【正文】 （三）嘗試非贏利性的 “準(zhǔn)物業(yè) ”自治管理模式?？梢韵劝咽虑樽銎饋?，居民對管理和服務(wù)認(rèn)可后，明確業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)力和義務(wù)，推動 “誰受益誰出資 ”的意識，再由居民協(xié)商決定物業(yè)管理事宜。 三、探究老舊小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)問題的建議 （一）建設(shè)為先，提升小區(qū)環(huán)境品質(zhì)。還應(yīng)充分利用人大代表與居民、黨員面對面座談機制，及時反映小區(qū)存在的自身無法解決的問題，通過政府的渠道更好地促進社區(qū)歷史遺留問題的解決?？陀^的看，居民自治雖然把居民組織起來，但畢竟還停留在小打小鬧階段，解決了一些日常問題。居委會又沒有權(quán)利，不能和居民對立，根本無法制止，違建亟待整治。常見的有占用綠地外擴陽臺、占用綠地搭建車棚，外接窗臺和私改樓頂天臺等。小區(qū)亟待解決的是如何進一步加大提高居民自身素質(zhì)，從自身做起積極維護小區(qū)整體環(huán)境，為小區(qū)做貢獻。還得到了街道辦事處的支持，為我們聘用了 4 名清掃員，小區(qū)主干道路、綠地等衛(wèi)生得以維護，但是很多小區(qū)樓門內(nèi)衛(wèi)生依然處于無人管理。綠地私侵亂栽亂種，隨意傾倒堆放裝修垃圾，環(huán)境衛(wèi)生的臟亂差，影響著居民的日常生活質(zhì)量，使居民的歸屬感很低。 長期以來，由于歷史遺留問題，物業(yè)管理缺失，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施年久失修，小區(qū)支干道路、宅前道路、路面、臺階出現(xiàn)不同程度的破損且日趨惡化。今年又協(xié)調(diào)辦事處出資設(shè)計更新了小區(qū)東大門，控制了一小部分穿行車輛及人員，有限的減少了噪音和安全隱患。并主動想辦法，積極協(xié)調(diào)單位，挨戶做工作收取路燈費，解決了小區(qū)路燈照明問 題。社區(qū)居委會也多次協(xié)調(diào)物業(yè)商量安排值守人員，但由于資金問題未果。這就不斷地激化了人車矛盾。二是由于生活條件不斷提高，小區(qū)的機動車輛極具增多，但小區(qū)沒有規(guī)劃的停放場地，私家車亂停亂放、居民私裝地鎖、甚至占用消防通道等現(xiàn)象嚴(yán)重。 嚴(yán)重影響天橋灣小區(qū)和諧的另一個問題是車輛管理。整體治安存在隱患。小區(qū)沒有完全封閉，沒有技防設(shè)施，單元門未安裝門禁， 2個出入口沒有人員值守，夜間路燈照明也有過5 年不亮的記錄。一般社區(qū)能夠提供的常規(guī)性服務(wù)是對業(yè)主提供的基本服務(wù)，主要包括： （ 1）治安管理；（ 4）車輛道路管理等；（ 2）綠化管理；（ 3）環(huán)境衛(wèi)生的管理 多年來，天橋灣小區(qū)正是由于缺乏正規(guī)的物業(yè)管理，又存在著諸多歷史遺留問題，這些常規(guī)服務(wù)管理無序，小區(qū)的居住環(huán)境、和諧環(huán)境成為居民日益關(guān)注的焦點，影響 了居民的歸屬感和幸福感。目前也借助網(wǎng)格化工作， 加強入戶，不斷推動居民“花錢買服務(wù) ”意識的深入，提高精細化服務(wù)水準(zhǔn)，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。 針對此情況，居委會做了冷靜的分析，通過利用宣傳欄、倡議書、座談會等多種形式，努力向居民宣傳物業(yè)管理方面法規(guī)政策和權(quán)利義務(wù)，引領(lǐng)廣大居民正視老小區(qū)管理中存在的現(xiàn)實問題，樹立正確的消費觀念。 名詞解釋： 物業(yè)管理惡性循環(huán) 物業(yè)管理 服務(wù)水平不高 ——業(yè)主不滿拒繳物業(yè)費 ——物業(yè)虧損減少服務(wù)項目 ——更多業(yè)主不繳費 ——矛盾激化 ——物業(yè)公司退出 ——陷入真空狀態(tài) ——新物業(yè)公司（或政府接管）進入 ——再次循環(huán)。由于歷史遺留問題，這些年小區(qū)物業(yè)又屬于政府托管，按每平米 元收取物業(yè)費較低，管理人員有限，服務(wù)質(zhì)量跟不上，造成了居民多數(shù)不繳費，物業(yè)收費難度大，便以降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來維持現(xiàn)狀，服務(wù)管理狀況越來越差，從而使小區(qū)物業(yè)管理步入惡性循環(huán)。居民的生活背景、知識結(jié)構(gòu)、行為習(xí)慣，消費觀念，自身素質(zhì)參差不齊，不能充分認(rèn)識物業(yè)管理的真正含義。通過調(diào)查走訪，天橋灣小區(qū)中的房屋結(jié)構(gòu)復(fù)雜，包括回遷戶、單位房、商品房、商用房、外地購房等。按照社會學(xué)的概念，社區(qū)服務(wù)可以分為滿足社區(qū)居民精神生活需要為目的的社區(qū)基本公共服務(wù)和以滿足社區(qū)居民物質(zhì)生活為目的的社區(qū)基本物業(yè)服務(wù)。我國老舊小區(qū)的管理一直有三種典型的模式：一是由社區(qū)居委會進行管理；二是物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位組建內(nèi)部服務(wù)機構(gòu)管理；另一種就是 ”多單位管理 ”，即一 個小區(qū)有房管、園林、供電及水務(wù)等多單位管理。相關(guān)學(xué)者認(rèn)為老舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題，社區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。多年來，天橋灣小區(qū)也像很多老舊小區(qū)一樣，存在著物業(yè)管理不到位，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、治安秩序、車輛管理、綠地美化等諸多問題存在著很大的管理難度，嚴(yán)重影響著社區(qū)居民生活質(zhì)量和社區(qū)和諧，已成為居民群眾反應(yīng)強烈、各級領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注的現(xiàn)實問題。 天橋灣社區(qū)位于通州區(qū)繁華地帶，占地 面積約 萬平方公里，與區(qū)政府緊一路之隔，地理位臵優(yōu)越，交通便利。老舊小區(qū)長效管理調(diào)研報告 老舊小區(qū)長效管理調(diào)研報告 (一 )：老舊小區(qū)調(diào)研報告 關(guān)于加強和改進老舊小區(qū)管理與服務(wù)的調(diào)研報告 ——以天橋灣小區(qū)為例探討老舊小區(qū)管理與服務(wù)問題 前 言 小區(qū)管理與服務(wù)貼近社區(qū)居民的生活實際，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，物業(yè)管理水平的高低與服務(wù)的好壞對社區(qū)兩個文明建設(shè)具有重要影響。因此，探討如何協(xié)調(diào)物業(yè)公司和業(yè)主的關(guān)系，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，為社區(qū)居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，對于建設(shè)和推動社區(qū)的和諧發(fā)展具有重要意義。小區(qū)建成于 90 年代，共計 14棟住宅樓，常住人口 855 戶、 1932人，外地來京人員 573 人，轄區(qū)范圍內(nèi)有通州區(qū)體育局、游泳中心、武術(shù)學(xué)校、以及海爾通州旗艦店等幾十家單位門店。 一、相關(guān)概念 （一）、老舊小區(qū) 《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實施意見》規(guī)定，老舊小區(qū)包括 1990 年（含）以前建成的、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)施設(shè)備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機制的老舊小區(qū)（含單棟住宅樓），以及 1990年以后建成、存在上述問題的老舊小區(qū)。隨著城市人民生活水平的提高，老舊小區(qū)的外部設(shè)施已經(jīng)跟不上時代。 （二）、社區(qū)服務(wù) 在社會學(xué)上社區(qū)服務(wù)就是指一個社區(qū)為滿足其成員物質(zhì)生活與精神生活需要而進行的社會性福利服務(wù)活動。 二、分析天橋灣小區(qū)作為老舊小區(qū)的管理服務(wù)現(xiàn)狀及對策 （一）居民多元化結(jié)構(gòu)，物業(yè)管理惡性循環(huán)。也正是此情況導(dǎo) 致了老小區(qū)的居民結(jié)構(gòu)相對復(fù)雜。一些居民只愛護自家衛(wèi)生，忽視了自己應(yīng)盡的義務(wù)，不關(guān)心小區(qū)的整潔建設(shè)。所以導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)了很多棘手的問題。這樣的輪回被業(yè)界稱之為 “物業(yè)管理惡性循環(huán) ”。并引導(dǎo)物業(yè)不斷提高管理服務(wù)水平，強化物管工作人員的行為和素質(zhì)，努力促進社區(qū)的和諧穩(wěn)定。 （二）小區(qū)物業(yè)管理的突出問題及對策 社區(qū)物業(yè)管理應(yīng)包括常規(guī)服務(wù)、專項服務(wù)和委托特約服務(wù)等方面的內(nèi)容。 由于我社區(qū)緊鄰西海子早市、西海子公園，人員出入流動性和流量極大。小商販自由出入，還經(jīng)常發(fā)生自行車丟失、汽車被劃、被砸、入室盜、上門推銷等事情，社區(qū)不穩(wěn)定因素較多。居民不滿情緒越發(fā)顯現(xiàn)。一是小區(qū)內(nèi)兩處簡陋存車棚不能滿足千余戶居民的存車需求，很多居民將 車放臵樓道等公共空間，或樓上樓下的搬動，也避免不了丟失，居民意見紛紛。又由于無人管理收費、不限車輛入內(nèi)，外來車輛也不斷入侵。居民感到既混亂也不安全。 為破解這些難題，保證轄區(qū)的安全穩(wěn)定，我們沒有坐以待斃，而是注重發(fā)揮社區(qū)層面的協(xié)調(diào)作用，積極牽頭組織物業(yè)，居民代表，相關(guān)部門召開聯(lián)席會、 座談會，本著 “小事自己解決，大事協(xié)調(diào)解決 ”的工作原則，積極開展志愿服務(wù)，發(fā)動了一批有能力、有公益心、有責(zé)任心的居民黨員成立巡邏隊、義務(wù)看家護院，擔(dān)任信息員參與巡邏摸排隱患矛盾。又積極聯(lián)系派出所在小區(qū) 6個明顯部位安裝電子監(jiān)控設(shè)備，解決了最基本最急需的安全問題，治安狀況大大改善。在贏得居民們認(rèn)可和滿意的同時，居民們思想也大大轉(zhuǎn)變，也 提出應(yīng)該聘用安保人員，規(guī)范車輛管理，保證小區(qū)居民的安全，建立長效管理，提升服務(wù)水平。房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重，下水道經(jīng)常堵塞；沒有專業(yè)保潔服務(wù)，小區(qū)道路樓道無人打掃，尤其是雨雪天氣路上積水積雪無人清理，嚴(yán)重影響居民出行。 近兩年，通過社區(qū)自身的努力，鼓勵居民開展自我管理，自我維護，積極做好宣傳，大力發(fā)動黨員、居民、服務(wù)隊伍開展義務(wù)勞動，參與治理和維護，大力開展樓門文化建設(shè)，改善樓道面貌，增進鄰里親情。樓門內(nèi)小廣告隨處可見，堆物堆料的陋習(xí)依然存在。 由于小區(qū)長期缺少物業(yè)監(jiān)管，小區(qū)內(nèi) 部普遍存在私搭亂建，違規(guī)建設(shè)現(xiàn)象特別嚴(yán)重。接到居民反映，居委會也曾多次入戶勸阻，并告知物業(yè)和城管進行處理，但也是因政策法規(guī)不完善，職能部門之間職責(zé)不清，缺乏聯(lián)動機制，造成執(zhí)法難。 老舊小區(qū)的一般歷史遺留問題較多，天橋灣就存在比如：原開發(fā)商 缺資建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，房屋工程建設(shè)資料、圖紙殘缺無法查找，給后續(xù)一些工程施工造成了一定影響； 70%的房屋存在漏雨、滲水等本體老化 問題日益突出；小區(qū)內(nèi)需建設(shè)室外休閑場所等大問題。但最主要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重大維修及整治，還必須靠由政府主導(dǎo)投入。天橋灣就通過人大代表反映解決了路面修復(fù)，更新路燈等問題，房屋漏雨問題也已經(jīng)提上了日程。為小 區(qū)開展準(zhǔn)物業(yè)管理打下扎實的物質(zhì)基礎(chǔ)，就要先對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進行不同程度的改造，依托《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實施意見》，只有通過政府出資，對小區(qū)老化管道、破損道路和區(qū)域進行改造修繕，美化綠地，建立室外娛樂場所，增加消防、監(jiān)控等公共設(shè)施，通過綜合整治，改善和解決一批現(xiàn)實問題，進一步完善制度，才能切實改變小區(qū)的環(huán)境面貌，為居民創(chuàng)造舒適和諧的生活環(huán)境。 （二）成立街道級的 物業(yè)督導(dǎo)中心，切實加大對小區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)力度，協(xié)調(diào)處理好各方關(guān)系。借鑒其它社區(qū)對老舊小區(qū)進行集中管理的成功經(jīng)驗，政府先期投入一定資金，居民分?jǐn)偠ㄆ诶U納一筆費用，用于聘請保潔、綠化、安保等人員對小區(qū)進行維護和日常管理，探究居民互助加外包式半專業(yè)化物業(yè)管理。比如選聘停車管理公司擔(dān)任小 區(qū)停車管理和治安防范職能，施劃停車位，向居民核發(fā)停車證。 二、存在的主要問題 我縣老舊居住小區(qū)建筑試用功能簡單，基礎(chǔ)設(shè)施老化，環(huán)境較差，存在 4個主要問題。一是部分老舊居民區(qū)建筑結(jié)構(gòu)單一，沒有獨立的廚衛(wèi)設(shè)施，沒有設(shè)置停車位，沒有在小區(qū)圍墻和重要位置安裝視頻監(jiān)控設(shè)備，小區(qū)出入口設(shè)置道閘，單元入口設(shè)置樓宇對講門；二是老舊 居民房均建設(shè)在上世紀(jì) 8090 年代，抗震能力差；三是老舊居民小區(qū)以前使用的建筑材料不節(jié)能，以至現(xiàn)在小區(qū)面貌破爛陳舊，屋檐、臺階、樓梯扶手破損，房屋外墻和樓道墻面裂縫、漏水而且泛黃發(fā)黑。一是老舊居住小區(qū)路面不平整，路牙破損殘缺， 道路不暢通；二是排水系統(tǒng)不通暢，廢水污水不能及時排出，經(jīng)常出現(xiàn)內(nèi)澇；三是舊居民區(qū)電線老化，供暖供氣管線老化，部分小區(qū)水、電、氣三表未出戶，未實行戶管網(wǎng)改造。一是老舊居民區(qū)修建時間較早，周圍綠化較少或沒有，少數(shù)修葺綠化帶的小 區(qū)，綠化格局不優(yōu)，綠化帶常年沒有維護；二是各種違章建筑侵占綠地、道路，造成交通堵塞；三是公共部分環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差，樓道雜物排放雜亂無章，過道兩旁垃圾隨處可見，告示牌被各種廣告覆蓋。一是老舊小區(qū)休閑娛樂活動場所簡陋，健身器材破舊；二是小區(qū)安全設(shè)施和消防設(shè)施不完善，居民私拉電線，消防設(shè)施沒有維護；三是老舊小區(qū)路燈、通訊設(shè)施不完善，路燈、樓道燈多數(shù)被損壞，電話線老化，網(wǎng)線進入小區(qū)不方便，郵箱生銹被廢棄；四是大部分老舊居民區(qū)沒有設(shè)置物業(yè)管理，還有一部分小區(qū)物業(yè)管理形同虛設(shè)。棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程，可促使居民住房條件明顯改善，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)水平不斷提高。 。 老舊小區(qū)長效管理調(diào)研報告 (三 )： 2020 雜居小區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查報告 雜居小區(qū)一直是困擾社區(qū)各項工作的老大難問題。 一、基本現(xiàn)