【文章內(nèi)容簡介】 有關(guān)規(guī)定和合同約定定期公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況（至少每半年公布一次） 。在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。我公司及業(yè)主方雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，明確雙方權(quán)利義務關(guān)系的，服務標準等相關(guān)內(nèi)容并在小區(qū)顯著位置進行公示。根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的，有在顯著位置公示服務項目與收費標準。 針對老舊小區(qū)具體情 況，采取一體式的安全管理體系。在項目員工招聘上，采用有經(jīng)驗的管理人員來管理。同時兼顧項目的實際情況。兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶，實行 24 小時有專職保安人員執(zhí)勤。幫助解決一些困難戶的問題，提高員工的愛崗熱情，真正的做到以小區(qū)為家。管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書 ,且經(jīng)消防知識培訓有記錄。 我公司將聯(lián)合社區(qū)居委會等有關(guān)部門，在老舊小區(qū)的內(nèi)大力開展各種有益的社區(qū)活動，推動精神文明的發(fā)展，形成良好的社區(qū)文化。 我公司定期安排老舊小區(qū)的員工參加培訓 和學習，不斷提高管理處的管理水平。保證小區(qū)公共配套設施維護運行正常；供水、供電、供氣等設備使用正常；規(guī)范活動場所，機動車、非機動車停車場，機動車停放、行駛等的標志。保證車輛運行暢通，停放有序，并做好防盜工作。 針對老舊小區(qū)綠化管理，制定綠化管理方案，對覆蓋率達 15%以上的綠地進行專業(yè)養(yǎng)護，保證花草樹木管理養(yǎng)護得當，按季節(jié)治病蟲害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲，除雜草，修剪等養(yǎng)護工作，保證植物生長良好，形成較好的植物景觀。 老舊小區(qū)保潔管理，我們將所有棟樓逐一分解，包干落實到各工作人 員，全面實行 ”自家的孩子自家抱 ”，各責任人兼顧包干樓棟的樓道衛(wèi)生工作，包括樓道內(nèi)的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時，監(jiān)督其他樓棟責任人的工作，做到任務分解、責任落實、相互監(jiān)督、共同進步的作用。垃圾實行袋裝化管理，每天清運，公共場所定期清掃保潔，保持整潔干凈。根據(jù)當?shù)貙嶋H情況能定期進行消毒和滅蟲除害。 1由于老舊小區(qū)設備設施老舊，設備設施管理維護十分重要，必須迅速全面熟悉設備特性，掌握運行規(guī)律；在正式運行后，要確保公共設施，公用設備定期維護，水、電、氣24 小時報修值班，接到報修電話 10 分中到場，急修半 天內(nèi)完成。對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。設施設備標志齊全、規(guī)范，明確責任人；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范、設施設備運行正常。消防設施設備完好，能隨時啟用，消防通道要保持暢通。設備房保持整潔、通風、無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。小區(qū)道路暢通、路面平整，井蓋無缺損或丟失，主要道路及車場交通標志齊全、規(guī)范。路燈、樓道燈完好率高等于 98%。容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范 措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障 (供電、供水、消防設備等 )有應急預案。供電設備運行能正常使用的，無設施損壞 ,配電室管理規(guī)范。供水設備運行正常，無設施損壞。制訂有詳盡的設備設施年、季、月、周等定期維護保養(yǎng)檢修以及日常維修計劃、方案、標準。制訂有各類應急搶修、處理方案，保證設備設施能高效經(jīng)濟運行。【老舊小區(qū)長效管理調(diào)研報告】 1安全保衛(wèi)及消防工作。結(jié)合工作區(qū)的物業(yè)，完備安全防范措施。嚴格來訪保安人員24 小時在崗值班，夜間安排專人巡邏。物業(yè)人員掌握消防設施的使用方法，并能及時處理各種火災事故，設立消防 疏散示意圖，保證消防車輛和各安全出口的暢通無阻，每月對此檢查 2 次以上。 1房屋管理對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。根據(jù)房屋實際使用情況，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，有及時組織修復；屬于大、中修范圍的，要及時編制維修計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議。有每日巡查小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄、及時維修養(yǎng)護。對違反規(guī)劃私搭亂建 (包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽臺 )和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻， 并及時報告有關(guān)主管部門。 1物業(yè)管理制度與檔案、資料管理在日常管理中要建立交接班登記制度；建立資料的收集，分類整理，歸檔管理制度。房屋及其共用設施設備檔案資料齊全、建立住房用戶檔案，進行分類成冊、管理完善，方便查閱。有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。 1其他管理 （ 1）定期開展有意義、健康向上小區(qū)文化活動。 （ 2）積極支持參與社區(qū)文化建設。 （ 3）無因物業(yè)管理服務的原因?qū)е滦^(qū)管理水平差，被上級部門批評通報和在市級以上媒體有負面報道。 （ 4）避免小區(qū)內(nèi)由物業(yè)管理不善導致發(fā)生的治安、刑事案件。 物業(yè)服務和業(yè)主出入的和諧； 我司實行零干擾服務，在業(yè)主上下班高峰期，除主要出入口我司安排保安人員嚴格管理以外，其他服務均為零干擾：即我們所有的設施維修、保潔服務均將安排在夜間或非高峰時間，為業(yè)主出入提供方便。 二、抓整治工作，換環(huán)境面貌 針對問題，一對一宣傳 根據(jù)我公司以往老舊小區(qū)管理工作經(jīng)驗，亂種植、亂堆放、亂搭建的現(xiàn)象較為嚴重 。再之老舊小區(qū)大部分居住著老人或外來人員，亂晾曬、亂堆放情況無法杜絕，無形之中給小區(qū)管理來了難度。我們將在接管后進行通過各種渠道各種方式進行物業(yè)管理知識普及宣傳，制作業(yè)主入住手冊，加大小區(qū)物業(yè)管理的宣傳工作，針對小區(qū)存在的問題從治安安全、消防意識等方面對業(yè)主進行一對一的宣傳，提高業(yè)主的文明意識以及安全防范意識。 做好小區(qū)基礎設施的維護，切實解決老百姓所關(guān)心的熱點問題，加強停車位或共用車庫的管理，解決居民停車位的問題，消除小區(qū)內(nèi)消防車難進入的安全隱患。 加強對公司人員的業(yè)務培訓力度，提高基 本素質(zhì)，掌握服務技能，明確工作職責，全面提升管理水平和質(zhì)量，對拆遷安置小區(qū)做到保安、保潔、保綠，建立社區(qū)與物管定期有； 三、管理模式；在管理與服務的過程當中，我們將建立一套適應老舊小； 項目負責人現(xiàn)場指揮；實行公司垂直領導下的項目負責人負責的內(nèi)部管理模式； 服務的制度化、專業(yè)化、標準化；建立健全相應的規(guī)章制度，以制度促進管理，員工配置； 建立安全保障體系；針對老舊小區(qū)的實際情況，我公司從以下幾方面做好安； (1)消防安全；置小區(qū)做到保安、保潔、保綠，建立社區(qū)與物管定 期有效溝通的管理機制，采取整體聯(lián)動，形成合力，聯(lián)合管理，及時現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)、解決問題，把事情消滅在萌芽狀態(tài)，不等問題成堆以后再臨時抱佛腳，不浪費大量的人力、財力、物力。營造舒適、整潔、安全的小區(qū)環(huán)境 (2)水電氣設備安全管理 建立健全水電氣設備正常使用的巡查制度，全面掌握托小區(qū)各類管線的線路、走向，以便于在發(fā)生故障時能夠迅速有效地予以排除，方便業(yè)主方的正常使用。 (3)小區(qū)安全維護 根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理的安防要求，結(jié)合我公司安防經(jīng)驗，確立我公司將以 ”人防為主、技防為輔 ”的安全防范思路，對老 舊小區(qū)物業(yè)管理實行 24小時安全巡防，為業(yè)主方提供一個安全、舒適的生活環(huán)境?！纠吓f小區(qū)長效管理調(diào)研報告】 (4)環(huán)境衛(wèi)生維護 根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理要求，合理安排細劃保潔區(qū)域，衛(wèi)生保潔均責任到人，確保管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生、整潔有序。 三、各崗位人員的配置 四、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理 （一）環(huán)境服務范圍及要求 日常保潔工作是通過日常清掃工作，對本物業(yè)管理區(qū)域進行定時、定點、定人進行廢棄物的收集和清運，通過清、掃、擦、拭、除、洗等常規(guī)性服務，維持所有公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生。 根據(jù)老舊小 區(qū)目前的現(xiàn)狀，清潔工作應做好以下幾項： 垃圾處理。主要包括收集、清除、回收、壓實、運達指定地點。 在規(guī)定的范圍內(nèi)做好灰塵清掃、污跡清洗、地面維護等，做到地面無灰塵，無垃圾，保持場地清潔；墻面、頂面的清潔維護按物業(yè)管理規(guī)范執(zhí)行。（ 1）小區(qū)道路、廣場、綠地、樓梯扶手、共用部位玻璃、樓道、路燈、樓道燈等按規(guī)定時間進行清掃；道路積水、積雪能及時清除。共用雨、污水管道每年正常疏通；雨、污水井、化糞池每月正常檢查能正常使用。小區(qū)樓內(nèi)地面、墻壁、樓梯及扶手、大門、消防器材、垃圾桶、控制開關(guān)等，無手印， 無污漬，無塵土，保持光潔明亮。小區(qū)道路：地面無垃圾，障礙物。綠化帶：無垃圾，枯死植物及時清理。 （ 2）環(huán)境部分：地面無垃圾雜物，無積水，無明顯污漬。室外設施包括燈飾、欄桿、垃圾桶等無污漬、水跡和明顯灰塵，墻壁及其他設施上無不良張貼物。下雪時要及時清掃，必要時作防滑處理。 （ 3）垃圾收集清運：樓幢垃圾桶置放合理，生活垃圾能做到日產(chǎn)日清的，垃圾桶清潔、無異味。垃圾箱、桶要定期清洗消毒，無蚊蠅，無臭味。垃圾清運工具應保持清潔無破損，清運過程中不得產(chǎn)生二次污染。 （ 4）其他： 小區(qū)內(nèi)如舉辦社 區(qū)活動等，做到垃圾及時清理。 住宅樓內(nèi)公共衛(wèi)生：走廊、大門、值班室、樓梯地面干凈無污跡、痰跡、塵土、紙屑等雜物；走廊窗臺、玻璃干凈明亮、無塵土。樓梯扶手和欄桿保持干凈。 負責小區(qū)道路衛(wèi)生保潔。 定期樓頂清掃、外墻面清理。 院落衛(wèi)生：地面干凈無塵土、煙頭、紙屑等雜物；綠化區(qū)及時清掃干凈。 對現(xiàn)有的綠化苗木、花卉，要做好養(yǎng)護管理、培植，負有美化環(huán)境的責任。養(yǎng)護管理包括：定期澆水、施肥、整形、修剪、防治病蟲、保證現(xiàn)有苗木成活率等?！纠吓f小區(qū)長效管理調(diào)研報告】 （二）保潔人員素質(zhì)要求 樹立高度的責任心，關(guān)心業(yè)主方的利益，嚴格片區(qū)保潔責任制，在清潔過程中，如發(fā)現(xiàn)設施設備有損壞或異常情況應及時向上級主管或工程維修人員匯報，負責管理好片區(qū)衛(wèi)生器具，認真做到衛(wèi)生器具整潔、布置合理，隨時保持清爽、美觀，保證物管區(qū)域的清潔衛(wèi)生，不留衛(wèi)生死角。保潔人員應隨時巡視，發(fā)現(xiàn)污物雜物應及時處理，隨時保證清潔衛(wèi)生。 保潔人員要努力提高自身素質(zhì)和對公司負責的覺悟，服從領導工作安排，遵守公司工作紀律，不遲到，不早退，不擅自離崗，如有急事須向主管請假。當班人員不得做與本職工作無關(guān)的事； 承包崗位片區(qū)衛(wèi)生必須達到規(guī)定標準，連續(xù) 3次未；達標者，分別給予警告、罰款、辭退的處罰；須做好詳細記錄； 保潔人員服務要熱情周到，舉止端莊，禮貌大方，； 上班時必須穿著清潔，按規(guī)定要求著裝，并將工作； 保潔人員在工作要堅持原則，團結(jié)協(xié)作，以禮相待； 不準私拿公物，私賣廢品，如發(fā)現(xiàn)，分別給予罰款； 垃圾要隨時清除干凈，用垃圾桶、垃圾袋及時運送的事。得到主管的批準，方才能到休息室休息。 保潔人員在工作中有權(quán)勸阻、制止破壞公共衛(wèi)生 的行為，不能處理、解決時應立即向上級主管匯報，有權(quán)提出工作中的一些合理化建議。 保潔員必須嚴格按照《保潔員清潔工作程序》執(zhí)行。 五、保安及消防管理 (一 )保安管理內(nèi)容及要求 安全管理服務的目的是維護物業(yè)管理范圍內(nèi)正常的工作、生活秩序、協(xié)助公安機關(guān)做好內(nèi)部的安全防范工作，它在整個物業(yè)管理中占有舉足輕重的地位。 安全管理工作是一項特殊的服務工作，要求保安人員應具有良好的身體素質(zhì)、心理素質(zhì)、保安技能，要忠