)行開(kāi)墾和利用，以擴(kuò)大土地利用范圍，也包括對(duì)已利用的土地進(jìn)行整治，以提高土地利用率和集約經(jīng)營(yíng)程度。從狹義的角度理解，土地開(kāi)發(fā)主要是對(duì)未利用土地的開(kāi)發(fā)利用，要實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，未 利用土地開(kāi)發(fā)是補(bǔ)充耕地的一種有效途徑。 土地開(kāi)發(fā)一般分為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)。 土地一級(jí)開(kāi)發(fā) ： 是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地 (毛地 )或鄉(xiāng)村集體土地(生地 )進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到 “三通一平 ”、 “五通一平 ”或 “七通一平 ”的建設(shè)條件 (熟地 )，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。 （ 1） 、 一級(jí)開(kāi)發(fā)根據(jù)實(shí)施主體的不同， 開(kāi)發(fā)方式 可以分為以下三種： ① 、政府下屬的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)直接負(fù)責(zé)一級(jí)開(kāi)發(fā)的 ， ② 、委托開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā) 的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施 ， ③ 、通過(guò)招標(biāo)確定一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的辦法。 （ 2） 、一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本構(gòu)成和收益： 成本構(gòu)成： ① 征地、拆遷補(bǔ)償及有關(guān)稅費(fèi)； ② 收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；③ 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用； ④ 招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用； ⑤ 貸款利息； ⑥ 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地主管部門(mén)核準(zhǔn)的其它支出。 收益： ① 委托開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級(jí)開(kāi)發(fā)具體管理的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)不高于一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的2%，主體還是土地儲(chǔ)備中心。 ② 委托開(kāi)發(fā)企業(yè)直接實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)不高于預(yù)計(jì)成本的 8%，主體是企業(yè)。 ③ 對(duì)于招標(biāo)項(xiàng)目，成本構(gòu)成、收益要求由開(kāi)發(fā)企業(yè)在競(jìng)標(biāo)文件中提出方案，作為評(píng)標(biāo)參考。 房地產(chǎn)二級(jí) 開(kāi)發(fā) ： ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 13 是土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。 （三 ） 、取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序 國(guó)有土地使用權(quán)的出讓 （ 1） 、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ； （ 2） 、辦理建設(shè)用地委托釘樁 ； （ 3） 、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng) ； （ 4） 、主管部門(mén)實(shí)地勘察 ； （ 5） 、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審 ； （ 6） 、委托地價(jià)評(píng)； （ 7） 、辦理核定地價(jià)手續(xù) ； （ 8） 、辦理土地出讓審批 ； （ 9） 、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 ； （ 10） 、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證 ； （ 11） 、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證 ； （ 12） 、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的返還 。 國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥 （ 1） 、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng) ； （ 2） 、主管部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)勘察 ； （ 3） 、劃撥 用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批 ； （ 4） 、取得劃撥用地批準(zhǔn) 。 集體土地的征用 （ 1） 、征用集體土地用地申請(qǐng) ； （ 2） 、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案 ； （ 3） 、簽訂征地協(xié)議 ； （ 4） 、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議 ； （ 5） 、確定勞動(dòng)力安置方案 ； （ 6） 、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議 ； （ 7） 、市政府下文征地 ； （ 8） 、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi) ； （ 9） 、辦理批地文件、批地圖 ； （ 10） 、辦理凍結(jié)戶口 ； （ 11） 、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力 ； （ 12） 、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作 ； （ 13） 、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 ； （ 14） 、辦 理超轉(zhuǎn)人員安置工作 ； （ 15） 、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作 ； （ 16） 、征地結(jié)案 。 取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi) （ 1） 、地價(jià)款（土地出讓金） ； （ 2） 、資金占用費(fèi) ； （ 3） 、滯納金 ； （ 4） 、土地使用費(fèi) ； （ 5） 、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi) ； （ 6） 、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi) ； （ 7） 、土地閑置費(fèi) ； （ 8） 、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi) ； （ 9） 、城鎮(zhèn)土地使用稅 ； （ 10） 、地價(jià)評(píng)估費(fèi) ；（ 11） 、出讓土地預(yù)訂金 ； （ 12） 、征地管理費(fèi) ； （ 13） 、土地補(bǔ)償費(fèi) ； （ 14） 、青苗及樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi) ； （ 15） 、地上物補(bǔ)償費(fèi) ； （ 16） 、勞動(dòng)力安置費(fèi) ； （ 17） 、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi) ；（ 18） 、耕地占用稅； （ 19） 、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金 。 二 、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》 （一） 、征地 我國(guó)現(xiàn)行安置被征地農(nóng)民有七種途徑：貨幣安置、農(nóng)業(yè)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、留地安置、社會(huì)保險(xiǎn)安置、入股安置、移民安置。 國(guó)家建設(shè)征用土地時(shí)， 必須依法補(bǔ)償 被 征用著 所喪失的土地權(quán)利的 各項(xiàng) 費(fèi)用。 征收集體所有的土地， 包括耕地補(bǔ)償費(fèi)及其他土地補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)，包括各類建筑物、構(gòu)筑物拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi) 、多年生林木補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金等。 并足額安排** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 14 被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，保障被征地農(nóng)民的生活 ” ， “ 征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收居民房屋的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。 ” 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)征地補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算表 類型 補(bǔ)償項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 標(biāo) 準(zhǔn) 征 用 耕 地 土地補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi) 青苗補(bǔ)償費(fèi) 附著物補(bǔ)償費(fèi) 其 它 農(nóng) 用 地 土地補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi) 青苗補(bǔ)償費(fèi) 附著物補(bǔ)償費(fèi) 未 利 用 地 土地補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi) 青苗補(bǔ)助費(fèi) 附著物補(bǔ)償費(fèi) （二） 、拆遷 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷 。 申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報(bào)資料： （ 1）、填寫(xiě)《城市房屋拆遷申請(qǐng)表》一式五份； （ 2）、 建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件； （ 3）、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； （ 4）、國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)或劃撥決定書(shū)）； （ 5）、 拆遷代辦單位和評(píng)估機(jī)構(gòu)資料 ； （ 6）、拆遷安置計(jì)劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期 限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補(bǔ)償資金來(lái)源及預(yù)算資金額度。） （ 7）、有關(guān)金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。 拆遷方式： （ 1） 、 政府組織拆遷：主要指通過(guò)批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷 。 （ 2） 、 拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請(qǐng)拆遷許可證。 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 15 （ 3） 、 拆遷人委托拆遷：適用開(kāi)發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗(yàn)時(shí)委托專門(mén)從事房屋拆遷工作的單位進(jìn)行。 拆遷的主要內(nèi)容包括： (1)房屋拆建，如危舊房改造； (2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、 車(chē)站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造； (3)環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段。 拆遷完畢后，申請(qǐng)拆遷驗(yàn)收，取得《房屋拆遷驗(yàn)收合格證》 拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。 拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償 安置協(xié)議。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序： （ 1） 、委托進(jìn)行拆遷工作 （ 2） 、辦理拆遷申請(qǐng)（ 3） 、審