【文章內(nèi)容簡介】 體現(xiàn)項目商住一體的特色。 ? 聲調(diào)和諧，朗朗上口。 案名建議 （ 1）“城南”供選：“城南世家”，“城南錦繡”等 命名闡述： ①用“ 城南 ”、“ 城南 ”命名，直接以開發(fā)商名稱冠名，利于開發(fā)商名聲和形象的確立。 ②直接點出項目的地位是城南的經(jīng)濟、文化、政治中心。 ③大氣、直接、易記。 如： （ 2） “九洲盛景” 命名闡述： ①直接用發(fā)展商九洲房產(chǎn)名稱冠名，“ 九洲 ”通“ 九州”，含有“天下”的意義，顯出發(fā)展商的氣魄和豐富的文化內(nèi)涵，且朗朗上口。 ②“ 盛 ”，有“ 盛世 ”的含義，既代表西充市及項目本身商業(yè)的朝氣蓬勃前程似錦的生命力又描繪出“九洲房產(chǎn)”公司蓬勃發(fā)展的朝氣。 ③“ 景 ”，有“ 景色 ”之意，突出項目的觀賞性和對“城市化”改造的貢獻。 （ 3）九洲商阜、九洲商衢 命名闡述： ①直接用發(fā)展商九洲房產(chǎn)名稱冠名，“ 九洲 ”通“九州”，本身就含有“天下”的意義，但含義比“九州”更廣泛。 ②“ 商阜 ”“ 商衢 ”突出項目是以商業(yè)為主的特點。 ③“ 衢 ”即“道路”，后引申為“四通八達的城市”，預示著 項目是通往財富之路。 ④預示著項目將是西充市乃至川北地區(qū)的商業(yè)中心。 （ 4）“九洲天下” 命名闡述： ①“ 九洲天下 ”顯出發(fā)展商的氣魄和豐富的文化內(nèi)涵，并突出本項目在西充的“唯一性”和“排他性”，西充的商業(yè)地產(chǎn)市場是“九洲房產(chǎn)”的“天下”。 ②朗朗上口、大氣、易懂、好記 （ 5）“晉城之心” 命名闡述： ①突出項目優(yōu)越的地理位置，在西充城市中心。 ②“晉城”是西充市傳統(tǒng)名稱，項目名稱以此命名，顯示出項目的歷史文化背景。 ③易懂、好記 其他備案： 九洲廣場、新晉城、盛世華章、幸福時光 第五章 項目開發(fā) 步驟構(gòu)思 一、產(chǎn)品設計階段 本階段工作重點為審核項目論證結(jié)論及產(chǎn)品構(gòu)思，在此基礎上對經(jīng)濟效益進行認真分析，進而由和嘉地產(chǎn)建筑設計人員向施工圖設計院作設計交底，使建筑設計工作迅速進入實質(zhì)階段。本階段工作需時約二個月。 二、建筑設計及園林景觀設計階段 本階段工作重點 ? 以內(nèi)部認購為手段進一步確認建筑設計內(nèi)容 ? 集聚目標客戶 ? 考察主要供應商并發(fā)出招標邀請函 ? 和嘉地產(chǎn)操盤經(jīng)理確認并正式展開工作 ? 工地現(xiàn)場包裝 ? 項目 VI 系統(tǒng)設計 本階段工作需時約二個月 三、施工準備階段 本階段工作重點 ? 完成全部供應商招投標工作 ? 售樓環(huán)境設計并開始施工 ? 發(fā)展商管理架構(gòu)完善 ? 《項目操盤手冊》制定 本階段需時約一個月 四、銷售準備階段 本階段工作重點 ? 營銷推廣及物業(yè)管理人員招聘及培訓 ? 進一步明確《項目操盤手冊》細節(jié) ? 開發(fā)商相關(guān)部門營銷培訓 ? 準業(yè)主聯(lián)誼會召開 ? 銷售資料設計及制作 ? 售樓環(huán)境驗收 本階段需時約一個月 五、項目正式運營階段 本階段工作重點 三大業(yè)務部門的相互協(xié)調(diào)。 本階段結(jié)束時間 項目預計銷售期為 10 個月。 六、 項目竣工階段 本階段工作重點 土建及裝飾施工收尾 園林景觀大規(guī)模施工 物業(yè)管理公司入場 大量業(yè)主售后服務工作 本階段結(jié)束時間 預計總工期為十二個月。 第六章 主要運營商及重要供應商選擇建議 一、土建施工總承包商 考慮到本項目并無特別施工難度，城南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具備房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì)，可以承建本項目，建議本項目由開發(fā)商自己施工，利于成本的控制。 二、室內(nèi)裝飾總承包商 考慮到本地裝飾施工水準現(xiàn)狀，建議初期邀請較高水準的品牌公司承擔本項目售樓處、示范 單位設計及施工，以此考察該公司實力，可供選擇的有深圳市蛇口裝飾公司（甲級）、四川上鼎裝飾公司（乙級），此兩家均有較強設計能力，且同時具備在成都成功經(jīng)驗，取費亦較低廉。 三、園林景觀施工承包商 建議直接以招標形式邀請廣東隊伍承擔本項任務?？晒┻x擇的有美國 AAM公司、東方園林（深圳）公司、廣東園林建筑總公司，取費均比本地公司低廉，施工能力較強。 四、弱電及智能化系統(tǒng)設計施工承包商 建議邀請成都企業(yè)承擔本項任務，直接發(fā)出邀標函即可。 五、住宅、酒店式公寓及商場物業(yè)管理商 考慮到本項目定位及 企業(yè)今后發(fā)展因素，宜選擇高水準著名 物業(yè)管理商承擔本項目物管任務，香港盈鋒國際物業(yè)管理公司屬國際級機構(gòu)，與和嘉地產(chǎn)合作多年，建議采用直接委托形式請其提前介入，一來可擺脫今后物管束縛，二來可保證項目管理水準，對本項目甚至下個項目的推廣亦十分有利。 六、商場主題運營商引進建議 商場部分需考慮引進一家大型超市運營商和一家大型百貨運營商進駐，以利于商場部分的銷售和后期經(jīng)營。 大型超市運營商不必追求太高的國際國內(nèi)知名度，只要保證在四川省內(nèi)很有知名度及在其以上的，即能作為考慮引進的對象，類似于成都人 民商場、深圳人人樂、華潤萬佳、上海聯(lián)華超市等。 大型百貨運營商亦須有一定省內(nèi)、國內(nèi)知名度，如成都百貨、重慶百貨、上海華聯(lián)、北京西單商場、王府井百貨等。 第七章 項目管理構(gòu)思 一、核心理念 營造工程精品 本項目屬西昌市按照全新理念和模式進行開發(fā)的現(xiàn)代安居型高尚生活社區(qū)及大型商業(yè)地產(chǎn)項目，于發(fā)展商而言意義重大，應從項目開始階段即樹立過程精品概念，可從根本上降低銷售風險，也為今后項目品牌樹立打下堅實的基礎。 塑造發(fā)展商企業(yè)核心競爭力 房地產(chǎn)商的核心競爭力在于產(chǎn)品設計、施工及 預算管理、營銷管理三項綜合實力，通過本項目運作，發(fā)展商宜努力加強此三項專業(yè)實力，力爭成為西昌市房地產(chǎn)發(fā)展商第一品牌，為今后發(fā)展商建立起遠超同儕的企業(yè)核心競爭力 。 二、管理架構(gòu)設置 研究發(fā)展部 該部系公司發(fā)展的靈魂，職員人數(shù)眾多，由總經(jīng)理或總工程師親自擔任總監(jiān)，下設住宅、商業(yè)與綜合建筑、城市規(guī)劃與景觀建筑、資訊及市場、四個研究中心，各中心職能描述如下： （ 1） 住宅建筑研究中心 ? 收集、整理國內(nèi)外住宅設計及施工的優(yōu)秀研究成果； ? 按資訊及市場研究中心要求提供設計方案； ? 負責項目規(guī)劃設計 監(jiān)理、預算及施工管理（含培訓）工作，并參與業(yè)務洽談 ? 定期撰寫專業(yè)文章供資訊與市場研究中心對外宣傳 （ 2）商業(yè)與綜合建筑研究中心 ? 收集整理國內(nèi)外商業(yè)用房、寫字樓、公共建筑設計及施工的優(yōu)秀研究成果； ? 按資訊及市場研究中心要求提供設計方案； ? 負責項目規(guī)劃設計監(jiān)理、預算及施工管理（含培訓）工作，并參與業(yè)務洽談； ? 定期撰寫專業(yè)文章供資訊與市場研究中心對外宣傳； （ 3）城市規(guī)劃與景觀建筑研究中心 ? 收集整理國內(nèi)外城市規(guī)劃與景觀建筑設計及施工的優(yōu)秀研究成果； ? 按資訊及市場研究中心要求提供設計方案； ? 負責項目規(guī)劃設計監(jiān)理、預 算及施工管理（含培訓）工作，并參與業(yè)務洽談； ? 定期撰寫專業(yè)文章供資訊與市場研究中心對外宣傳； （ 4）資訊及市場研究中心 ? 組織并起草業(yè)務所需相關(guān)報告； ? 向各建筑研究中心提交詳盡的設計要求； ? 負責重要目標客戶的日常跟進工作并參與業(yè)務洽談； ? 向推廣與管理培訓中心提交詳盡的工作要求； ? 組織并編輯撰寫公司對外宣傳文本，并負責公司網(wǎng)站、內(nèi)部期刊等宣傳工具管理； ? 定期主持舉辦各類專業(yè)研討會； ? 營銷審計 . 施工管理部 ? 按常規(guī)設置，業(yè)務上接受研究發(fā)展部的監(jiān)督。 預算管理部 按常規(guī)設置，業(yè)務上接受研究發(fā)展部的監(jiān)督。 虛擬操盤中心 本中 心由和嘉地產(chǎn)及城南房產(chǎn)雙方主要管理人員構(gòu)成，以例會形式定期溝通，重大決策必須通過該中心通過，日常事宜均計入《項目操盤日志》中，該文件系操盤審計的重要依據(jù)，對今后其他項目的運作亦極具參考價值。 第八章 項目靜態(tài)投資分析 本章主要對項目的靜態(tài)投資進行分析，得出項目投資的盈利水平，風險水平，以便于控制項目投資量及進行成本控制和核算。 一、建筑技術(shù)參數(shù) 占地面積： 約 畝 可用地面積：約 畝 建筑面積： 約 86800 ㎡ ㎡ 商業(yè) 約 36000 ㎡ ㎡ 多層住宅 約 34600 ㎡ ㎡ 公寓式酒店 約 16200 ㎡ ㎡ 容積率： 約 綠化率： 約 42% 覆蓋率： 約 38% 多層住宅總戶數(shù) 330 戶 酒店式公寓總戶數(shù)約： 338戶 總車位數(shù)約： 約 500 個（含商場地下二層停車場及小區(qū)中庭地下停車場） 二、直接成本： ●土地費用： 3715萬元（ 畝 50 萬 /畝 =3715萬元） ●設計費用： ●地勘降水費： 12萬元 ●報建費用（含繳納建委、招投標、質(zhì)監(jiān)費等）： 萬元 80 元 /㎡ 86800 ㎡ = ● 建筑安裝費用（含土建、水電安裝、消防、電梯、內(nèi)外裝修）： 7664萬元 商場： 3357萬元 地下二層： 1080 元 /㎡ 9000 ㎡ =972 萬元 地下一層： 950 元 /㎡ 9000㎡ =855萬元 地上二、三層： 850元 /㎡ 18000 ㎡ =1530萬元 住宅： 2768萬元 800 元 /㎡ 34600 ㎡ =2768萬元（清水房） 酒店式公寓： 1539萬元 950 元 /㎡ 16200 ㎡ =1539萬元 （精裝修配必要家具價電） ●水、電增容費： 40 萬元 ●廣場、園林、配套綠化： 50 元 /㎡ 14500 ㎡ = 萬元（按 42%綠化率計算） 三、銷售收入 ： 萬元 商場及超市： 14040萬元 1 層： 9000 ㎡ 4600 元 /㎡ =4140 萬元 1 層： 9000 ㎡ 7800元 /㎡ =7020 萬元 2 層 : 9000 ㎡ 3200 元 /㎡ =2880 萬元 建議只出售商場的 1層和地上